La historia de Christle Stezskal sobresale incluso en mercados tan competitivos como el norteamericano: profesora de matemáticas y profesional de TI, logró en menos de una década amasar un patrimonio de 19 unidades de alquiler, incluidos 18 alquileres a largo plazo y 1 Airbnb. La mayoría de estas propiedades están en suburbios de Chicago, así como en Kansas City (Misuri) y Rock County (Wisconsin). Todo esto se consigue con métodos de inversión al alcance de particulares: compra de pequeños multifamiliares y viviendas económicas, renovaciones y refinanciación creativa. Stezskal, tras dejar su empleo, administra personalmente su cartera, mostrando que entrar en el negocio de los multipropietarios no es territorio exclusivo de grandes capitales ni fondos institucionales. Analizamos cómo y por qué este caso refleja algo mayor en los mercados occidentales y ponemos el foco en si existen paralelismos reales en España o América Latina, de acuerdo con los datos más recientes.
El caso Stezskal en detalle: 19 puertas, innovación financiera y gestión directa
El salto de Christle Stezskal al estatuto de multiarrendadora se da combinando varias estrategias. Su foco: propiedades económicas, generalmente por debajo de los 100.000 dólares, viviendas unifamiliares o pequeños edificios multifamiliares. Comienza en su zona de residencia (noroeste de Chicago), pero pronto diversifica al invertir a distancia en mercados con mejor relación precio/renta, como Kansas City y Rock County.
Uno de los ejemplos citados en la crónica de BiggerPockets destaca la compra, mediante un mayorista, de una vivienda por 52.000 dólares al contado, seguida de una financiación diferida que le permite ejecutar un refinanciamiento inmediato al 75% del valor tasado, eludiendo el requisito habitual de “seasoning” (antigüedad de propiedad para acceso a crédito tradicional). Su portafolio total llega a 19 puertas, compuestas en casi su totalidad por alquileres de largo plazo y solo una unidad de alquiler temporal (modelo Airbnb), administradas personalmente.
El crecimiento de su cartera depende de la obtención de buenas oportunidades de compra (incluida la adquisición en subastas por ejecución hipotecaria), una estrecha relación con bancos comunitarios y el reciclaje del capital mediante refinanciaciones. Gracias a esta fórmula, Stezskal sostiene un flujo de caja positivo y adquiere la independencia financiera, consolidando el perfil de inversionista a tiempo completo. Este caso, lejos de ser aislado, forma parte de una tendencia destacada en foros de inversores residenciales, en la que propietarios particulares escalan de una o dos unidades a carteras de 10, 20 o hasta 39 puertas, apoyados en técnicas como el BRRRR (buy, rehab, rent, refinance, repeat).
¿Una excepción o expresión de una tendencia más amplia en el mercado estadounidense?
En ATI identificamos que la experiencia de Christle Stezskal forma parte de una narrativa creciente: la del pequeño inversor particular que, con acceso a mercados de viviendas de rango bajo y crédito flexible, puede transformar un modesto ahorro inicial en una cartera significativa de unidades de renta. Foros como BiggerPockets estimulan y visibilizan estos modelos a través de relatos de “Deal Diary”, donde es común encontrar historias de escalamiento de carteras –en ocasiones, portafolios de entre 20 y 40 puertas que generan más de 20.000 dólares mensuales de flujo de caja en menos de una década.
Este proceso se sustenta en varios rasgos estructurales del mercado norteamericano: abundancia de viviendas económicas fuera de las grandes áreas metropolitanas, sistemas de financiación “duros y blandos” (desde hipotecas convencionales hasta productos específicos para inversores), cultura de subastas y presencia de intermediarios como mayoristas. Además, el entorno regulatorio, aunque cambiante, sigue permitiendo la autogestión extendida y el aprovechamiento de economías de escala, incluso antes de cruzar el umbral de los grandes tenedores. Por lo tanto, aunque los casos emblemáticos como el de Stezskal no representan al propietario medio, sí son parte de un fenómeno creciente y replicable allí donde estas condiciones se presentan.
¿Existe un caso comparable en España o América Latina?
