El repunte de los impagos hipotecarios en el mercado estadounidense ha encendido una señal de alerta entre agentes, propietarios e inversores en América y Europa. Sin embargo, la realidad demuestra que este mismo fenómeno se comporta de manera distinta según el mercado analizado. ¿Por qué el aumento de las ejecuciones hipotecarias no se replica con la misma fuerza ni bajo las mismas causas en diferentes países latinoamericanos? Para quienes invierten o trabajan en el sector, entender esas diferencias no solo es útil; es fundamental para anticipar riesgos y oportunidades.
En ATI observamos que la evolución de la morosidad en América Latina rompe con el patrón homogéneo del mercado estadounidense. Un repunte localizado como el de Florida o South Carolina en EE. UU., donde factores como seguros caros y alzas de impuestos disparan los incumplimientos, no tiene necesariamente eco inmediato en Panamá o Brasil. Una mirada comparativa entre estos dos mercados de la región permite entender las particularidades y las advertencias propias de cada contexto.
Panamá: morosidad hipotecaria controlada en un entorno regulado
El caso panameño ofrece una radiografía interesante. Según la Superintendencia de Bancos de Panamá, citada por CILA, la morosidad de la cartera hipotecaria alcanzó el 4% en datos actualizados al bienio 2024/2025. Si bien la cifra podría parecer elevada al comparar con mercados como Chile, se mantiene dentro de un rango gestionable para la mayoría de las entidades financieras del país.
A diferencia del mercado estadounidense, donde la volatilidad de los seguros y los gravámenes plantea un desafío de ajuste inmediato y sistémico, en Panamá la regulación juega un papel central en la contención de riesgos. Además, el diseño del sistema panameño permite una cierta flexibilidad para renegociar condiciones, lo que amortigua una propagación aguda de ejecuciones hipotecarias. El enfoque preventivo de los bancos —sumado a una supervisión estatal activa— contribuye a que el ciclo de impagos tienda a autocontenerse, evitando picos dramáticos que desestabilicen todo el sistema, a diferencia de algunos estados en los mercados maduros.
No obstante, el 4% no es trivial. Entre los factores que explican su tendencia figuran la desaceleración económica global, el alza de las tasas de interés y, más recientemente, un incremento en el costo de vida que limita el ingreso disponible en muchos hogares. Sin embargo, según la misma Superintendencia, las ejecuciones masivas siguen siendo un escenario remoto, a menos que se conjuguen deterioros pronunciados tanto en empleo como en acceso al crédito.
Brasil: repunte de impagos en un ciclo económico más volátil
Brasil, por su parte, enfrenta una dinámica diferente, marcada por una mayor sensibilidad a los vaivenes macroeconómicos y características particulares de su mercado financiero. De acuerdo con Mordor Intelligence, la morosidad general del banco Bradesco se elevó al 3,5% en el segundo trimestre de 2022, frente al 2,5% del período anterior. Aunque este dato incluye productos distintos al hipotecario, permite dimensionar el impacto que la inflación y la suba del costo del dinero pueden tener en los portafolios de crédito.
La estructura brasileña, menos regulada en cuanto a intervención estatal directa que la de Panamá, tiende a exponer tanto a bancos como a deudores a cambios rápidos de entorno. En los últimos años, el endurecimiento de las condiciones crediticias y la fluctuación del empleo formal han pesado más que factores particulares como impuestos o seguros sobre la vivienda. El segmento hipotecario, aunque robustecido por una demanda interna significativa, no escapa a la volatilidad cuando el ciclo económico empeora. Así, el alza en la morosidad se asocia más a la pérdida de poder adquisitivo y shocks de empleo que a efectos económicos secundarios como los observado en ciertos estados del país de origen de la tendencia.
La experiencia reciente de Brasil muestra que las olas de impago suelen venir acompañadas de deterioro generalizado en la economía y no exclusivamente por correcciones en los precios de la vivienda. Para el inversor internacional, esto implica que operar en Brasil demanda una lectura constante de la macroeconomía local más que de los movimientos puntuales en los valores inmobiliarios.
¿Qué explica la diferencia entre Panamá y Brasil?
La brecha entre los dos mercados tiene raíces estructurales y regulatorias claras. Panamá se beneficia de un sistema financiero internacionalizado y orientado a la estabilidad, donde el rol de la banca y la intervención estatal frenan, hasta cierto punto, la propagación descontrolada de la morosidad. Su economía dolarizada también ayuda a mitigar algunas presiones de inflación, estabilizando los pagos de deuda.
Brasil, en contraste, opera bajo un esquema de mayor exposición a las variables internas y globales. El peso de la política monetaria local, una mayor informalidad laboral y ciclos económicos más marcados impactan directamente la capacidad de pago de los deudores. Si bien el mercado brasileño es grande y dinámico, esa misma escala lo hace más vulnerable a fuerzas macroeconómicas y menos protegido contra perturbaciones externas.
A nuestro juicio, la disparidad no radica únicamente en la cultura financiera o la diversidad del parque habitacional. El marco regulatorio, la estructura económica y el perfil de riesgos de la sociedad juegan papeles decisivos en cómo y cuándo la morosidad puede convertirse en una amenaza sistémica o en un foco controlado de preocupación.
Para el inversor: lecciones de una comparación regional
La comparación entre Panamá y Brasil revela que un mismo fenómeno —el aumento de impagos hipotecarios— no se manifiesta universalmente ni puede ser interpretado como una señal automática de crisis en América Latina. Para el inversor, agente o propietario con intereses transfronterizos, la lección principal es la necesidad de observar tanto la coyuntura como las reglas propias de cada país antes de extrapolar tendencias externas.
Si bien la vigilancia es crucial y el contexto internacional imprime cautela, actuar en función del pánico generalizado carece de sentido si no se comprenden los matices de cada mercado. En ATI identificamos que el riesgo inmediato de una ola de foreclosures es muy distinto en Panamá que en Brasil, y que incluso entre ambos hay diferencias sustanciales frente a la realidad más fragmentada del mercado de origen. Elegir dónde posicionar activos y cómo gestionar carteras requiere, ahora más que nunca, una lectura local y detallada —sin perder de vista las señales globales, pero integrándolas con datos reales y actuales de cada país en particular.
Fuentes consultadas
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