El mercado inmobiliario latinoamericano, particularmente en los segmentos de oficinas e industrial, consolida cifras que dibujan un escenario de estabilidad con matices de tensión dependiendo el país y el tipo de activo. Los reportes de Newmark para América Latina, publicados en su sección “Latin America Real Estate Market Reports”, muestran que la demanda de oficinas se mantuvo estable en el segundo semestre de 2025, mientras el segmento industrial cerró el año con un crecimiento relevante en inventario pero señales de desaceleración en la absorción, sobre todo en México.
Para propietarios, administradores y agentes inmobiliarios con intereses en la región, los resultados reseñan dinámicas por país y tipo de inmueble, destacando cómo algunos mercados clave logran atraer inquilinos de alto perfil, mientras otros enfrentan retos en la colocación de nuevos espacios.
El inventario industrial alcanza máximos históricos con ajuste en tasas de absorción
El inventario industrial de clase A en América Latina alcanzó 818 millones de pies cuadrados al cierre de 2025, según el reporte más reciente de Newmark. Esta cifra representa un crecimiento interanual del 9%, dato que subraya la continuidad de la construcción de nuevos centros logísticos, bodegas y naves industriales a lo largo de la región.
Sin embargo, la absorción neta, que mide el total de superficie arrendada menos los retiros, experimentó señales dispares. Brasil sobresalió por un aumento sostenido en la demanda de espacios industriales, reflejando la resiliencia del sector manufacturero y logístico local. En contraste, México —y especialmente sus ciudades fronterizas— destacó por una desaceleración: la absorción se ubicó en 25.7 millones de pies cuadrados, cifra que representa una caída del 12% respecto a 2024 y una baja aún más marcada si se compara con 2023.
El dato detrás de esta caída se concentra en las nuevas naves especulativas, aquellas construidas sin inquilino predefinido en las ciudades limítrofes con Estados Unidos, cuyo ritmo de ocupación no respondió a las expectativas de desarrolladores ni inversionistas.
El segmento oficinas resiste en ubicaciones premium pese a la vacancia general
El informe de Newmark también revela que, durante el segundo semestre de 2025, el mercado de oficinas mantuvo una demanda estable en toda la región. Este comportamiento se sustenta principalmente en dos factores: por un lado, el aumento de la absorción neta y el crecimiento del inventario en mercados seleccionados; por otro, la preferencia sostenida de los clientes corporativos por espacios premium y localizaciones estratégicas.
A pesar de tasas de vacancia todavía elevadas en varias ciudades latinoamericanas, la buena respuesta del público corporativo a productos de alto estándar permitió morigerar en parte el impacto de la sobreoferta. Activos clase A ubicados en corredores principales lograron mantenerse competitivos, tanto en ocupación como en rentas, frente a un contexto donde los activos de menor calidad evidenciaron mayor dificultad de colocación.
Renta promedio y tasas de vacancia evidencian variaciones según país
El informe industrial correspondiente a 2025 detalla que la tasa de vacancia para activos industriales clase A en América Latina se ubicó en 5.8%, rango históricamente bajo. Esto sugiere que, aunque hubo una desaceleración en la absorción, el ritmo de nuevas entregas no llevó a un desbalance generalizado en el mercado a nivel regional.
En cuanto al costo de alquiler, la renta promedio (“asking lease rate”) para el segmento industrial fue de 8.56 dólares estadounidenses por pie cuadrado por año. Este promedio oculta, sin embargo, marcadas diferencias entre los principales países de la región y entre ubicaciones fronterizas e interiores. En las ciudades mexicanas fronterizas con Estados Unidos, la competencia derivada del alza del inventario especulativo presionó a la baja la capacidad de aumento en las rentas, mientras en mercados internos de Brasil se creó un contexto más favorable para los propietarios, en línea con la demanda sostenida.
La combinación de bajas tasas de vacancia y rentas estables o al alza en ciertos mercados implica un entorno de oportunidades selectivas, donde el análisis micro de cada submercado es determinante para la estrategia de tenencia y arrendamiento.
Las tendencias reportadas en el cierre de 2025 confirman la madurez creciente del segmento industrial regional, aunque advierten sobre señales de saturación incipiente en mercados puntuales. El repunte de la absorción dependerá en adelante de la dinámica del nearshoring, la internacionalización de la producción y los ciclos económicos nacionales.
Para el propietario o inversor con activos en América Latina, la implicación es clara: elegir localización estratégica y la calidad constructiva se vuelve diferencial frente a la volatilidad del contexto. En oficinas y naves industriales se privilegian activos clase A en corredores consolidados, con mayores perspectivas de ocupación y valorización. Analizar cuidadosamente los reportes por ciudad y submercado permitirá anticipar riesgos y ajustar las expectativas de rentabilidad en 2026.
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