La diferencia entre el valor de los terrenos y el costo de construir en la Ciudad de Buenos Aires sigue ensanchándose. De acuerdo con el último reporte de Reporte Inmobiliario, el precio promedio de la tierra destinada a proyectos inmobiliarios descendió un 4,1% anual, mientras que el costo para edificar en dólares se disparó un 105% frente a octubre de 2023, según datos del INDEC. Para quienes desarrollan y poseen propiedades, la situación se complica: los valores proyectados de venta por ahora quedan muy por detrás del fuerte incremento de los costos constructivos.
Construir en Buenos Aires es cada vez más caro y la tierra pierde peso en la ecuación
El segmento de lotes urbanos en la capital experimenta un descenso que, aunque leve en el último ciclo anual, se vuelve notorio si se observa el recorrido a mediano plazo. El análisis de Reporte Inmobiliario sobre 890 lotes de gran potencial edificable muestra una baja interanual del 4,1% en sus precios. Comparando con 2018, el ajuste es de 28,2% sin considerar la inflación y la cotización del dólar. Hoy, la incidencia promedio de la tierra ronda los US$ 471 por metro cuadrado vendible, frente a los US$ 491 del año pasado.
Cuando el cálculo descuenta la inflación dolarizada, la caída real desde 2018 alcanza el 44%, según advierte José Rozados, director del informe. El fenómeno tiene consecuencias directas para inversores: a menor valor de la tierra y mayores costos de construcción, la presión sobre la rentabilidad de los nuevos proyectos crece considerablemente. El INDEC puntualiza que, desde octubre de 2023, el costo de construir se incrementó en dólares un 105%, complicando los intentos de capitalizar el abaratamiento relativo del terreno.
Diferencias notorias entre barrios y desafíos para desarrollar con márgenes ajustados
El estudio detallado revela una importante dispersión entre barrios. Belgrano encabeza el ranking de incidencias, aunque cae de US$ 882 a US$ 758 por m² vendible en solo un año. Recoleta le sigue con un promedio de US$ 748 por m². Mientras tanto, Chacarita y Colegiales, otrora relegados, se acercan a los valores de zonas premium, alcanzando US$ 622 y US$ 574 por m² respectivamente.
La baja promedio no implica ausencia de oportunidades: Forbes Argentina detalla que hay terrenos disponibles desde menos de US$ 100 por m². En el relevamiento, solo 26 de los 890 lotes analizados superan actualmente la barrera de US$ 1.000 por m², lo que evidencia cuán restrictiva se volvió esa franja incluso en ubicaciones top.
El escenario muestra que la caída de la tierra resulta insuficiente para restaurar la rentabilidad perdida. La proporción entre valor del terreno y costo constructivo se desvió, dificultando que se concreten negocios con resultados positivos, especialmente en segmentos medios y altos.
Desarrolladores entre dos aguas: precios tentadores y costos que desincentivan nuevos proyectos
El panorama actual enfrenta a quienes desarrollan y financian nuevos edificios con una disyuntiva central. Si bien el retroceso en los valores de lotes podría representar una oportunidad para comprar a precios accesibles, la explosión de los costos de construcción, en muchos casos, neutraliza o incluso supera cualquier ventaja obtenida en la compra del terreno.
Belén Fernández, autora del informe citado por Forbes Argentina, remarca que los desarrolladores evalúan cada proyecto con máxima cautela: la presión sobre los presupuestos vuelve inviable iniciar obras si los precios de venta no se acomodan a la nueva estructura de costos. Hoy predomina la espera, en busca de algún tipo de ajuste financiero o de una adecuación mayor en los valores.
La segmentación barrial tampoco asegura refugios de rentabilidad. Aunque existen opciones atractivas en zonas emergentes —con terrenos por debajo de US$ 600 por m² e incluso algunos puntuales bajo los US$ 100—, persiste la duda respecto a la viabilidad real: quienes compran demandan certezas y los precios de venta aún no acompañan completamente el nuevo ciclo de costos.
El fenómeno de costos y tierra caída también se repite en México, Perú y Chile
La situación registrada hoy en Buenos Aires ilustra un proceso visible en otras ciudades de la región: tanto en Ciudad de México, como en Lima o Santiago, los proyectos inmobiliarios enfrentan la misma contradicción. Los precios de la tierra se estabilizan o caen, pero construir en dólares es cada vez más caro, lo que comprime la rentabilidad del sector. Costos de materiales y mano de obra en moneda estadounidense avanzan más rápido que los valores de los lotes, obligando a revisar proyecciones y buscar nuevos esquemas de financiamiento y diseño. Es un nuevo escenario para desarrolladores latinoamericanos que pretende seguir siendo competitivo sin resignar márgenes.
Quienes gestionan activos deben ser hoy más rigurosos con el riesgo: encontrar terrenos a precios bajos ya no asegura resultados positivos cuando los costos constructivos imponen nuevas reglas al mercado.
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