El reciente repunte en la venta de viviendas nuevas en Lima Metropolitana y el Callao ha reconfigurado la dinámica del mercado inmobiliario peruano. Solo en el primer semestre de 2026 se comercializaron 15,477 unidades, un crecimiento del 26% respecto al mismo periodo del año anterior, que había cerrado con 12,308 operaciones (CODIP, 2026). Este salto no solo obedece a un aumento en la demanda, sino a cambios en el perfil del comprador y en la estructura de la oferta, donde los departamentos de menor tamaño y ubicaciones fuera del eje tradicional concentran la atención del público.
Lima Norte y Callao encabezan la expansión inmobiliaria fuera del eje tradicional
El avance más pronunciado en las ventas no se registró en las zonas históricas de Lima Centro o Lima Top, sino en mercados emergentes como Lima Norte, Callao, Lima Sur y Lima Este. Lima Norte destaca con un incremento del 69%, pasando de 448 a 759 unidades vendidas en el semestre (CODIP, 2026). Por su parte, Callao aumentó 53%, mientras que Lima Sur y Lima Este exhibieron alzas del 50% cada una. Lima Centro y Lima Top, en contraste, crecieron solo 19% y 14% respectivamente.
Este desplazamiento geográfico se acompaña de un incremento en el número de desarrolladores y proyectos activos. En total, participaron 262 empresas inmobiliarias y 1,135 proyectos entre enero y junio de 2026, frente a los 260 y 1,096 del año anterior. La expansión de la actividad inmobiliaria refuerza el rol de nuevas zonas residenciales, tanto en volumen como en diversidad de opciones, y evidencia una mayor competencia por captar a compradores con distintas prioridades.
Auge de los departamentos entre 40 y 60 m² modifica la propuesta habitacional
La diversificación de la oferta va de la mano con una tendencia sostenida hacia viviendas de menor tamaño. El 50.1% de las unidades vendidas en el periodo correspondió a departamentos con áreas entre 40 y 60 metros cuadrados (Real Estate Data Analytics, 2026). La superficie promedio de las viviendas comercializadas también descendió, ubicándose en 63.9 m² respecto a los 66 m² del primer semestre de 2025.
Respecto a la distribución de ambientes, predominan las unidades de dos y tres dormitorios, que concentran aproximadamente el 78% de las operaciones. El ticket promedio de compra se ubicó en S/435,630, mientras que el ingreso mensual promedio de los compradores fue de S/7,000. Lima Moderna mantuvo el mayor volumen de operaciones, con 6,294 viviendas vendidas en el primer semestre (Gestión, 2026).
Para los propietarios y desarrolladores, este ajuste en metraje implica nuevas estrategias de diseño y precios, adaptando sus propuestas a compradores que buscan eficiencia en el uso del espacio y financiamiento hipotecario competitivo. Además, el crecimiento simultáneo de la oferta —con un aumento del 12%, hasta 58,768 unidades disponibles— también responde a la necesidad de captar demanda de segmentos diferentes al perfil tradicional.
Predominio de preventas y aceleración del stock impulsan la rotación de viviendas
Otro cambio fundamental durante el semestre fue la preeminencia de ventas en etapas tempranas de construcción. En junio, el 86% de las unidades vendidas correspondió a proyectos en planos o en desarrollo, frente a solo 14% de entrega inmediata (CODIP, 2026). La oferta disponible reflejó esta tendencia: 53% de los inmuebles estaba en planos, 41% en construcción y apenas 6% listo para entrega.
La absorción mensual promedio —indicador clave del dinamismo del sector— avanzó del 3.9% al 4.4%. Como consecuencia, el tiempo estimado para agotar el stock bajó de 26 a 24 meses, evidenciando una mayor rotación respecto al promedio de los últimos cinco años.
El perfil del comprador también está en transformación: el 77% de los interesados en adquirir vivienda nueva no es propietario, y más de tres cuartas partes proyecta financiar su compra mediante crédito hipotecario (CODIP, 2026). Esta preferencia por la preventa y el apalancamiento financiero señala una apuesta por la valorización futura y por las tasas de interés relativamente estables, incentivando la toma de decisión de compra aun cuando la vivienda no está lista para ser ocupada.
Para los agentes inmobiliarios, la adaptación a este contexto requiere mayor información y acompañamiento a los clientes desde la etapa de preconstrucción, así como herramientas de gestión más robustas para el seguimiento de operaciones a largo plazo.
Tendencias de Lima y Callao frente a retos regionales en vivienda nueva
El renovado dinamismo del segmento de vivienda nueva en Lima y Callao anticipa movimientos similares en mercados urbanos de América Latina donde la preferencia por departamentos más compactos y preventas crece a raíz de la presión sobre los precios, el cambio en los núcleos familiares y el acceso al crédito hipotecario. Sin embargo, la disponibilidad de oferta diversificada y la estabilidad macroeconómica siguen siendo factores diferenciales frente a otros países, donde la ralentización en la construcción o los límites al financiamiento restringen el potencial de absorción y expansión.
Para propietarios e inversores que analizan oportunidades regionales, fue clave el auge de proyectos en zonas antes periféricas, así como la importancia de modelos de preventa para acelerar las ventas.
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