La brecha entre el valor de los terrenos y el costo de construir en la Ciudad de Buenos Aires no deja de ampliarse. El dato más reciente del Reporte Inmobiliario señala una caída del 4,1% anual en el precio promedio de la tierra para proyectos inmobiliarios, mientras que el costo de edificación en dólares subió 105% respecto a octubre de 2023 (INDEC). Para desarrolladores y propietarios, la ecuación se complica: los precios de venta futuros no compensan, al menos por ahora, la tremenda suba de los costos constructivos.
El valor del suelo porteño se debilita frente a una construcción encarecida
El mercado de tierras urbanas en Buenos Aires atraviesa una baja que, aunque moderada en el último año, se vuelve significativa al tomar perspectiva. El relevamiento de Reporte Inmobiliario sobre 890 terrenos —todos con potencial edificable superior a 800 metros cuadrados— arroja una caída del 4,1% en los valores en los últimos doce meses. Más notable aún es la baja acumulada desde 2018: en términos nominales, el precio descendió un 28,2%. Hoy, la incidencia promedio se ubica en US$ 471 por metro cuadrado vendible, cuando hace exactamente un año el valor era de US$ 491.
El retroceso se intensifica al descontar el efecto de la inflación en dólares. Así, la pérdida real del valor de la tierra desde 2018 llega al 44%, lo que refleja el propio José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Esta tendencia es clave para inversores: cuanto más cae la tierra y más sube el costo de construcción, mayor es la presión sobre la rentabilidad final de nuevos desarrollos. Según datos del INDEC, el costo de levantar un edificio se disparó un 105% en dólares desde octubre de 2023, dificultando cualquier intento de aprovechar los menores valores del suelo.
Entre la dispersión de precios y la rentabilidad menguante
El análisis sectorizado evidencia una fuerte dispersión de incidencias, reflejo de las particularidades de cada barrio capitalino. Belgrano retiene el liderazgo en valores, aunque su incidencia promedio pasó de US$ 882 a US$ 758 por m² vendible frente al año anterior. Recoleta, segundo en el ranking, presenta una media de US$ 748 por m². Chacarita y Colegiales, históricamente menos cotizados, ahora se acercan a los barrios premium: sus incidencias son de US$ 622 y US$ 574 por m² respectivamente.
El recorte en los precios promedio no implica ausencia de oportunidades. El relevamiento citado por Forbes Argentina revela lotes con valores que parten desde menos de US$ 100 por metro cuadrado. Todo esto en un contexto donde solo 26 de los 890 terrenos relevados logran superar una incidencia de US$ 1.000 por m², un dato que muestra lo restrictivo que se volvió ese umbral incluso para los ubicados en zonas premium.
La foto actual indica que la baja de la tierra no alcanza para restablecer márgenes atractivos. La relación valor del terreno-costo de construcción quedó desfasada, y la presión sobre los precios finales vuelve cada vez más difícil el cierre de negocios rentables en segmentos medios y altos.
La paradoja del desarrollador: oportunidad o contraofensiva
El contexto plantea un dilema central para desarrolladores e inversores. Por un lado, el ajuste negativo en los valores de la tierra podría leerse como ocasión para comprar barato. Sin embargo, la fuerte alza en el costo de edificación compensa —y muchas veces más que eso— cualquier ahorro logrado al adquirir el terreno a precios deprimidos.
Belén Fernández, autora del informe para Forbes Argentina, destaca que los desarrolladores analizan cada proyecto «con calculadora en mano», ya que la presión sobre las cuentas hace inviable iniciar obras sin una perspectiva clara de precios de venta alineados con los nuevos costos de construcción. El escenario actual, lejos de alentar una ola de nuevos desarrollos, tiende más bien a la cautela, esperando una recomposición de la modalidad financiera o un ajuste adicional de las variables.
Las diferencias barriales tampoco ofrecen un refugio claro. Si bien es posible acceder a lotes en ubicaciones emergentes por debajo de los US$ 600 por m² (y puntualmente, a menos de US$ 100), persiste el interrogante sobre la factibilidad concreta: el mercado comprador sigue exigente y los valores de venta aún no acompañan el nuevo umbral de costos.
Perspectiva para América Latina
El caso de Buenos Aires grafica un fenómeno extendido en varios mercados latinoamericanos: cuando los precios de la tierra se estancan o caen, pero la construcción en dólares se encarece abruptamente, la rentabilidad inmobiliaria queda bajo amenaza. En Ciudad de México, Lima o Santiago, los propietarios e inversores también enfrentan desafíos similares: costos de materiales y mano de obra en dólares que corren por delante de la valuación de los terrenos. Este descalce obliga tanto a ajustar expectativas sobre nuevos proyectos como a buscar alternativas creativas de financiamiento y diseño, un aprendizaje forzoso para el desarrollador regional que no quiere resignar competitividad.
Para quienes gestionan activos, el ciclo actual exige administrar riesgos con mayor rigor: el simple acceso a terrenos baratos ya no es garantía de éxito si los números finales no cierran con las nuevas reglas del mercado.
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