La compraventa de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene en niveles históricamente altos, aunque con una caída interanual, mientras otras variables clave del mercado inmobiliario argentino, como el crédito hipotecario, evidencian signos de debilidad todavía más marcados. En julio de 2026 se contabilizaron 6.051 escrituras, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, una caída del 9% respecto al mismo mes de 2025 (6.651 escrituras), aunque suficiente para que julio fuera el mejor mes del año y, según la propia entidad, el mejor registro para un mes de julio desde 2008. El acumulado entre enero y julio de 2026 llegó a 35.528 escrituras, un nivel prácticamente estable frente a igual período de 2025, con una baja marginal del 1,8%.
Esta fortaleza en el volumen de ventas contrasta con el desplome, todavía más pronunciado, del crédito hipotecario y una estabilización en los valores de los inmuebles, reforzando el rasgo distintivo del sector en Argentina: un predominio casi absoluto de las operaciones al contado, y precios que tienden a moderarse o ceder, especialmente en el segmento de propiedades usadas.
El ritmo de ventas desafía la falta de crédito hipotecario
El nivel históricamente alto de operaciones confirma la resiliencia del sector pese a la fuerte contracción de los canales de financiación tradicionales. Según los registros del Colegio de Escribanos, solo el 15,9% de las compraventas celebradas en julio de 2026 (959 de 6.051 escrituras) involucró crédito hipotecario, con una caída del 31,2% interanual en la cantidad de escrituras hipotecarias (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2026). Esto implica que, de cada 100 operaciones, cerca de 84 se concretan sin apalancamiento bancario, apoyadas casi en exclusiva en el ahorro propio o el acceso a divisas en el segmento informal.
El monto promedio de cada transacción en el mes alcanzó los $176.577.070, equivalentes a unos US$116.967 al tipo de cambio de referencia. No obstante, el grueso de los acuerdos —el 80%— se realiza con fondos propios, lo que tiene implicancias sobre el perfil de la demanda y sobre la liquidez efectiva de los inmuebles puestos a la venta.
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Precios estables y leve tendencia a la baja en el mercado de usados
Si bien el mercado exhibe gran actividad, los precios muestran una relativa estabilidad con una ligera inclinación bajista. El precio promedio por metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se mantuvo en US$2.214 durante julio de 2026, de acuerdo con el relevamiento de Reporte Inmobiliario (Reporte Inmobiliario, 2026). Este valor está apenas ajustado respecto a trimestres previos.
A su vez, el índice de precios de propiedades usadas elaborado por Properati reveló una disminución del 1,1% en el último trimestre (Properati, 2026). Este dato evidencia que, pese al nivel de actividad históricamente alto y a la recuperación de expectativas tras la estabilidad macroeconómica relativa, los dueños y desarrolladores ajustan precios para cerrar acuerdos en un contexto donde la financiación anda rezagada y los compradores priorizan oportunidades de contado.
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Perfil de operaciones y características del comprador actual
El comportamiento del mercado refuerza un patrón identificado desde hace varios años: la supremacía de compradores con liquidez en dólares, que aprovechan oportunidades de negociación y se anticipan a eventuales subas de precios, especialmente en barrios de alta demanda o segmentos en los que la oferta lleva meses estancada.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires detalla que, entre enero y julio de 2026, las escrituras sumaron 35.528, un nivel prácticamente estable (-1,8%) frente a igual período de 2025. Esta relativa estabilidad, en niveles históricamente altos para el mercado porteño, evidencia una demanda que resiste pese a las restricciones crediticias y la escasa participación bancaria.
Plataformas como Properati y Reporte Inmobiliario suman información convergente: los precios tienden a la moderación o incluso al leve ajuste a la baja, especialmente en el segmento de propiedades usadas, un indicio de que la mayor parte de las ventas responde a una lógica de necesidad o de oportunidad por parte del vendedor.
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¿Se repite este patrón en América Latina?
El fenómeno observado en Buenos Aires —mercado dinámico pese al mínimo uso de crédito hipotecario, preeminencia del pago al contado y precios estables o en leve descenso— no es homogéneo en el resto de América Latina. En países como México, Brasil o Chile, la financiación bancaria sigue teniendo un peso considerable en las operaciones inmobiliarias, impulsando las ventas y sosteniendo los precios en determinados segmentos. No obstante, en mercados con inestabilidad macroeconómica o restricciones cambiarias, como el argentino, la dinámica es particular y, por el momento, no se replica con igual intensidad en la región.
El mercado inmobiliario argentino confirma así su singularidad: ventas que se sostienen en niveles históricamente altos pese a la caída interanual, precios estables o en suave baja, y una fuerte retracción del crédito hipotecario. Propietarios y desarrolladores deberán adaptar sus estrategias a un contexto en el que la liquidez es el principal factor para cerrar operaciones y la competencia se juega, cada vez más, en el precio de cierre real.
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