La reciente compra del 80.69% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de Fibra Macquarie por parte de Fibra Mty marca un antes y un después en la industria de FIBRAs industriales en México. Formalizada el 29 de mayo de 2026, esta adquisición posiciona a Fibra Mty como el segundo actor más grande en bienes raíces industriales dentro de la Bolsa Mexicana de Valores, acelerando el crecimiento del valor por CBFI y sumando uno de los portafolios industriales más sólidos a nivel nacional. Considerada la transacción más significativa para el sector en más de diez años, esta integración transforma tanto la estructura financiera y operativa como la estrategia de inversión de la empresa.
El portafolio industrial de Fibra Mty tras la adquisición de Macquarie
Después de concluir el acuerdo, cambió de manera significativa la composición de Fibra Mty: la integración sumó 246 propiedades industriales y 8 comerciales provenientes de Fibra Macquarie, junto con 9 activos comerciales adicionales en coinversión al 50% con Frisa Desarrollos Comerciales. Así, el área bruta rentable de la compañía superó los 3,427,000 metros cuadrados y la superficie total administrada rebasa los 5.5 millones de metros cuadrados (Fibra Mty, 2T26).
El resultado es un portafolio total de 383 inmuebles: 343 industriales, 23 comerciales y 17 de oficinas. El incremento en la cantidad y diversidad de activos ha convertido a Fibra Mty en uno de los jugadores con mayor cobertura y diversificación del país, fortaleciendo su peso en plazas industriales clave como Monterrey y la Ciudad de México. En ambas ciudades, una demanda creciente de empresas provenientes de Estados Unidos, Dinamarca y Alemania continúa impulsando el desarrollo logístico-industrial.
Montos, financiamiento y participación accionaria en la transacción
La compra se llevó a cabo mediante una Oferta Pública de Adquisición (OPA) mixta. Para ello, Fibra Mty destinó 4,955 millones de pesos en efectivo (incluidos 314.6 millones de costos de OPA) para adquirir 105,475,061 CBFIs de Fibra Macquarie, y emitió 1,721,277,018 nuevos CBFIs a un precio de 14.23 pesos cada uno al 29 de mayo de 2026, cubriendo así el resto de la contraprestación (Fibra Mty, 2026).
Por cada CBFI de Fibra Macquarie se pagaron 45.28 pesos, alcanzando una contraprestación global de 29,449 millones de pesos y asumiendo pasivos proporcionales por 18,952 millones. El valor total de adquisición, sin considerar los costos de la OPA, fue de 48,086 millones de pesos, es decir, 2,800 millones de dólares al tipo de cambio vigente.
Tras la operación, la participación de Fibra Mty en el portafolio resultante superó el 81%, quedando el 19% como participación minoritaria. La valorización consolidada de la compañía ahora excede los 4,000 millones de dólares; durante el segundo trimestre de 2026, el volumen promedio diario de operación de CBFIs alcanzó 5.4 millones de dólares en la Bolsa Mexicana de Valores.
Resultados tras la integración administrativa y operativa
Un aspecto central de la integración fue la internalización de la administración, oficializada el 26 de junio de 2026 después de un acuerdo con Macquarie Asset Management y Macquarie Infrastructure and Real Assets Holding Pty Limited. Esta operación implicó una contraprestación de más de 172 millones de dólares (3,017 millones de pesos), permitiendo que el manejo, la estrategia y las decisiones de la cartera adquirida queden completamente bajo el esquema interno de Fibra Mty.
A partir de la nueva escala, los principales indicadores financieros reportaron un fortalecimiento en el cierre del segundo trimestre de 2026. Los ingresos alcanzaron 1,197 millones de pesos, un incremento de 41.7% en comparación con el mismo lapso de 2025. El Ingreso Operativo Neto (ION) subió 38.2%; la UAFIDA, 37.9%; el FFO, 36.5%; y el AFFO, 32.5% (Fibra Mty, 2T26). En temas de arrendamiento, el ingreso promedio por metro cuadrado en naves industriales se ubicó en 6.6 dólares, mientras que oficinas y espacios comerciales promediaron 21.5 y 11.1 dólares, respectivamente.
El trimestre cerró con una relación de deuda de 32.8%, manteniéndose por debajo del umbral de gestión del 35%, lo que brinda un margen para invertir hasta 680 millones de dólares adicionales en la expansión del portafolio industrial.
El fortalecimiento de la gestión y de los resultados se reflejó también en la mejora de calificación por parte de S&P Global Ratings y Fitch Ratings, quienes marcaron al alza la confianza en la integración y en la capacidad de Fibra Mty para sostener el flujo operativo.
Consolidación mexicana y expectativas en Brasil, Colombia y Chile
El caso de Fibra Mty encaja en una ola regional de crecimiento de fideicomisos inmobiliarios industriales a raíz del auge del nearshoring y el avance de la logística moderna. Aunque la profundidad y liquidez del mercado mexicano no tienen réplica inmediata en otros países de la región, el flujo de inversión internacional —especialmente hacia plazas industriales como Monterrey— apunta a que mecanismos de consolidación y profesionalización podrían intensificarse en Brasil, Colombia y Chile conforme avancen sus propios vehículos tipo REIT y FIBRA.
Para los inversionistas y propietarios, esta transacción subraya la fortaleza, liquidez y enfoque institucional de largo plazo que comienza a distinguir el segmento inmobiliario industrial latinoamericano.
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