¿Por qué la recuperación comercial en mercados desarrollados exige repensar la estrategia en México, Brasil y Colombia?
En los mercados inmobiliarios más maduros, el segmento comercial muestra señales de resiliencia y hasta de potencial para un ciclo alcista de largo plazo. Este giro contrasta con el estancamiento de otras áreas, por lo que quienes gestionan activos en América Latina enfrentan la necesidad de ajustar sus enfoques, especialmente en países como México, Brasil y Colombia, donde los datos operativos muestran dinámicas muy diferentes por tipo de activo y ciudad.
1. Analiza segmento por segmento: logística y oficinas exigen estrategias distintas
El crecimiento del sector logístico e industrial en línea con la tendencia norteamericana no es uniformemente replicable en oficinas. Por ejemplo, según Mordor Intelligence, el mercado inmobiliario comercial latinoamericano alcanzará los USD 313.6 mil millones en 2026, impulsado sobre todo por la demanda de activos logísticos y por la inyección de capital institucional. Por otro lado, CBRE reporta que en Brasil –especialmente en São Paulo y Campinas– la absorción de oficinas es positiva en nichos premium, pero la vacancia sigue alta en otros segmentos. Así, es clave separar estrategias: para bodegas y parques logísticos la recuperación es más veloz; en oficinas, una mirada hiperlocal y adaptativa es imprescindible.
2. Considera la vacancia: oficinas premium aún precisan mayor absorción
En nuestro análisis, la gestión inmobiliaria profesional debe priorizar un monitoreo cercano de la vacancia local. El informe de Colliers/CAMACOL indica que la vacancia en edificios Clase A+ y A tanto en Brasil como en Colombia llega al 20.9% en 2024. Se trata de niveles propios de un mercado aún en fase de absorción pospandemia, lo que limita la capacidad de aumentar precios e incentiva a los propietarios a ser ágiles con renovaciones y concesiones. Solo una gestión activa y flexible permitirá capitalizar la recuperación cuando efectivamente llegue a su segmento o ciudad.
3. Ajusta precios y contratos según la presión inflacionaria y la dinámica local
Según EY, en México los precios de arrendamiento en el sector comercial han logrado crecer por encima de la inflación, lo que sugiere una ventana ideal para renegociar o indexar contratos en el corto plazo. Sin embargo, esta oportunidad se presenta principalmente en nichos con demanda comprobada y baja vacancia, usualmente logística, retail dominante o activos prime urbanos. Nuestro análisis sugiere que los propietarios deberían usar referencias verificadas del INEGI o índices privados para negociar contratos que reflejen el poder de mercado actual, sin desgastar relaciones con inquilinos en segmentos todavía frágiles como pequeñas oficinas.
4. Adopta una perspectiva de ciclo largo: el verdadero retorno puede tardar
Si bien los mercados de Norteamérica muestran señales de estabilidad y potencial para un ciclo alcista prolongado en el segmento comercial, la experiencia latinoamericana es de recuperación irregular y parcialmente pospuesta. Mordor Intelligence proyecta un crecimiento anual compuesto de 6.47% para el mercado comercial regional hasta 2031, señal clara de que el “bull run” no será homogéneo ni instantáneo. Inversores y agentes deben prever ciclos largos para maximizar retornos en logística y ser más prudentes –o selectivos– en oficinas.
¿Cuándo NO aplicar esta guía?: límites si la propiedad no es para renta y según el país
Esta guía resulta útil sobre todo para quienes gestionan edificios con alta exposición a arrendatarios comerciales, ya sean bodegas, parques industriales, oficinas de formato flexible o centros comerciales urbanos, y cuyo negocio depende de contratos de renta y eficiencias operativas. En cambio, si la propiedad se enfoca en plusvalía para posterior reventa sin renta intermedia, la referencia de vacancia y presión inflacionaria puede tener menos peso. Tampoco aplica de manera directa en países donde las condiciones macroeconómicas no permitan la indexación transparente de contratos (por falta de referencia, regulación de precios o control de cambios, por ejemplo). Finalmente, la falta de datos verificables e institucionales en mercados secundarios (como Argentina, Perú o Costa Rica) obliga a un enfoque aún más cauteloso, privilegiando estrategias de flexibilidad, segmentación y actualización constante de parámetros locales antes que cualquier extrapolación de las tendencias de economías desarrolladas.
Fuentes consultadas
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