En Estados Unidos, el Congreso aprobó con respaldo bipartidista una ambiciosa legislación de vivienda -la 21st Century ROAD to Housing Act-, que prioriza la producción y simplifica trabas regulatorias. Sin embargo, la ley quedó estancada en el limbo político: la Casa Blanca canceló la ceremonia de firma y la vinculó a otra legislación electoral, por lo que hasta ahora no ha entrado en vigor. Aun así, el contenido de la propuesta abre discusiones urgentes para dueños, desarrolladores y gestores en Colombia, Perú y Argentina. El deterioro dramático de la asequibilidad, documentado por el Anuario de la Vivienda de América Latina y el Caribe 2024, obliga a revisar cómo se construye, financia y gestiona la vivienda en estos mercados, más allá de subsidios o controles clásicos.
Acciones clave para enfrentar la crisis de oferta de vivienda en Colombia, Perú y Argentina
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Reevaluar el costo y uso del suelo urbano
De acuerdo con Bloomberg Línea, el suelo urbano ya representa cerca del 25% del valor final de una vivienda de interés social. Así, optimizar el aprovechamiento de terrenos infrautilizados y promover la reconversión de espacios obsoletos es un factor crítico para abaratar proyectos y viabilizar nuevas unidades. Explorar conversiones de oficinas, bodegas o terrenos subutilizados puede marcar la diferencia en la rentabilidad y velocidad de operaciones.
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Agilizar y digitalizar permisos y trámites
En el mercado norteamericano, la simplificación de permisos y la eliminación de barreras burocráticas para proyectos de bajo impacto son pivotes centrales de la estrategia pro-oferta que plantea la ley, aprobada por el Congreso pero aún sin promulgarse. Hoy, el verdadero avance operativo radica en replicar, aunque sea parcialmente, procesos de licencias más ágiles en municipios donde la morosidad regulatoria bloquea la producción de vivienda, especialmente social. Para Colombia y Perú, donde la brecha entre demanda y oferta formal es marcada, la digitalización y los ventanillas únicas pueden acelerar tiempos de aprobación y reducir costos indirectos.
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Explorar nuevos formatos y tipos de vivienda
La legislación estadounidense destaca la promoción de tipologías no tradicionales: multifamiliar, vivienda manufacturada, townhouses y unidades accesorias. Este enfoque tiene eco creciente en los países andinos, donde proyectos enfocados solo en vivienda tradicional ya no satisfacen la demanda ni permiten la escalabilidad necesaria. En nuestro análisis, incorporar modelos alternativos puede ayudar a captar inversionistas institucionales y diversificar el portafolio de bienes raíces, adaptándose, además, a demandas de movilidad o a núcleos familiares reducidos.
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Alinear incentivos locales a resultados de producción
El vínculo directo entre fondos públicos y volumen de unidades entregadas es una de las mayores innovaciones regulatorias en mercados desarrollados. En la experiencia latinoamericana reciente, muchos esquemas de subsidio no se traducen en aumento real de oferta asequible, sino en presión sobre precios. Para evitarlo, conviene diseñar y exigir incentivos fiscales, subsidios, acceso preferente a financiamiento y alianzas público-privadas que condicionen sus beneficios a la entrega efectiva de nuevas viviendas habitables.
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Monitorear el peso de la inversión institucional
La adaptación de mecanismos que limiten el peso de grandes tenedores institucionales en vivienda unifamiliar —como plantea la nueva ley estadounidense, aprobada por el Congreso pero pendiente de firma— puede ser relevante en ciudades con fuerte presencia de fondos y SFR. Si bien en Colombia y Perú el segmento aún es incipiente, prevenir la concentración futura es fundamental; en Argentina, la volatilidad cambiaría ha restringido su despegue, pero las tendencias globales pueden cambiar dicho escenario.
¿Cuándo ajustar esta estrategia?
Esta guía es especialmente útil para proyectos formales en zonas urbanas consolidadas o de reconversión y para agentes en mercados donde existen mecanismos básicos de financiamiento y control de suelo. Sin embargo, su adopción directa resulta limitada —o, al menos, requiere importantes ajustes— en contextos de alta informalidad, ausencia de crédito hipotecario sistémico o jurisdicciones con controles de cambio rígidos, como ocurre en muchas regiones argentinas. Además, al no contar con datos verificados sobre España en las fuentes consultadas, no debe asumirse que estos pasos sean igualmente aplicables allí; cualquier intento de réplica exige monitorear con detalle las normativas locales y su implementación real.
En ATI identificamos que, aunque la narrativa internacional apunte a la desregulación y el incentivo directo a la producción, el cuello de botella de la asequibilidad en Colombia, Perú y Argentina sigue estando en el costo del suelo, la agilidad de trámites y la capacidad estatal de premiar realmente a quienes incrementan la oferta. Sin este enfoque, cualquier reforma quedará incompleta.
Fuentes consultadas
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