La inversión privada destinada a la vivienda en Uruguay supera actualmente los US$ 3.500 millones anuales, según Alfredo Kaplan, presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu). Este volumen impulsa al sector como un motor clave del empleo y del movimiento económico, aunque hoy enfrenta una combinación de costos en aumento, ralentización administrativa y retos de acceso.
El peso económico de la vivienda privada en Uruguay
El sector de la construcción emplea a 57.000 personas, «de los cuales la vivienda ocupa casi 40.000. Son mucho mejor pagos que en el resto de la actividad privada, y generando además una cantidad muy importante de empleos indirectos», afirma Kaplan. Además, la inversión de los promotores privados muestra una estabilidad, e incluso posible crecimiento: «No menos del año anterior. Hay algunos números que acercan la inversión a un 10% más, pero no tengo datos objetivos para poder confirmarlo».
Dentro del total de unidades, entre proyectos ejecutados, en construcción y presentados se contabilizan 60.000 viviendas. En cuanto a la tipología, los monoambientes representan solo el 10% de la vivienda promovida, muy lejos de ser el objetivo central del régimen, pese a su importancia para jóvenes, estudiantes y hogares monoparentales. “La opinión de Appcu fue totalmente en contra, porque partíamos de la base de que era una vivienda reducida, sí, en los términos de la ley, pero una vivienda decorosa”, sostuvo Kaplan, destacando su rol social pero también sus límites en la política de vivienda.
Los valores históricos muestran que, hace veinte años, el hogar promedio en Uruguay era de 3,9 personas, y hoy es de apenas 2,3. Este cambio demográfico generó, con igual población, una necesidad de un 70% más de hogares, impulsando la demanda de nuevos proyectos.
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Costos, convenios y demoras: foco de los desafíos sectoriales
La estructura de costos del sector es clave para entender los márgenes y dificultades actuales. En una obra media tradicional, la mano de obra representa al menos el 40% del costo total, excluido el terreno. Ese rubro incluye aportes como el “aporte unificado de la construcción, que es un 75% sobre el monto de los jornales”. El reciente convenio colectivo vigente estableció “un incremento de costos”, aunque logró “un marco de cinco años de relativa paz sindical, con la cual uno puede pensar en hacer cosas a mediano plazo”. Esta tranquilidad sectorial estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2030, tras una prórroga a la que Kaplan calificó como “un acierto estratégico” del gobierno.
La ley de Vivienda Promovida mantiene la atención de promotores, donde cada unidad habitacional implica un costo que oscila entre US$ 10.000 y US$ 12.000. Por escalas, los proyectos de “gran dimensión económica, los más pequeños, entre 30 millones y 60 millones de Unidades Indexadas (UI), hago la traducción al castellano enseguida, entre US$ 5 millones y US$ 10 millones, que terminan de poder ser presentados a fin del año próximo”.
Kaplan destaca que “el público final es la tercera parte, con lo cual hay dos terceras partes: gente que compra para alquilar. De esa tercera parte que compra, poco más de un 30%, hay un 10% que accede al préstamo bancario a 15, 20, 25 años”. Montevideo, Canelones y Punta del Este son epicentros de la actividad, con fuerte presencia de empresas como Kaplan Desarrollos Inmobiliarios.
Desde el punto de vista sectorial, la falta de dinamismo administrativo es un obstáculo identificado, con reclamos al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT), a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), a la Comisión de Aplicación de la ley de Inversiones (Comap), y a la Comisión de Vivienda de Diputados. Entre los pedidos principales aparece la adopción del “silencio positivo”, es decir, la aprobación tácita de proyectos por ausencia de respuesta oficial.
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Precios, alquileres y acceso: estabilidad en la última década
Más allá de las tensiones por costos, los precios de la vivienda en Unidades Indexadas (UI) “prácticamente no han tenido cambios” en los últimos ocho años, y lo mismo se observa en los alquileres. Esta estabilidad contrasta con los movimientos del dólar y la UI desde 2002, cuando el dólar pasó de $16,50 a $40 y la UI de $1 a $6,65.
Actualmente, la demanda tiene un motor estructural en la reducción del tamaño promedio de los hogares y en la preferencia por tipologías de menor tamaño. Aunque hubo iniciativas oficiales recientes, como la propuesta del MVOT para nuevas zonas de promoción, aún no hay confirmación de implementación.
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Uruguay: inversión y acceso en el contexto del Índice de Oportunidad de ATI
En Uruguay la inversión privada en vivienda se da en un mercado calificado como “Neutral”, con un puntaje de 48,2/100 según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, posición 12 de 15 países de la región. La relación precio/alquiler se ubica en 25,2 años (puesto 14 de 15, por encima de la mediana regional de 19,9 años), lo que indica que comprar resulta menos favorable frente al alquiler que en la mayoría de los países del índice. Por su parte, la rentabilidad bruta del alquiler es del 3,97% anual, también en el puesto 14 de 15 y por debajo de la mediana de 5,02%.
No obstante, el índice de accesibilidad de la vivienda en Uruguay llega a 0,95, situándose en el puesto 3 y por encima de la mediana regional (0,72), mostrando que la vivienda, en relación al ingreso, es más accesible que en la mayoría de los países relevados. Mientras tanto, la carga hipotecaria está en 105,5% del ingreso familiar (puesto 3, más favorable que la mayoría) y los precios y alquileres se han mantenido relativamente estables, de acuerdo con los últimos relevamientos disponibles en indicadores de mercado y precios de ATI.
Este contexto plantea que, a pesar de la estabilidad de precios y el alto nivel de inversión, la rentabilidad bruta y la relación compra/alquiler presentan desafíos para los inversores, aunque la accesibilidad es un factor positivo para los compradores finales.
La persistencia de la inversión privada y la creación de empleo mantienen a Uruguay como un mercado atractivo para desarrolladores y compradores, aunque las rentabilidades presionan la lógica de inversión y se seguirán de cerca las respuestas de autoridades y organismos como el MVOT, la ANV y la propia Comisión de Vivienda. Para propietarios, administradores y agentes, la evolución de los costos, la respuesta oficial a los reclamos del sector y la adaptación a la dinámica demográfica determinarán la viabilidad de nuevos proyectos y oportunidades en un mercado con señales mixtas pero fundamentales estables.
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