La última oleada de construcción residencial en los mercados desarrollados ha alimentado un debate crucial para quienes aspiran a invertir: en Norteamérica, se han entregado más de 198.800 unidades multifamily en los primeros seis meses de 2023, con una absorción cercana a las 98.500 unidades, y los housing starts multifamily llegaron a 510.000 ese mismo año, un 15% más que en 2022. Este impulso masivo (según Newmark y Gitnux) plantea una pregunta incómoda: ¿es necesario iniciar en el mercado inmobiliario comprando una vivienda unifamiliar, o es viable —y hasta recomendable— saltar directamente a carteras de mayor escala y multifamily desde la primera inversión? La discusión, abanderada en un reciente episodio del podcast de BiggerPockets con Henry Washington y la reconocida inversora Chauncey Pham, trasciende fronteras y ecosistemas, y toca de lleno la estrategia de inversores, propietarios y agentes en mercados tan dinámicos como España.
Por qué el mercado estadounidense permite saltar el escalón del single-family: cifras y contexto
En las economías maduras, la progresión tradicional del inversor inmobiliario suele ser casi un rito: uno adquiere una vivienda unifamiliar para alquilar, experimenta y, tras algunos años, escala a propiedades multifamiliares o portfolios de mayor tamaño. En el diálogo entre Henry Washington y Chauncey Pham, Henry expone el dilema con un caso concreto: un joven inversor cuenta con $20,000 de ahorro y duda entre comenzar con una sola unidad para “aprender las reglas”, o tomar el riesgo de adquirir un inmueble multifamiliar de 16 unidades desde cero, saltando procesos intermedios.
El mercado estadounidense ofrece fundamentos objetivos para este “salto”: según Newmark, en 2023 la absorción multifamily (98.429 unidades) cuadruplicó la del año previo, mientras que las nuevas entregas de 198.806 unidades hasta mitad de año anticipaban un crecimiento del 51% interanual, cifras difíciles de concebir en mercados menos institucionalizados. Gitnux indica, además, que los housing starts multifamily subieron un 15%, hasta 510.000 nuevas unidades en 2023. Esto revela un ecosistema robusto, en el cual los activos multifamily no sólo cuentan con liquidez, sino que han alcanzado suficiente profundidad para admitir inversores sin experiencia directa en single-family, sobre todo si disponen de capital suficiente.
Chauncey Pham, que se describe como “investor friendly realtor” y opera un servicio turnkey flipping en Dallas-Fort Worth, da voz a quienes han decidido —y logrado— no seguir la ruta tradicional. Tras casi 11 años en el sector, ha trascendido la actividad de agente y hoy opera una firma que elimina la exposición financiera típica de la compra directa, orientando a terceros a través de renovaciones controladas y flippeos por encargo. “He aprendido un poco de esto y aquello”, puntualiza Pham, “y hoy utilizo todo junto para vivir esta vida hermosa”, sugiriendo que la sofisticación del mercado permite saltos amplios, abaratando el aprendizaje a costa de una mayor preparación estratégica y acceso a los equipos idóneos.
La discusión —que incluye ejemplos tan prácticos como el ajuste inercial de presupuestos de renovación (“dices que tienes $70,000 y mágicamente el contratista te cotiza $69,800”)— pone sobre la mesa el tipo de trampas y aceleraciones que sólo se presentan cuando el sector ofrece suficiente escala y profesionalización. También se aborda la cuestión de si vale la pena obtener una licencia inmobiliaria desde el inicio, y cómo los nuevos agentes consiguen sus primeros clientes en un entorno saturado.
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España: la consolidación del segmento Living como clase de activo y sus números
Si existe un mercado en Europa Occidental donde este debate tiene una inmediata resonancia conceptual, ese es España. Aquí, las cifras son claras: según CBRE España, el segmento Living —que aglutina inversión residencial, multifamily, flex living y coliving— representó en 2023 nada menos que 3.000 millones de euros, el 27% del total transaccionado ese año. La inversión en residencial puro acaparó el 69% de ese monto, mientras que el flex living sumó otro 17% (535 millones de euros).
El primer semestre de 2023 dejó aún más clara la proyección: de los 5.194 millones de euros negociados en inversión inmobiliaria total, un robusto 31% se destinó al sector Living (1.629 millones de euros), impulsado principalmente por operaciones institucionales y activos residenciales “affordable”. Estos datos, también extraídos de informes de CBRE España, muestran que el capital está entrando a escala —vehículos institucionales, fondos, family offices, grandes operadores— y no sólo mediante compras individuales de vivienda.