España, a partir de los datos más actuales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y de la Agencia Tributaria, es el único país de los analizados con cifras desagregadas sobre la concentración de viviendas en manos de multipropietarios. Según estos datos, el 52,8% del stock alquilado por personas físicas está en hogares que declaran dos o más viviendas en alquiler, y cuando se suma la tenencia por empresas y fondos, el 60% del mercado de alquiler ya está controlado por multipropietarios (definidos como personas físicas o jurídicas con al menos dos viviendas arrendadas).
Aunque la estructura no es idéntica a la estadounidense —donde la “acumulación de puertas” por individuos singulares es muy visible—, en España se verifica la existencia de un subconjunto relevante: por ejemplo, en Barcelona, solo el 1,2% de los arrendadores (quienes poseen más de 15 viviendas) controlan el 24,1% del alquiler particular. También a nivel nacional, un cuarto de los caseros se lleva el 56% del total de rentas. El estudio del Observatorio del Alquiler apunta que solo el 14,3% de los españoles tiene más de una propiedad (y la mayoría con solo una extra, lejos de los 19 “doors”, pero en el umbral de la multipropiedad). Es decir, la tendencia a la concentración existe, aunque menos atomizada en “micromultipropietarios” que en Estados Unidos.
En América Latina, la falta de estadísticas detalladas impide documentar casos comparables a los de Stezskal o el segmento de multipropietarios español. De acuerdo con cifras recientes de la CEPAL, entre 2002 y 2022 el porcentaje de hogares inquilinos subió del 16,4% al 20,9%, lo que indica una tendencia hacia un mercado de alquiler más grande y, potencialmente, mayor espacio para multipropietarios. Sin embargo, todavía predominan estructuras con alta propiedad (por ejemplo, Paraguay 82,9%, Brasil 72,3%, México 71,7% de tasa de propiedad), y no existen datos verificables que indiquen cuántos propietarios medianos y pequeños poseen múltiples unidades en alquiler. No se han reportado en la literatura estudiada perfiles concretos equivalentes al “caso Stezskal” por número de puertas o estructura de cartera.
La lección práctica para propietarios e inversores latinoamericanos y españoles
El modelo de Christle Stezskal confirma que, con disciplina, acceso a financiación y una estrategia de compra-gestión-escalonado, alguien sin patrimonio previo puede construir una cartera que le otorgue independencia. En mercados como el español, las cifras aportadas por el Ministerio de Transportes y la Agencia Tributaria prueban que los multipropietarios son actores centrales, tanto por volumen de stock como por peso en la rentabilidad global –y cada vez más compiten con empresas y fondos.
Para un pequeño propietario o quien planea invertir en alquiler residencial en España, la conclusión es clara: la acumulación moderada de unidades, administradas de forma eficiente, es una vía real de generación de patrimonio y renta, pero también implica competir con actores que ya emplean economías de escala y herramientas de gestión profesionalizada. El desafío estratégico es decidir entre quedarse como “mono-propietario” (una sola vivienda) o plantear una hoja de ruta que, con el tiempo, permita ingresar a ese 52,8%-60% del mercado donde se mueve el verdadero flujo de capital y de oportunidades.
En América Latina, aunque el mercado de alquiler está en crecimiento según la CEPAL, el contexto es aún distinto: sistemas de financiación menos desarrollados, altas tasas de propiedad y menor profesionalización. Por ahora, replicar la trayectoria de Stezskal se enfrenta a barreras estructurales que solo podrán limarse al ritmo de mayor formalización del sector alquiler, mejora del acceso al crédito y consolidación de información estadística detallada. No obstante, la observación y adaptación creativa de modelos de escalamiento gradual, la reinversión de rentas y la búsqueda de nichos infraexplotados pueden sentar las bases para que, en el futuro, algunos inversores locales –quizá en mercados urbanos como Ciudad de México o Bogotá– consigan trazar historias inspiradoras similares a la de la profesora de Chicago. La clave, en todas partes, sigue siendo detectar el margen entre la pequeña escala amateur y la acumulación profesionalizada que redefine la naturaleza del alquiler residencial.
Fuentes consultadas
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