En Lima Top, las zonas residenciales de mayor valor de la capital peruana, quien compra su segunda o tercera vivienda ya no decide como quien compra la primera. Según las inmobiliarias que trabajan en ese segmento, este comprador pone por delante la ubicación exacta dentro del distrito, la tranquilidad del entorno y que el inmueble conserve su valor, más que el tamaño.
Un estudio de Aurora Grupo Inmobiliario sobre compradores de 50 años o más encontró que la mitad busca departamentos de más de 90 m² y la otra mitad, de entre 69 y 89 m². «Hemos visto un cambio claro en el comprador que ya invirtió antes en una propiedad: ya no busca crecer, busca vivir mejor», dijo Patricio Barrón de Olarte, gerente general adjunto de la empresa.
Cuatro tendencias del comprador con experiencia
Aurora identifica cuatro tendencias en este segmento: la microubicación por encima del tamaño, la preferencia por proyectos de menor densidad, la búsqueda de ubicaciones consolidadas y una mirada patrimonial sobre la compra. Así, un departamento más pequeño frente a un parque, cerca del malecón o en una calle tranquila puede resultar más atractivo que uno más grande en una ubicación secundaria, y los edificios boutique con pocas unidades ganan terreno frente a los desarrollos de gran escala.
Yessica Reyes, directora comercial de Grupo Santa María, describe a este comprador como «mucho más analítico y sofisticado». En Miraflores, dice, se valora la vida urbana con cafés, restaurantes y servicios cerca, sin perder privacidad. La preferencia por zonas consolidadas también tiene una lógica patrimonial: ofrecen más previsibilidad sobre la demanda y los servicios que un distrito en crecimiento.
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Inversionistas: 30% de las ventas en Santa María y 80% en un proyecto de Albamar
En Grupo Santa María, cerca del 30% de las ventas corresponde hoy a compradores que adquieren con fines de inversión, y el 70%, a usuarios finales. Según Reyes, en ubicaciones consolidadas como Miraflores los compradores esperan una rentabilidad bruta anual de entre 4,8% y 5,3%, en línea con el Índice de renta y alquiler de Urbania, además de una valorización constante.
Diana Puga, gerenta de Negocios Inmobiliarios de Albamar Grupo Inmobiliario, señala que el 45% de sus compradores en Lima Top ya tiene una propiedad, una proporción que se ha mantenido en el tiempo. En su último proyecto, Albamar Move, el 80% de lo vendido corresponde a inversión y segunda vivienda, con más demanda de departamentos de uno y dos dormitorios.
Ian Kishimoto, CEO de Alerces Inmobiliaria, cuenta que su proyecto Founder, en Miraflores, salió a la venta por debajo de US$2.000 por metro cuadrado, mientras que frente al malecón los precios pueden acercarse a US$4.000. «En Surquillo vemos un distrito en proceso de revalorización, similar a lo que pasó en Lince hace 15 o 20 años», agrega.
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Un 5,02% bruto en Perú, dentro del rango que esperan en Miraflores
El dato del Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI para Perú cae dentro del rango que esperan los compradores de Miraflores: con datos de Numbeo del primer semestre de 2026, el alquiler en el centro de las ciudades rinde 5,02% bruto anual, justo en la mediana de los 15 países que compara el Índice, y la relación precio/alquiler es de 19,9 años, también en la mediana. Perú obtiene 59,9 puntos sobre 100, en la banda Neutral y en el puesto 6.
Para quien financia la compra con un préstamo, el dato menos favorable es la carga hipotecaria: la cuota de una hipoteca típica equivale al 173,1% del ingreso familiar, frente a una mediana de 138,8%, lo que ubica a Perú en el puesto 11 de 15.
El metraje sigue importando según el objetivo de la compra: las unidades compactas bien ubicadas atraen a inversionistas por su menor ticket de entrada y su mayor liquidez de alquiler, mientras que quien compra su vivienda habitual sigue buscando espacios amplios.
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