El reciente anuncio en el mercado estadounidense de una declaración de emergencia para acelerar la demolición y reurbanización de grandes complejos públicos plantea una pregunta urgente en varios países emergentes: ¿cómo enfrentar la obsolescencia de antiguas viviendas sociales y la necesidad de vivienda asequible sin desplazar a los residentes originales? En Santiago de Chile, donde el déficit habitacional y el alza de precios urbanos conviven con conjuntos masivos de vivienda construidos durante el siglo XX, la inquietud es especialmente relevante. ¿Está el mercado chileno preparado para implementar modelos de “derecho de retorno” y reurbanización acelerada como el que ahora toma impulso en mercados maduros?
Reurbanización acelerada y derecho de retorno: la estrategia en mercados desarrollados
En economías de referencia, la transformación de complejos públicos antiguos en proyectos de vivienda mixta y asequible se ha convertido en una respuesta directa a la crisis de accesibilidad. Tomando el caso de Bartram Village en Filadelfia, el enfoque combinó cuatro estrategias centrales:
- Declaraciones de emergencia para acelerar procesos regulatorios complejos y permitir la demolición y reconstrucción de más de 40 edificios obsoletos —45, según reportó The Philadelphia Inquirer sobre los planes de la Autoridad de Vivienda de Filadelfia (PHA)—, enfrentando barreras administrativas que históricamente han retrasado la reurbanización.
- Reurbanización de gran escala sobre terrenos extensos, donde la demolición de estructuras obsoletas permite triplicar o cuadruplicar la densidad, agregando centenas de unidades que incluyen alquiler subsidiado y propiedad a precios accesibles, gracias a asociaciones entre entidades públicas y operadores privados.
- Derecho de retorno garantizado para los habitantes originales afectados por la transformación del entorno, mitigando el temor al desplazamiento definitivo, un elemento clave para la aceptación comunitaria y la equidad social.
- Alianzas público-privadas robustas, movilizando inversiones que en el caso mencionado superan los US$400 millones, y que permiten desarrollar productos inmobiliarios que ninguna de las partes podría lograr por sí sola, según destaca el análisis de GRI Institute sobre márgenes y viabilidad de la vivienda asequible en América Latina.
Esta arquitectura institucional no sólo responde a la marcada reducción de la oferta de vivienda asequible en los barrios más vulnerables, sino que busca revertir la oleada de gentrificación y ocupaciones informales con un modelo que combina integración social y modernización urbana.
Santiago de Chile: déficit habitacional y precios tensionados
Santiago enfrenta desafíos similares a los observados en los mercados maduros. La ciudad cuenta con amplios polígonos de vivienda social desarrollados a partir de los años 60, muchos de ellos con signos claros de obsolescencia y baja integración urbana. Además, el aumento sostenido de los precios de la vivienda, conjugado con sueldos estancados, agudiza el problema de acceso al hábitat digno.
De acuerdo con Bloomberg Línea, el precio promedio de una vivienda de 60 m² en Santiago alcanzó los US$206.460 según datos de 2022. Este valor sitúa a la capital chilena entre las metrópolis con mayores barreras de entrada para nuevas familias, comparables a las capitales más tensionadas de América Latina.
A pesar de la magnitud del desafío, no existe todavía data pública consolidada sobre la implementación de proyectos de reurbanización con derecho de retorno o modelos de repoblamiento con alianzas público-privadas a gran escala en Chile. La política de regeneración urbana aún privilegia acciones puntuales, rehabilitación o densificación de sectores específicos, más que una estrategia sistémica con enfoque en el derecho de los residentes originales a evitar el desplazamiento por transformación urbana.
Propietarios e inversores en Santiago: implicaciones prácticas de la reurbanización con derecho de retorno
En Chile, la introducción de esquemas como el “derecho de retorno” en procesos de reurbanización podría alterar de forma sustancial la dinámica del mercado:
- Resiliencia del valor en sectores tradicionales: Propietarios en conjuntos de vivienda social envejecidos podrían ver revalorizadas sus unidades si se articulan procesos que garanticen su retorno y acceso a nuevas viviendas, en vez del desplazamiento habitual. La seguridad jurídica y la integración social son elementos que podrían favorecer una mayor estabilidad de precios y demanda futura.
- Diversificación de productos y oportunidades para inversores: En la medida en que la política pública fomente mixtura entre alquiler subsidiado y propiedad a precios accesibles, los desarrolladores y fondos inmobiliarios podrían acceder a nuevos segmentos, aunque esto dependerá de la disposición del Estado para aportar recursos, generar alianzas transparentes y garantizar reglas claras.
- Nueva presión sobre la gobernanza urbana: La experiencia de los mercados desarrollados sugiere que la capacidad de coordinar actores públicos y privados, agilizar permisos y asegurar participación ciudadana real será crucial para evitar conflictos y garantizar el éxito de los proyectos. En ATI observamos que, sin un marco robusto, existe un alto riesgo de judicialización y demoras que desincentiven la inversión.
¿Qué monitorear en Santiago?
En este contexto, el indicador clave para propietarios y agentes inmobiliarios es la proporción de proyectos de renovación urbana que contemplen derecho de retorno efectivo y el volumen de recursos públicos movilizados hacia nuevas alianzas con el sector privado. Así mismo, el precio promedio por m² en barrios con altas tasas de vivienda social envejecida será una señal temprana de oportunidades o amenazas en el mercado.
Ante la ausencia de data sistematizada sobre el derecho de retorno en Chile, mantenerse atentos a anuncios de políticas y pilotos urbanos será vital para anticipar los cambios que reformularán la inversión y la tenencia de vivienda en los próximos años.
Fuentes consultadas
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