El precio del metro cuadrado de vivienda nueva en la Ciudad de México supera actualmente al de la usada en 19.5% y la brecha no ha dejado de ampliarse en los últimos ocho años. Esta distancia de valor, impensable en los promedios históricos de la capital, es síntoma de una transformación en el mercado: la vivienda nueva crece más rápido en precio, mientras la usada se mueve a otro ritmo, con grandes diferencias según colonia y margen cada vez menor para estrategias como la preventa. El efecto, documentado por el Index de Inmuebles24 a junio de 2026, redefine la planificación de propietarios, compradores y desarrolladores inmobiliarios.
La vivienda nueva acelera por encima del mercado usado
Las cifras muestran el giro del mercado de la Ciudad de México y su zona conurbada. En junio de 2026, el precio promedio por metro cuadrado de vivienda nueva se ubicó en $64,742, frente a los $52,087 de la usada, con una diferencia de $12,655 o 19.5% (Index de Inmuebles24, 2026). La evolución ha sido desigual: en los últimos ocho años, el valor del metro cuadrado de vivienda nueva aumentó 37.5% ($17,649 más), mientras el mercado de vivienda usada avanzó 27.1% ($11,098 más).
El panorama era distinto en 2019. La diferencia entre ambos segmentos era de solo 12.5%. Por entonces, el precio de la vivienda usada rozaba los $40,989 por metro cuadrado, y el de la nueva estaba en $47,093. Desde entonces, la brecha se amplió casi siete puntos porcentuales, una diferencia sostenida especialmente desde el repunte de precios posterior a la pandemia y el fenómeno de la verticalización en zonas céntricas, motivado por la escasez de suelo disponible y el aumento de la demanda de unidades nuevas en edificios altos.
El Compare Index, que toma como referencia una vivienda estándar de 65 metros cuadrados con dos recámaras y mide el precio ofertado (sin descontar inflación), ilustra esa aceleración. Particularmente, la vivienda usada llegó a su punto más bajo en junio de 2022, cuando el precio promedio por metro cuadrado se ubicó en $36,841, es decir, un 10.1% por debajo del valor de 2019 en términos nominales. Desde ese mínimo, el segmento registrado por Inmuebles24 se ha recuperado 41.4% en solo cuatro años.
Preventa y vivienda nueva igualan precios, eliminando incentivos
Un dato relevante del mercado actual es la extinción del tradicional diferencial de precio entre preventa y vivienda nueva terminada. En 2019, comprar en preventa implicaba pagar en promedio 17.1% más que por un nuevo ya construido ($55,164 frente a $47,093 por metro cuadrado). Esta diferencia reflejaba el valor añadido de la entrega inmediata y el menor riesgo o incertidumbre para el comprador.
Sin embargo, los datos de 2026 muestran que los precios de ambos productos se han equiparado: la preventa se comercializa en $64,676 por metro cuadrado, casi igual al precio de la vivienda nueva ya terminada, $64,742. El ajuste elimina el incentivo de ingresar temprano a un proyecto con expectativa de plusvalía o descuento sobre planos. Para el inversor especulativo, el margen de rentabilidad vinculada al tiempo de entrega tiende a desaparecer en la CDMX, lo que obliga a repensar estrategias en busca de valores añadidos distintos al puro precio.
Por otro lado, el índice general de precios en la capital pasó de $31,150 en 2022 a $44,601 en 2026, afianzando la tendencia alcista para el mercado residencial, aún cuando la vivienda usada mantiene rezagos respecto a los niveles previos a la crisis sanitaria.
La brecha entre nuevo y usado varía radicalmente según la colonia
No todos los mercados residenciales de la Ciudad de México se comportan igual. En cinco colonias seleccionadas de la CDMX y el Estado de México, el valor por metro cuadrado entre vivienda nueva y usada es prácticamente idéntico, lo que refleja ubicaciones consolidadas donde el mercado reconoce poco o nulo beneficio extra en producto nuevo. Así ocurre en José María Morelos (Huixquilucan), donde ambos segmentos están en $35,000 por metro cuadrado; Del Carmen (Coyoacán), con $80,211 (nuevo) frente a $79,181 (usado), una diferencia negativa para el usado del 1%; o en Manzanastitla (Cuajimalpa de Morelos), con un diferencial de solo -2%.
En sentido opuesto, hay colonias donde comprar usado implica pagar casi la mitad del precio que exige la oferta nueva. En Independencia (Naucalpan de Juárez), el metro cuadrado nuevo alcanza $59,139, mientras el usado se cotiza en $25,979, un abismo del 56%. Fenómenos similares se observan en Observatorio (Miguel Hidalgo, -53%), Buenavista (Cuauhtémoc, -51%), Zacahuitzco (Benito Juárez, -50%) y Moctezuma 1ra Sección (Venustiano Carranza, -48%). Aquí la depreciación de lo usado responde tanto a la diferencia de edad y mantenimiento de los inmuebles como a la preferencia del mercado por la modernidad, amenidades y eficiencia en nuevas construcciones.
La elección entre nuevo y usado, por tanto, es altamente dependiente del contexto barrial y del perfil del comprador: mientras en zonas premium el usado mantiene su valor, en otras la brecha resulta difícil de reducir, y el precio de entrada para vivienda nueva se aleja para muchos compradores primerizos.
CDMX frente a dinámicas nacionales y contexto de nearshoring
El comportamiento particular del mercado de vivienda en la Ciudad de México contrasta con otras dinámicas nacionales. El impacto del fenómeno nearshoring, que ha impulsado una revaluación de la vivienda y naves industriales en corredores del norte y el Bajío, ha sido mucho más acotado en la capital. En Guadalajara, por ejemplo, la formación de precios responde a condiciones de mercado y demanda extranjera distintas a la CDMX.
La capital experimenta presión alcista por verticalización y alta demanda, pero no por nueva economía exportadora, lo que limita ciertas proyecciones de crecimiento rápido observadas en otras regiones. La concentración de desarrollos verticales orientados a rentas y propiedad fraccionada en zonas céntricas de CDMX confirma el apetito por segmentos medios-altos, mientras la vivienda asequible sigue enfrentando restricciones de suelo y costos.
Con estos datos, propietarios y pequeños inversionistas deben ajustar expectativas y estrategias según zona y producto: mientras la plusvalía de lo nuevo no baja, la retención de valor del usado depende cada vez más de la localización y del ciclo propio de cada mercado microrregional. Para tomar decisiones informadas sobre rebalanceo de portafolio, compra o actualización de rentas, es crucial analizar las señales de cada colonia y de los segmentos específicos de producto.
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