El mercado inmobiliario estadounidense está enfocando su atención en ciudades y zonas alejadas de los grandes centros tradicionales, donde las oportunidades de inversión se presentan con precios iniciales más bajos y un mayor potencial de retorno. Este giro plantea preguntas relevantes para inversionistas, agentes y propietarios en México: ¿emerge una dinámica semejante en el contexto mexicano? La información muestra que sí, aunque con particularidades propias del país.
Estados Unidos: capital busca nuevas plazas y diversificación táctica
En el entorno estadounidense, nunca antes había sido tan intensa la conversación sobre dónde colocar capital en bienes raíces. El alza en los precios dentro de los grandes núcleos urbanos, la disminución de utilidades y el entorno regulatorio más estricto para arrendadores han impulsado la migración de inversionistas hacia mercados secundarios. Estas áreas permiten un acceso más económico, menor saturación competitiva y mejores posibilidades de rentabilidad continua.
El análisis del podcast Real Estate Rookie de BiggerPockets revela que la diversificación estratégica incluye opciones como suburbios con crecimiento demográfico sólido, zonas turísticas con demanda sostenida en renta de corto plazo y ciudades de tamaño intermedio donde el inventario de vivienda usada brinda mejor valor. Por citar un caso, Greenfield, cerca de Indianápolis, muestra un precio medio de vivienda de $285,000 dólares, cierres de venta en menos de un mes y normativa favorable al arrendador.
Especialistas destacan que el enfoque ya no debe recaer únicamente en mercados tradicionales. Elementos como la tasa de ocupación, expansión poblacional, movilidad laboral y marco jurídico son ahora determinantes en la selección de oportunidades. Así, los retornos más atractivos a menudo están desplazándose fuera de los ejes convencionales de inversión.
Transformación en México: la vivienda usada y mercados alternativos ganan terreno
En México, la aceleración del interés por mercados considerados alternativos se refleja especialmente en el auge de la vivienda usada. El término “mercado secundario” aquí hace alusión a zonas fuera del radar institucional, no a inmuebles de menor categoría.
El 63.8% de los créditos hipotecarios otorgados en el país durante el tercer trimestre de 2025 se aplicaron a compra de vivienda usada, según datos de Realti AI Labs publicados por El Financiero. Esta proporción marca un cambio si se compara con años anteriores, en los que la vivienda nueva dominaba las operaciones con financiamiento.
El fenómeno es sostenido: la presencia de vivienda usada en operaciones hipotecadas creció del 46.6% en 2018 al 62.8% en 2024:
– 2018: 46.6% vivienda usada
– 2024: 62.8% vivienda usada (información de Realti AI Labs, con base en mercado hipotecario mexicano)
Esta evolución muestra que compradores en México, desde usuarios finales hasta vendedores profesionales e inversionistas independientes, han consolidado su preferencia por alternativas menos tradicionales, siguiendo una lógica enfocada en el menor monto de entrada, ubicaciones más prácticas y márgenes de rentabilidad superiores, sobre todo en renta. A diferencia de los desarrollos nuevos, en muchas ocasiones localizados en zonas periféricas con conexión limitada, la vivienda secundaria ofrece ventajas competitivas claras.
Si bien falta una medición pública del total de capital que se reubica hacia estos mercados desde grandes fondos o inversionistas institucionales, el comportamiento de los usuarios finales y el registro de créditos bancarios ya delinean el giro en curso.
Qué cambia para propietarios, inversionistas y agentes ante el auge de la vivienda usada en México
Para quienes tienen un inmueble en México dentro del segmento de vivienda usada o en colonias urbanas intermedias, las condiciones actuales suponen transformaciones de fondo. El crecimiento de valor ya no depende exclusivamente de residenciales nuevos ni de ubicaciones premium. Barrios consolidados con infraestructura y conectividad gozan hoy de mayor demanda y reputación.
En términos prácticos, los propietarios pueden beneficiarse de dos formas principales:
1. Agilidad de venta y precios fortalecidos: El creciente interés de los compradores en viviendas usadas bien ubicadas y en buen estado facilita cierres rápidos, con menor presión a negociar a la baja. Asimismo, la percepción ha cambiado: vivir en “segunda mano” se asocia más con la ubicación y el acceso, no con deterioro o desventaja.
2. Renta competitiva y ampliación de público meta: Si antes quien arrendaba un inmueble usado estaba acotado por la inclinación popular hacia lo nuevo, hoy el mercado valora más la funcionalidad, conectividad y comodidad de ciertos barrios tradicionales. Esto eleva la demanda, la ocupación y hace posibles ajustes favorables al precio para el propietario.
En el plano profesional, los asesores inmobiliarios requieren ahora un enfoque más especializado, identificando zonas emergentes o bien posicionadas en mercados no tradicionales, para diferenciarse y ofrecer un servicio más rentable a sus clientes.
El dato que anticipa el flujo de inversión: porcentaje de hipotecas para vivienda usada
Para anticipar los movimientos de capital en el sector inmobiliario mexicano, el indicador más revelador será el peso de la vivienda usada en las operaciones hipotecadas. Si propietarios y agentes monitorean esta proporción anualmente, siguiendo la serie que ha reportado Realti AI Labs desde 2018, podrán detectar hacia dónde se dirige la demanda real y ajustar sus decisiones comerciales o de inversión a tiempo. Vigilar este dato es clave para capitalizar la tendencia y no perder el ritmo de un mercado que ya cambió.
Fuentes consultadas
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