En los últimos años, el Perú urbano enfrenta una realidad preocupante: una abrumadora mayoría de sus viviendas se construye sin la supervisión técnica de ingenieros o arquitectos. Mientras tanto, el país ha registrado entre enero y agosto de 2026 un total de 594 sismos, cifra que representa un incremento de 2.7% respecto al mismo periodo de 2025, según el Banco Central de Reserva (BCR). Más allá de las cifras, estas brechas en la autoconstrucción y la falta de asesoría profesional adquieren mayor gravedad en un contexto donde el riesgo sísmico y climático sigue en ascenso.
Al revisar los patrones de edificación y la calidad del entorno residencial, emergen datos que muestran no solo deficiencias estructurales, sino una desigualdad profunda entre regiones y barrios de Lima Metropolitana, la costa y el resto del país. La tendencia a prescindir de asistencia experta tiene implicancias directas tanto en la vulnerabilidad ante desastres como en la responsabilidad civil de los propietarios.
Amplia mayoría de viviendas urbanas sin asistencia técnica
Al 2024, el 77% de las viviendas urbanas en Perú han sido construidas sin asesoramiento profesional, según Apoyo Consultoría. El problema es más agudo en la costa norte, donde el porcentaje asciende a 82%, seguido por la costa centro con 78%, el resto de Lima Metropolitana con 74%, y una brecha considerablemente menor en Lima moderna, donde solo el 23% de viviendas carecen de dicha asistencia. “El análisis de vulnerabilidad es solo urbana y sin selva. Dado que en zonas rurales casi nadie construye con ayuda de ingeniero o arquitecto, incluirlas sube la cifra”, aclararon desde Apoyo Consultoría.
Las causas se vinculan en parte a los costos. Iván Portocarrero, socio de Apoyo Consultoría, señala que “contratar profesionales y elaborar planos resulta más caro”. Esto se traduce en prácticas autogestionadas que priorizan el presupuesto, sacrificando la seguridad. “Incluso para ganar espacio es común edificar el segundo piso más ancho que el primero y sin colocar columnas de soporte desde la cimentación. […] Pero la prevención siempre será más barata que la reconstrucción”, enfatiza Portocarrero.
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Vulnerabilidad estructural y desigualdad en Lima Metropolitana
En las zonas III-V de Lima Metropolitana, donde reside parte de la población más vulnerable, el 66.3% vive en viviendas sin licencia y el 67.8% en edificaciones sin asistencia técnica, según el BCR en su Reporte de inflación de septiembre 2026. Además, el 30.3% de estos residentes habitan casas cuyas paredes no son de ladrillo, bloque o piedra con cemento, y el 9.4% tiene pisos de tierra u otros materiales. Respecto a los techos, el 48.2% en la misma área utiliza calamina u otro material alternativo.
Estas condiciones inciden en el nivel de exposición al riesgo ante un evento sísmico. El Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres (Cismid) identifica los suelos con mayores condiciones adversas y amplificación sísmica en distritos como Carabayllo, San Juan de Lurigancho, Comas, Puente Piedra, Villa El Salvador, Chorrillos, Lurín, Ate y Villa María del Triunfo, lo que agrava la situación para quienes habitan en esas zonas construidas sin estándares mínimos de seguridad.
A nivel urbano nacional, el 28% de viviendas no posee paredes de ladrillo y un 43% carece de techos de concreto. La vulnerabilidad no es solo física sino económica: la pobreza monetaria alcanza el 37.1% en zonas III-IV y la informalidad laboral llega al 69.7%. El acceso a infraestructura básica es limitado: solo el 51% del país cuenta con pista asfaltada frente a su vivienda, mientras que en el norte esta proporción desciende al 46%.
Riesgo sísmico creciente y percepción ciudadana
El ritmo de actividad sísmica en Perú sube, con 594 sismos reportados entre enero y agosto de 2026, de los cuales el 30.5% superó la magnitud 4 (BCR). A pesar de la evidencia de riesgo, hasta agosto de 2026 la percepción de estar poco o nada preparado ante lluvias intensas sigue en 50%.
Según Apoyo Consultoría, 2.4 millones de personas en Lima Metropolitana residen en zonas ámbar y rojas consideradas de mayor vulnerabilidad. Distritos con suelos menos estables y mayor posibilidades de amplificación sísmica, identificados por Cismid, concentran a buena parte de la población en riesgo.
La normativa es clara, según Erick Lau, especialista en derecho inmobiliario en Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados: “Legalmente, el propietario es el responsable civil directo por los daños que la caída o colapso de su vivienda pueda ocasionar a terceros debido a defectos constructivos previsibles”. El BCR apunta también a las consecuencias sociales y económicas: “El impacto de un evento sísmico de gran magnitud afectaría principalmente a la población, en promedio, socioeconómicamente más vulnerable y, además, constituye un choque con fuertes externalidades negativas. En el corto plazo, se traduciría en la destrucción inmediata de capital físico y una disrupción abrupta de los flujos de ingreso. […] En el mediano plazo, estos hogares podrían recurrir a liquidar activos productivos, el sobreendeudamiento y una drástica reducción en la inversión en capital humano”.
Oportunidad inmobiliaria y riesgos en el contexto peruano
En el contexto de un mercado residencial que exhibe estas vulnerabilidades, Perú alcanza un puntaje de 59,9 sobre 100 en el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, colocándose en la banda «Neutral» y en el puesto 6 de 15 países de la región. La relación precio/alquiler es de 19,9 años, exactamente igual a la mediana de los 15 países analizados, lo que indica que el costo de adquirir una vivienda frente al alquiler no es más favorable ni menos favorable que en la mayoría de naciones de la región.
La rentabilidad bruta anual del alquiler en Perú es de 5,02%, ocupando el puesto 8 (igual que la mediana regional), y la carga hipotecaria se sitúa en el 173,1% del ingreso familiar, por encima de la mediana, lo que refleja una menor asequibilidad para quienes desean comprar su casa. El índice de accesibilidad de vivienda también es inferior a la mediana regional (0,58 frente a 0,72), mostrando que comprar sigue siendo menos accesible que en otros mercados, particularmente en entornos donde la autoconstrucción no profesional es la norma y los riesgos estructurales están presentes (ver indicadores). Para los propietarios o inversores, esto implica la importancia de evaluar con atención tanto los riesgos estructurales como las condiciones del mercado al invertir o gestionar una propiedad en el país.
El reto no es menor: las brechas de asistencia técnica, sumadas a la tendencia de autogestión ante altos costos y la exposición a riesgos de desastres, obligan a repensar la gestión de activos inmobiliarios en el Perú. Los propietarios se enfrentan no solo al desafío técnico y financiero de construir o mejorar sus viviendas, sino a la carga legal por la seguridad de terceros y la resiliencia del patrimonio familiar frente a sismos o lluvias intensas.
Para quienes administran, invierten o poseen vivienda en las principales zonas urbanas o en áreas identificadas como de mayor vulnerabilidad, comprender estas cifras permite anticipar necesidades y riesgos: invertir en asistencia técnica y en materiales adecuados es, a mediano plazo, una salvaguarda frente a posibles pérdidas económicas, legales y sociales.
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