En el mercado norteamericano, está cobrando fuerza la presencia de inversores particulares que ven un valor especial en adquirir propiedades de renta con complicaciones operativas o financieras. La trayectoria de Andy Gill ilustra esta tendencia: tras la Gran Recesión, hizo de los activos con dificultades su enfoque principal, comprando y reposicionando propiedades que muchos desechaban. Este fenómeno revela cómo ciertos mercados consolidados recompensan la capacidad de transformar “activos problemáticos” en alternativas rentables, aun bajo esquemas de crédito menos favorables. Surge así una interrogante relevante para escenarios en transición como el chileno: ¿pueden aplicarse estrategias similares en Chile, y bajo qué parámetros sería factible?
Inversionistas oportunistas y revitalización de propiedades en Estados Unidos y Europa
En economías con mercados inmobiliarios desarrollados, invertir en inmuebles que requieren mejoras—por desorden administrativo, vacancia prolongada o presión financiera—ha dejado de ser marginal. El caso de Andy Gill en Connecticut es ilustrativo: pese a tasas hipotecarias significativamente superiores a las de años anteriores, convirtió un portafolio inexistente en 58 unidades en solo cuatro años. Su táctica consistió en identificar propiedades desatendidas, negociar con propietarios en dificultades y aprovechar su experiencia en rehabilitación para reposicionarlas exitosamente en el mercado de renta.
Este cambio ocurre mientras entidades como PIMCO reportan que crece el apetito por adquirir activos inmersos en dificultades y préstamos vencidos. A la par, informes del Banco Central Europeo muestran que los aumentos en costos de financiamiento y presión sobre retornos están incrementando la cantidad de inmuebles con problemas de pago, abriendo oportunidades para quienes pueden navegar escenarios más retadores. El atractivo más claro reside en el “descuento ligado al problema”: en contextos donde los precios muestran rigidez o la creación de nuevos proyectos desacelera, adquirir propiedades desestimadas puede traducirse en retornos superiores al promedio.
Primeras señales del modelo en el mercado chileno y su contexto particular
En el caso chileno, comienzan a verse factores que recuerdan el entorno en el que florecen estas estrategias, aunque su desarrollo está en etapas iniciales. El recorte más relevante se observa en la oferta: BMI Chile, citado por Global Property Guide, informa que los permisos de construcción en 2024 tuvieron una contracción del −40 % respecto al año pasado, una baja histórica que limitará la disponibilidad de nueva vivienda y enfocará la atención sobre la base actual de inmuebles.
Todavía no hay reportes públicos sistematizados sobre cuántos “activos problemáticos” existen en el mercado de renta de Chile: tanto el INE como la Cámara Chilena de la Construcción carecen de estudios que permitan medir el estrés financiero o el nivel de vacancia en viviendas en alquiler con precisión. Lo cierto es que una disminución tan marcada en los permisos anticipa una fricción, donde la oferta decrece frente a una demanda constante, especialmente en urbes grandes.
Por otro lado, los segmentos en los que esto se hace palpable incluyen edificios que no alcanzan ocupación meta, casas usadas cuyos vendedores enfrentan presiones crediticias y pequeños inversionistas afectados por tasas hipotecarias en aumento. El dinamismo de sitios como Portalinmobiliario y Yapo, que muestran más ajustes de precios y mayor rotación en listados, es una señal sin cuantificación oficial de esta tendencia al alza.
Efectos prácticos para quienes ya tienen, o buscan, propiedades en arriendo en Chile
La notable disminución de nuevos desarrollos y las dificultades crecientes para obtener financiamiento están redefiniendo el panorama para propietarios actuales y aspirantes.
Por un lado, se intensifica la competencia por los inmuebles existentes. Si posees una propiedad arrendada, la menor cantidad de alternativas nuevas podría mejorar la retención de inquilinos y abrir margen para reajustes ventajosos—siempre que el activo mantenga condiciones óptimas.
Por otro, afloran perspectivas para quienes combinan capital, experiencia operativa o conocimientos de mejoramiento. En plazas como Santiago y Concepción, compradores con visión y cierto músculo financiero están detectando propiedades afectadas por morosidad de inquilinos, altos niveles de vacancia o necesidad de remodelación, tratando de capitalizar descuentos otorgados por la urgencia de los vendedores y revertir la situación con gestión o intervenciones físicas.
Finalmente, propietarios con varios créditos hipotecarios enfrentan presiones adicionales, lo cual puede resultar en ventas aceleradas o ajustes sustanciales de precios. Ahí, la habilidad consiste en discernir entre activos recuperables y aquellos con problemas estructurales sin solución rentable. Dado que no existe aún un recuento oficial sobre este fenómeno, cada caso exige evaluación individual cuidadosa y una valoración sobria de los riesgos.
Datos clave a seguir para anticipar oportunidades en el sector inmobiliario chileno
Para quienes observan la evolución del mercado chileno, el principal termómetro es la tendencia en permisos de construcción, a la espera de informes futuros sobre vacancia y morosidad habitacional que puedan emitir organismos como la Cámara Chilena de la Construcción. Si la disminución en los permisos persiste y empiezan a surgir señales de mayor presión financiera en manos de propietarios individuales, el mercado podría experimentar un giro: pasar de la expansión de nuevos proyectos hacia una fase de “recuperación de lo usado con desafíos”. Allí podrían estar los mejores retornos de la próxima etapa.
Fuentes consultadas
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