El mercado estadounidense de bienes raíces está girando la mirada hacia mercados secundarios, buscando oportunidades en áreas menos saturadas, con precios de entrada más accesibles y mayor potencial de rentabilidad. Este cambio plantea una cuestión clave para inversionistas, agentes y propietarios de México: ¿está ocurriendo un fenómeno similar en el mercado inmobiliario mexicano? La evidencia concreta indica que sí, pero con matices locales.
En los mercados de referencia: capital rentable y diversificación de estrategias
En Estados Unidos, la discusión sobre dónde invertir en bienes raíces nunca ha sido tan intensa como ahora. El incremento de precios en ciudades principales, la reducción de márgenes y el endurecimiento de las leyes para arrendadores están empujando a inversionistas a buscar mercados secundarios. Ahí, el ticket de entrada es menor, la competencia es menos feroz y la posibilidad de obtener flujos de efectivo positivos aumenta.
Según el podcast Real Estate Rookie de BiggerPockets, parte de la decisión estratégica está en diversificar a través de suburbios asequibles con buen crecimiento demográfico, centros turísticos con fuerte demanda en renta corta y ciudades medias donde las propiedades usadas tienen mejor relación precio-beneficio. Por ejemplo, en suburbios como Greenfield (zona metropolitana de Indianápolis), el precio mediano de la vivienda ronda los $285,000 dólares, con tiempos de venta inferiores a 30 días y una legislación favorable para rentistas.
Los expertos advierten que la clave ya no está solo en apostar por el “gran mercado” sino en entender las dinámicas locales: tasas de ocupación, crecimiento de la población, movilidad laboral y legislación. Las conclusiones refuerzan una lógica aplicable fuera de los países desarrollados: la rentabilidad actual suele encontrarse fuera de los polos primarios.
México: el mercado secundario toma protagonismo
En ATI identificamos una aceleración tangible de esta tendencia en México, especialmente en la vivienda usada y la migración hacia zonas que hasta hace pocos años se consideraban “mercados secundarios”. Aquí, no hay que interpretar el término como “de menor calidad” sino como “fuera del circuito tradicional de inversión institucional”.
Hay datos que respaldan el cambio: el 63.8% de las operaciones inmobiliarias con crédito que se realizaron en México durante el tercer trimestre de 2025 correspondieron a vivienda usada. Así lo recoge Realti AI Labs citando a El Financiero. Este volumen indica un vuelco respecto a años previos, donde las viviendas nuevas acaparaban el protagonismo de los créditos.
Además, la tendencia no es coyuntural. La participación de vivienda usada en transacciones hipotecadas pasó de 46.6% en 2018 a 62.8% en 2024:
– 2018: 46.6% vivienda usada
– 2024: 62.8% vivienda usada (datos de Realti AI Labs, mercado hipotecario mexicano)
Este incremento sostenido evidencia que, para el comprador mexicano —sea usuario final, pequeño inversionista o profesional inmobiliario— la preferencia por vivienda secundaria ya es dominante. La razón principal, igual que en economías maduras: menor costo de acceso, mejor ubicación relativa (muchos desarrollos nuevos están en periferias poco conectadas) y opciones de rentabilidad más atractivas para quienes buscan ingresos por renta.
Por el momento, no existe data pública consolidada sobre el volumen total de capital “rotando” desde inversionistas institucionales o fondos extranjeros hacia estos mercados secundarios en México. Sin embargo, la dinámica del usuario final y el comportamiento del crédito hipotecario dan la mejor pista sobre la profundidad del fenómeno.
Implicaciones para propietarios, inversores y agentes en México
Para quien posee una propiedad en México, especialmente en segmentos tradicionalmente calificados como “usados” o en zonas urbanas medias, esta transformación cambia el juego en varios frentes. Primero, la plusvalía ya no está necesariamente atada a desarrollos nuevos o ubicaciones prime. Los barrios consolidados, con infraestructura completa y acceso a servicios, han sido revalorizados por el propio mercado.
En la práctica, esto abre dos oportunidades concretas:
1. Venta ágil y con mejor precio final: Con una mayor proporción de compradores buscando vivienda usada confortable y bien ubicada, los procesos de venta tienden a ser más ágiles y con menos necesidad de negociar a la baja. De igual forma, la percepción de “segunda mano” se ha modificado: ya no es sinónimo de deterioro, sino de acceso directo a zonas cotizadas sin el sobrecosto de los desarrollos recientes.
2. Renta más competitiva: Si antes el propietario de un inmueble usado veía limitado el flujo de potenciales inquilinos por la preferencia cultural hacia lo nuevo, hoy esto ha cambiado. Un mayor universo busca viviendas de calidad, funcionales y con mejor conectividad, dispuestos incluso a rentar en barrios tradicionales. Esto incrementa la ocupación y permite ajustar mejor el precio de renta.
Finalmente, para los profesionales inmobiliarios, la asesoría con valor agregado se ha vuelto crítica. La segmentación de mercados y la capacidad de identificar barrios emergentes o ya consolidados donde la vivienda secundaria es atractiva, marca la diferencia frente a quienes solo intermedian inmuebles de catálogo.
Un indicador clave a seguir: participación de vivienda usada con crédito
De cara a los próximos años, el mejor termómetro en México para anticipar movimientos de capital dentro del mercado inmobiliario será la proporción de operaciones con crédito focalizadas en vivienda usada. Al vigilar la secuencia año contra año de este indicador (como registró Realti AI Labs para 2018-2024), propietarios y agentes podrán anticipar el pulso real de la demanda y el desplazamiento de inversores, así como adaptar su estrategia comercial o de inversión. No es una métrica menor: marca la diferencia entre seguir una tendencia o llegar tarde a ella.
Fuentes consultadas
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