Sin embargo, la foto no es absolutamente positiva. El dinamismo del mercado de compraventa cayó en 2023: el INE reporta 586.913 transacciones residenciales ese año (9,7% menos que 2022), y la concesión de hipotecas descendió el 17,8%. La profesionalización del Living contrasta con la ralentización de la demanda tradicional, lo que refuerza la tesis de que el jugador nuevo puede —y algunos dirían que debe— explorar la escala institucional antes que la unifamiliar.
Lo relevante aquí es la comparación conceptual, no sólo numérica. En España, ya no resulta excepcional que un inversor, incluso sin experiencia previa en single-family, acceda a activos en multifamily o portfolios build-to-rent. Se consolida el Living como clase de activo diferenciada, con suficiencia de producto, liquidez y gestión profesionalizada, similitud evidente con el contexto estadounidense. Así, para quien tiene capital y busca escala, el principal obstáculo no es la falta de acceso, sino el aprendizaje acelerado y la construcción del equipo de gestión.
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¿Qué cambia para propietarios e inversores en España ante el auge del multifamily desde el primer día?
Para quienes ya poseen activos, este nuevo escenario trae oportunidades y desafíos inéditos. En primer lugar, la valorización de activos que integran carteras multifamily favorece a quienes pueden reposicionar o agrupar propiedades para venta a institutional buyers, muy en la línea de las estrategias “portfolio premium” vistas en el segmento hotelero años atrás.
En segundo lugar, la profesionalización obliga a competir con operadores que dominan renovaciones, gestión y marketing a escala. El tipo de dificultades diarias que se discuten en el podcast —como el juego de márgenes en reformas (el contratista que orilla al máximo el presupuesto disponible, $70,000 para el ejemplo del programa)— se filtran ahora hacia cualquier inversor, pues el comprador final es más sofisticado y monitorea cada parámetro de rentabilidad. Así que “empezar grande” no es sólo tema de capital, sino de músculo operativo.
Tercero, en el plano regulatorio y fiscal, la tendencia hacia vehículos build-to-rent invita a repensar la estructura de propiedad. La gestión de un portfolio multifamily exige alianzas con profesionales, socios gestores y brokers orientados a inversores. No basta ya con “aprender las reglas” alquilando una unidad: es posible que su primera experiencia inmobiliaria se dé negociando Joint Ventures para 16 o más unidades, o gestionando alianzas con brokers especializados al estilo de los que Chauncey Pham describe (“investor friendly realtor” con mirada global).
Una tensión clave: aunque saltar escalones puede acelerar ganancias, hay riesgos difíciles de ver para el novato. Chauncey y Henry disienten en el podcast sobre el riesgo de “perderlo todo antes de empezar” si el primer salto falla — una advertencia poco abordada en la narrativa institucional, pero con pleno sentido en un contexto donde los errores se magnifican con la escala.
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Costa Rica tiene más rentabilidad de alquiler y menos años para comprar que España
Para quien evalúa entrar al multifamily desde la primera compra, conviene mirar cuánto rinde y cuánto cuesta cada mercado frente al alquiler. España, según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, registra una rentabilidad bruta de alquiler de 5,02%, igual a la mediana de 5,02%, y 19,9 años de alquiler para comprar, igual a la mediana de 19,9 (Numbeo, 2026). Su puntaje de 54,5 la ubica en la banda Neutral, por debajo del puntaje regional (56,0).
Costa Rica presenta otro perfil en vivienda residencial del centro de la ciudad: una rentabilidad bruta de alquiler de 8,19%, por encima de la mediana de 5,02%, y 12,2 años de alquiler para comprar, por debajo de la mediana de 19,9 (Numbeo, 2026). Es decir, comprar sale más barato frente al alquiler. Su puntaje de 90,2 corresponde a Oportunidad Alta, por encima del puntaje regional (56,0). Para el propietario o inversor que sopesa escalar, estas cifras sirven como referencia para comparar mercados de entrada.
El indicador a seguir: cuota del Living y participación institucional en la inversión residencial
Con España asentada como caso europeo de referencia y sin datos equivalentes disponibles para los mercados de Latinoamérica (según la búsqueda actual, no hay cifras verificables recientes de México, Chile, Argentina o Colombia sobre inversión multifamily/Living de la escala hallada en EE.UU. o España), los actores locales deben vigilar con atención el porcentaje de inversión inmobiliaria que absorbe el segmento Living y la velocidad con que operadores y fondos institucionales ganan cuota. La evolución de estos indicadores, reportados periódicamente por CBRE España y el INE, marcará si el salto directo al multifamily se normaliza o sigue siendo privilegio de jugadores con músculo y acceso a capital diferenciado.
Por ahora, el mejor termómetro local para anticipar cambios será el peso relativo del Living-residencial en la inversión total y el movimiento de grandes carteras. El día en que las cifras españolas sean rutina en México, Santiago o Buenos Aires, habrá llegado el momento de redibujar el mapa de acceso para el inversor inmobiliario.
Fuentes consultadas
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