La rehabilitación de edificios se ha convertido en la estrategia dominante dentro del sector inmobiliario español, desplazando progresivamente al desarrollo de obra nueva debido a obstáculos como la falta de suelo urbanizable, el incremento de los costos constructivos y el envejecimiento del parque habitacional, especialmente en grandes urbes como Madrid y Barcelona. Este giro ha llevado a promotores, inversores y fondos a ver la modernización de inmuebles existentes como la mejor vía para generar valor en el contexto actual.
Reducción de costes y tiempos impulsa las rehabilitaciones frente a obra nueva
El atractivo principal de rehabilitar radica en los ahorros significativos que puede aportar tanto en recursos económicos como en tiempo de ejecución. Datos de Simplifika Capital muestran que adaptar un edificio ya construido puede disminuir el presupuesto de obra entre un 20% y un 25% respecto a un proyecto desde cero, con recortes adicionales del 10%-15% en trabajos sobre rasante y del 60%-70% en intervenciones bajo rasante frente a la obra nueva.
Esta contención de gastos, acompañada de la reducción de los tiempos de ejecución, se refleja en una mayor TIR para los inversores. Ernesto Villanueva, socio fundador de Simplifika Capital, recalca que “en un contexto de costes crecientes y exigencias normativas cada vez más estrictas, aprovechar una estructura existente puede cambiar por completo la ecuación económica de un proyecto”. Además, al adelantarse la puesta en explotación, los flujos de ingresos también comienzan antes en el ciclo de inversión, un punto especialmente estratégico en mercados donde la financiación se ha endurecido y el suelo escasea. No es casualidad que Simplifika Capital haya enfocado el 75% de su portafolio del último año en proyectos de transformación y reforma.
El envejecimiento del parque inmobiliario español dispara la necesidad de modernizar
Gran parte del parque inmobiliario actual fue construido antes de 1980, lo que genera una demanda creciente de rehabilitación y actualización para adecuarse a expectativas modernas de eficiencia, accesibilidad y confort. En ciudades como Madrid y muchas otras capitales, este stock antiguo requiere transformaciones en profundidad: de ahí que proliferen los proyectos de modernización y reaprovechamiento, como los desarrollados por Simplifika Capital tanto en Madrid como en Barcelona.
La limitación de nuevas parcelas edificables impuesta por los planes urbanísticos en vigor multiplica el valor de preservar y reutilizar estructuras. Muchas de estas edificabilidades quedarían fuera de normativa si se tratara de obra nueva. Según señala CBRE, la intervención sobre edificios existentes, incluidas las operaciones en patrimonio ferroviario como los inmuebles de Renfe, permite revitalizar zonas enteras sin agotar el escaso suelo disponible.
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La selección de inmuebles y el foco en sostenibilidad orientan las operaciones
Las compañías que lideran hoy la transformación inmobiliaria en España han endurecido sus criterios para elegir objetivos de rehabilitación. Simplifika Capital, establecida en Madrid desde 2020, evalúa minuciosamente la demanda de producto en la zona, confirma la viabilidad técnica de la estructura y verifica su compatibilidad urbanística antes de incorporar cualquier activo a su portafolio, como en los casos de los proyectos actualmente en marcha en Barcelona y Madrid.
La sostenibilidad se ha vuelto inseparable de este proceso. Reutilizar edificios limita la cantidad de residuos y reduce la huella de carbono frente a la demolición total, además de facilitar la obtención de certificaciones como BREEAM o LEED. Estas credenciales adquieren peso para atraer financiación y cumplir con los estándares que las entidades financieras y grandes inversores exigen en materia de ESG y sostenibilidad.
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Contraste con el mercado de rehabilitación en grandes ciudades latinoamericanas
En ciudades como Ciudad de México, Buenos Aires o Santiago, el modelo de intervención sobre edificios en uso empieza a desarrollarse, aunque todavía está lejos de la magnitud alcanzada en Madrid y Barcelona. La existencia de más suelo disponible y un régimen urbanístico distinto continúan favoreciendo la construcción desde cero, aunque el interés por revitalizar stock patrimonial y las políticas ambientales están ganando peso en determinados submercados urbanos. Por ahora, el volumen y la proporción de inversión destinados a rehabilitación en América Latina siguen siendo considerablemente inferiores a los que registra España para el año 2026.
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