ProximityParks inició la construcción de Iztapalapa III, un desarrollo industrial de MX$600 millones que ampliará la capacidad de logística de última milla en la Ciudad de México. El proyecto convertirá una antigua fábrica de muebles en un centro de distribución de más de 24.000 m² y generará más de 800 empleos directos entre su desarrollo y su operación.
El complejo, ubicado en Iztapalapa, atenderá a empresas de logística y comercio electrónico que buscan acercar su inventario a los consumidores del oriente de la capital.
Una fábrica de muebles reconvertida en centro de última milla
El inmueble funcionó durante más de cuatro décadas como fábrica de muebles de oficina antes de quedar inactivo. La empresa identificó su potencial para la logística urbana hace más de cinco años y optó por rehabilitar esa infraestructura industrial en lugar de construir en terreno sin desarrollar. La ubicación busca acortar la distancia entre el centro de distribución y los puntos de entrega final, para que los inquilinos controlen mejor sus costos de transporte, sus tiempos de entrega y el uso de sus flotas.
Mario Berlanga, director general y cofundador de ProximityParks, afirmó que el proyecto se convertirá en un referente de la logística de última milla en la región, al combinar inversión con desarrollo económico y social en Iztapalapa y en la Ciudad de México.
Iztapalapa III buscará la certificación LEED e incluirá paneles solares, estaciones de carga para vehículos eléctricos y estacionamiento para bicicletas. También tendrá un aula operada por la Fundación Construyendo y Creciendo, que instala espacios de aprendizaje en las obras para que los trabajadores continúen sus estudios o desarrollen nuevas habilidades.
En la ceremonia de inicio de obra, Manola Zabalza, secretaria de Desarrollo Económico de la Ciudad de México, destacó la relación entre la infraestructura logística y los cambios en los hábitos de consumo. Recordó que casi uno de cada cuatro niños y adolescentes de la capital vive en Iztapalapa y subrayó la importancia de prepararse para una mayor demanda de comercio digital, trabajo remoto y compras en línea entre las generaciones más jóvenes.
La meta: pasar de US$700 millones a US$1.000 millones en activos
Iztapalapa III forma parte del plan de expansión de ProximityParks, que busca llevar sus activos bajo administración de cerca de US$700 millones a US$1.000 millones en los próximos tres años. Según Berlanga, la meta requiere invertir unos US$100 millones al año y sumar entre cuatro y seis ubicaciones urbanas cada año. La empresa opera hoy 17 sitios activos y tiene varias adquisiciones en curso, algunas de las cuales espera cerrar antes de fin de año.
Su estrategia abarca los principales mercados comerciales e industriales del país, como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Dos de sus parques ya están asociados a proyectos del Plan México y otros seis, entre ellos Iztapalapa III, están en ese proceso.
La compañía empezó buscando resolver la distribución de última milla con almacenes verticales, un concepto que todavía se ve en su logotipo, un almacén de tres pisos. Las limitaciones operativas en México la llevaron a apostar por la optimización horizontal de espacios urbanos. Berlanga lo resume así: la especialización permite obsesionarse con un problema concreto, pero hay que mantenerse flexible sobre la solución.
México, cuarto en el Índice de ATI con un crecimiento proyectado de 1,6%
Los indicadores de ATI miden el mercado residencial, no el industrial, pero dan contexto sobre el país donde se hace esta inversión. Según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, México obtiene 68,6 sobre 100, en la banda Moderada y en el puesto 4 de 15 países. La rentabilidad bruta del alquiler es de 6,34% anual, por encima de la mediana de 5,02%, y la relación precio/alquiler es de 15,8 años, por debajo de la mediana de 19,9: en ambos indicadores, México ocupa el puesto 5 (Numbeo, 2026).
Su posición más débil está en el crecimiento: el FMI proyecta que el PIB de México crecerá 1,6% en 2026, frente a una mediana de 2,5% entre los 13 países con ese dato, lo que lo deja en el puesto 12 de 13. La carga hipotecaria también es menos favorable que en la mayoría: la cuota de una hipoteca típica equivale al 165,6% del ingreso familiar, frente a una mediana de 138,8%.
Iztapalapa III resume la apuesta de ProximityParks por reconvertir inmuebles industriales en desuso cerca de los consumidores. Para propietarios e inversionistas, el avance de su plan de US$100 millones al año será una señal de cuánta demanda real hay de logística urbana en las grandes ciudades de México.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
