Las restricciones a la venta y alquiler de viviendas de interés social en Perú introducen una nueva vuelta de tuerca para desarrolladores y potenciales beneficiarios. El proyecto de reglamento que acompaña a la Ley de Vivienda de Interés Social (VIS) establece un marco normativo inédito: quien reciba un subsidio habitacional no podrá vender ni alquilar el inmueble por un periodo de cinco años desde la inscripción de la compraventa en Sunarp. Esta es la condición para acceder a las ayudas económicas, en un contexto donde el precio tope del Bono Familiar Habitacional (BFH) bajo el programa Techo Propio se sitúa en S/52.250.
Este giro legislativo impacta a actores clave del mercado. El sector aguarda por detalles operativos, y mientras tanto, el Ministerio de Vivienda ha abierto una consulta pública de quince días para reunir comentarios, definiendo así los matices de una norma llamada a transformar la dinámica de acceso y gestión de la vivienda social en el país.
Nuevos mecanismos de control y sanciones en el sector de vivienda social
El reglamento sometido a consulta pública no solo impone el veto para la venta o alquiler, sino que introduce un marco riguroso de control y sanciones que refuerzan la condición de habitabilidad exclusiva. El beneficiario tendrá la obligación de residir en la vivienda subsidiada dentro del primer año posterior a la adquisición formal. El incumplimiento arrastra consecuencias severas: la devolución total del subsidio directo recibido, sumada a los intereses generados desde su desembolso, acompañada de la pérdida de la condición de beneficiario, de la posibilidad de acceder a futuros apoyos habitacionales y, si correspondiera, de la tasa preferencial vinculada al subsidio indirecto.
Para quienes se acojan a la nueva modalidad de Vivienda de Interés Social de Vivienda Única (VISVU), la sanción prevista será el reintegro del valor económico del subsidio indirecto, cuya metodología de cálculo se aprobará en una regulación posterior. El objetivo es frenar la especulación, asegurar la transparencia de los procesos y restringir el uso de recursos estatales a los fines sociales previstos.
Inclusión de familias unipersonales y el debate sobre los beneficios
Uno de los cambios estructurales que introduce el proyecto de reglamento es la posibilidad de reconocer a las familias unipersonales como beneficiarias de la VIS. Sin embargo, bajo la normativa operativa vigente, este reconocimiento no garantiza el acceso automático al Bono Familiar Habitacional, ya que la estructura del programa Techo Propio aún prioriza a los núcleos familiares convencionales. Esta dualidad ha sido señalada por representantes del sector, como Alfredo Lozada, gerente institucional de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip), y Luis Miguel Castilla, director de Videnza Instituto y exministro, quienes resaltan la necesidad de adaptar la distribución de subsidios a la nueva realidad demográfica sin retroceder en el acceso o en las metas de expansión del parque habitacional.
Por otro lado, la inclusión de la modalidad VISVU implica que estos hogares solo podrán acceder a subsidios indirectos, como tasas preferenciales y protección crediticia a través de mecanismos gestionados por el Fondo Mivivienda, restringiendo su margen de beneficio y diferenciando aún más entre los distintos segmentos dentro del universo de la vivienda social.
Plazos clave y adecuación operativa para promotores e inversores
El calendario de implementación del reglamento también supone retos prácticos. Primero, los actores del sector disponen de solo 15 días calendario para emitir sugerencias o comentarios sobre el texto propuesto. Una vez superada esta etapa y publicado el reglamento definitivo, el Ministerio de Vivienda tendrá 180 días para aprobar o adecuar los reglamentos operativos necesarios que permitan su puesta en marcha efectiva a nivel nacional. Esta transición temporal resulta crítica para los desarrolladores y promotores, que deberán alinear sus proyectos y financiamiento a las nuevas exigencias normativas y a la obligatoriedad de registro de las viviendas, según infiere el texto del proyecto.
La falta de detalles sobre los procedimientos específicos y sus excepciones genera incertidumbre sobre el modo en que se aplicarán los filtros y cómo se fiscalizará la ocupación efectiva de los inmuebles. Luis Aliaga, asociado principal de Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU), advierte sobre la necesidad de definir con mayor claridad los instrumentos de control y las eventuales excepciones para evitar la reducción de la oferta y la parálisis de desarrollos en curso.
Perspectiva para América Latina
La estrategia peruana de restringir la venta y alquiler de viviendas sociales durante un periodo inicial busca evitar la especulación y asegurar el acceso genuino a quienes requieren soluciones habitacionales. En México y Colombia, por ejemplo, existen programas con restricciones similares, aunque generalmente el periodo de prohibición no supera los tres años y las condiciones de fiscalización varían según el grado de bancarización y digitalización de los registros de propiedad. Para operadores inmobiliarios y propietarios latinoamericanos, este tipo de regulaciones exige esquemas de gobernanza y monitoreo ágiles y mecanismos claros de devolución de subsidios, retos aún pendientes en muchos países de la región.
Para los inversores y propietarios peruanos, el seguimiento atento de la reglamentación final será clave para anticipar riesgos y adaptar sus estrategias a las nuevas condiciones de acceso y operación en el mercado social.
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