El Congreso de los Diputados rechazó este viernes 2 de octubre la convalidación de los dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado el 29 de septiembre, los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. Los votos de PP, Vox y Junts tumbaron ambas normas, que quedan derogadas. En el primero, la votación terminó con 172 votos a favor y 178 en contra.
Para propietarios e inquilinos, el resultado significa volver a las reglas que regían antes del 1 de octubre, con un matiz importante: lo que se hizo mientras los decretos estuvieron vigentes no desaparece de forma automática.
Lo que incluían los decretos rechazados
El primer decreto, en vigor desde el 1 de octubre, reunía el paquete más amplio. Regulaba el alquiler temporal y por habitaciones, limitaba al 2% la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027, preveía prórrogas extraordinarias de hasta dos años para contratos que vencieran antes de finales de 2028, suspendía los desahucios de personas vulnerables hasta 2030, limitaba determinadas compras de vivienda por fondos y sociedades e introducía cambios fiscales.
El segundo decreto entró en vigor el mismo viernes y apenas duró unas horas. Encadenaba prórrogas de cinco o siete años en los contratos de vivienda habitual, exigía al propietario un preaviso de seis meses si no quería renovar y, como regla general, lo obligaba a indemnizar al inquilino con 12 mensualidades.
📌 Ver más: Actualización renta alquiler en España: riesgos reales para contratos previos a 2023
Vuelven las prórrogas anuales de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Con la derogación, los contratos de vivienda habitual recuperan el régimen del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sandra Aurrecoechea Ríos, socia de Marín y Mateo Abogados, lo resume así: “una vez cumplidos los cinco o siete años de duración mínima, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, el contrato entra en prórrogas anuales hasta un máximo de tres años. El preaviso del arrendador vuelve a ser de cuatro meses y el del arrendatario de dos. Agotado ese periodo, no existe la indemnización general creada por el decreto rechazado”.
Tampoco sigue en pie el límite del 2% a la actualización de las rentas, y el alquiler de temporada vuelve a su marco previo. Sobre este último punto, la misma abogada advierte que “ello no convierte en válido cualquier contrato llamado temporal: la jurisprudencia seguirá pudiendo apreciar fraude cuando la denominación no corresponda con la finalidad real del alquiler”.
Lo hecho durante la vigencia de los decretos no se borra
La derogación no equivale a que los decretos nunca hayan existido. Los decretos no convalidados “quedan derogados y dejan de aplicarse hacia el futuro”, “aunque los efectos producidos mientras estuvieron vigentes no desaparecen automáticamente”, explica Ana Busquets Unsain, socia de Busquets Law & Finance.
Aurrecoechea enumera los casos que habrá que revisar: “un contrato firmado durante esos días, una actualización de renta ya practicada, un burofax de no renovación, una reparación descontada, una solicitud judicial de suspensión, un impuesto devengado o un derecho reconocido administrativamente”. Su recomendación es revisar cada acto por separado: su fecha, la norma aplicable y si el efecto llegó a consumarse.
España, en la mediana del Índice y con la hipoteca más asequible de los 15 países
El rechazo llega a un mercado que, según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, obtiene 54,5 sobre 100, en la banda Neutral y en el puesto 8 de los 15 países del Índice. La rentabilidad bruta del alquiler es de 5,02% anual y la relación precio/alquiler, de 19,9 años: en ambos casos, España está justo en la mediana de esos 15 países (Numbeo, 2026).
Donde sí se distancia es en el acceso a la compra. La cuota de una hipoteca típica equivale al 58,2% del ingreso familiar, frente a una mediana de 138,8%, y su índice de accesibilidad de la vivienda es de 1,72, frente a una mediana de 0,72; en los dos indicadores ocupa el primer puesto de los 15 países. Para quien alquila, la votación devuelve un marco conocido en un mercado cuya rentabilidad está en la mediana del Índice; para quien evalúa comprar, el financiamiento sigue siendo comparativamente asequible.
La prioridad inmediata para propietarios e inquilinos es revisar los contratos y las comunicaciones de estos días y confirmar qué régimen les aplica. Todo lo demás vuelve a las reglas que regían antes del 1 de octubre.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
