En un clima en el que el comercio electrónico amenaza tradicionalmente al retail físico y la narrativa dominante vaticina el declive de los centros comerciales, el propietario y el inversor inmobiliario en España se enfrentan hoy a un escenario de transformación que desafía los prejuicios. ¿Invertir o desinvertir, sostener activos o rotar cartera ante la recuperación palpable de los centros comerciales? La tensión surge entre quienes ven en estos activos una oportunidad renovada y quienes se aferran al temor a largo plazo del desplazamiento digital. Con ocupaciones récord, valoraciones en ascenso y capital global—especialmente sudafricano—marcando el ritmo, la decisión estratégica ya no es tan obvia como hace unos años.
El regreso del centro comercial obliga a repensar carteras en plena euforia de ocupación
Para cualquier inversor familiar, fondo regional o propietario individual con exposición al retail, el giro de los indicadores debería forzar una reevaluación del portafolio. La tasa de ocupación de los centros y parques comerciales españoles se ha consolidado en niveles históricamente altos, superando el 94-96% durante 2024. Eso se traduce, en la práctica, en una competencia feroz por el espacio, menor presión a la baja sobre rentas y, sobre todo, un contexto menos propicio para la negociación de rebajas agresivas por parte de los inquilinos. Es un cambio notable respecto a la incertidumbre de la pospandemia.
A este dinamismo se suman flujos de visitantes y ventas que no solo han recuperado el terreno perdido durante la crisis sanitaria, sino que lo han superado. Muestras representativas de centros comerciales gestionados por firmas internacionales señalan que, en 2024, las ventas y las afluencias han experimentado aumentos en el entorno del 5-6% respecto al año anterior, superando progresivamente los niveles de 2019. Para un propietario con activos dentro de grandes centros comerciales, esto legitima la expectativa de flujos de caja robustos y sobre todo de rentas estables al renovar o captar nuevos inquilinos.
La consecuencia directa es que la tentación de desinvertir a precios deprimidos pierde fundamento. El dueño que mantuvo posiciones en estos años ve cómo el mercado se inclina de su lado, validando estrategias de aguante o incluso de reinversión en CAPEX para reposicionar activos. A quienes habían considerado los centros comerciales como activos obsoletos, la evidencia actual sugiere la necesidad de revisar sesgos: el argumento del “apocalipsis del retail físico” simplemente no casa con la foto real.
La ola de capital internacional y sudafricano mueve la frontera del mercado, pero revaloriza el riesgo local
El renovado magnetismo de los centros comerciales en España tiene otro efecto práctico: modifica el perfil de la competencia y redefine nociones de riesgo y oportunidad para el inversor local o regional. En 2024, la inversión en centros comerciales ha crecido hasta ser 400% superior al total de 2023, rebasando los 1.000 millones de euros solo en este segmento, y el capital internacional ocupa casi 70% del total invertido en retail. Esta nueva composición plantea varias advertencias y posibilidades.
Por un lado, la entrada decidida de vehículos extranjeros tiene un protagonista concreto: el fondo sudafricano Vukile, que canaliza capital de inversores institucionales —fondos de pensiones y aseguradoras— y opera en España a través de su filial Castellana Properties, dirigida por el consejero delegado Alfonso Brunet. Esta plataforma ha construido una cartera de 15 centros comerciales valorada en 2.200 millones de euros, con operaciones como la compra de Islazul, en Madrid, por 340 millones de euros. Este tipo de movimientos introduce estándar internacional en la gestión y dinámica de precios y eleva el grado de sofisticación en la competencia por los centros prime o con potencial de reposicionamiento. El respaldo institucional sudafricano detrás de Vukile suma un flujo constante de capital que puede presionar al alza valoraciones y reducir la ventana de oportunidad para operaciones a descuento.
Este apetito global por el retail español no es casual: España emerge como un mercado donde la recuperación post-Covid es palpable, donde la regulación aporta claridad y donde la escala de los activos aún resulta atractiva en términos de retorno para plataformas internacionales. Para el inversor nacional esto implica dos realidades—un entorno de liquidez creciente (mayor facilidad para comprar o vender activos) y, a la vez, mayor competencia, con riesgo de ver reducido el poder de negociación si se demora la toma de decisiones.
El efecto dominó deriva también en el renovado interés de inversores latinoamericanos, que identifican oportunidades en un mercado europeo con reglas claras y una senda de recuperación más avanzada que en muchas plazas latinoamericanas. Para quienes gestionan carteras diversificadas en ambos continentes, esto alinea la tesis de que el activo “centro comercial” todavía es defendible y puede jugar un rol estabilizador en estrategias diversificadas.
La mejora en valoraciones desafía la narrativa del declive y premia la reinversión inteligente
La tendencia positiva en ocupación y ventas tiene por supuesto otra traducción: el cambio de tendencia en las valoraciones. Tras más de una década de corrección y cierta parálisis, 2024 marca el primer repunte relevante en la percepción de valor de los centros comerciales, con una mejoría media próxima al 1,08% en las valoraciones tras haber acumulado caídas superiores al 10% en el reciente ciclo bajista.
Detrás de este rebote no hay solo factores macro—el “nuevo ciclo” del centro comercial está marcado, muy especialmente, por inversiones en reapertura, reposicionamiento, reformas y mejoras del mix comercial y la experiencia del cliente (CAPEX). Propietarios y operadores que tomaron el riesgo de transformar espacios, adaptar los usos comunes, diversificar la oferta y trabajar sobre el atractivo del entorno han visto cómo las rentas, afluencias y, en consecuencia, las valoraciones responden. Este círculo virtuoso implica que el simple mantenimiento pasivo ya no es más suficiente: la recompensa viene para quienes apuestan por la reinversión estratégica, orientada al usuario final.
Aquel propietario tentado a desinvertir por miedo al ciclo corto del comercio electrónico debe calibrar ahora no solo el valor de mercado inmediato, sino el potencial de apreciación futura en mercados donde la oferta de centros comerciales prime sigue siendo limitada y la demanda de experiencias físicas aún tiene recorrido. La narrativa del ocaso se demuestra demasiado simplista, al menos para aquellos dispuestos a repensar, renovar y posicionar sus activos y estrategias en el nuevo entorno de inversión.
El mensaje que dejan los datos recientes es claro: España prueba que los centros comerciales siguen siendo, para quienes entienden el ciclo y se atreven a adaptarse, activos con potencial real de retorno y resiliencia. A medida que el capital global redirige el mapa competitivo, propietarios e inversores enfrentan un dilema: ceder al miedo de la disrupción tecnológica o abrazar, con inteligencia y visión de largo plazo, la oportunidad renovada que ofrece el retail físico bien gestionado.
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