El sector de la construcción en Colombia depende casi en tres cuartas partes de las fiducias inmobiliarias para garantizar la viabilidad financiera de los proyectos. Sin embargo, los recientes datos de la Superintendencia Financiera demuestran que la confianza en este mecanismo enfrenta un desafío sustancial: en los últimos 13 años, 118 demandas relacionadas con fiducias inmobiliarias han llegado a los tribunales, con pretensiones acumuladas por 3,1 billones de pesos. Este nivel de litigiosidad sacude la percepción de seguridad de propietarios e inversionistas, poniendo en el centro del debate los riesgos y responsabilidades de las partes fiduciarias.
Esas cifras no sólo reflejan el volumen de conflictos legales sino también el impacto concreto para los consumidores. De esas demandas, el monto de las condenas a favor de los compradores asciende a 197.557 millones de pesos, lo que indica que, pese a la regulación existente y los esfuerzos del regulador, el mecanismo sigue presentando grietas que requieren atención urgente.
Las condenas y fallos judiciales evidencian fallas sistémicas en la gestión fiduciaria
El análisis de los fallos judiciales emitidos revela un panorama complejo y poco alentador para las entidades fiduciarias. El 53% de las sentencias emitidas resultaron desfavorables para las fiduciarias demandadas, lo que implica que más de la mitad de los cuestionamientos legales terminan afectando directamente a estas entidades (Superintendencia Financiera, 2026). Además, el 40% de las decisiones quedan en firme en primera instancia, mientras que el 34% llega a una segunda instancia, lo que evidencia una alta proporción de litigios que no se resuelven de manera expedita.
Las pretensiones en los litigios han alcanzado los 3,1 billones de pesos, una suma significativa considerando que el monto total de condenas sólo equivale al 6,4% de esa cifra. Esto refleja que, si bien muchas demandas no prosperan completamente, la judicialización del sector sigue comprometiendo tiempo y recursos de las diferentes partes. Según Luis Humberto Ustáriz, socio de Ustáriz & Abogados, esta situación responde en buena medida a una falta de diligencia y rigor en la evaluación y comunicación de los riesgos asociados a los proyectos de construcción antes de su lanzamiento.
Obligaciones fiduciarias y causas frecuentes de litigio
A partir de los 118 casos examinados por la Superintendencia Financiera, se pueden identificar patrones claros en cuanto a los temas objeto de litigio. En 90 ocasiones se menciona el deber de diligencia, profesionalidad y especialidad por parte de la fiduciaria. Este ha sido el punto más sensible, seguido por la obligación de informar y asesorar —asignada en 76 menciones—, señalando que muchos inversionistas y compradores reclaman falta de transparencia y orientación adecuada en las etapas previas a la toma de decisión.
Otros focos recurrentes son la verificación del punto de equilibrio de las obras (60 menciones), el deber de protección de los bienes fideicomitidos y el deber de lealtad y buena fe, ambos citados en 58 casos. A pesar de los avances regulatorios, como el Decreto 510 de 2026, que delimitó de manera más precisa las responsabilidades de fiduciarias y constructores, la práctica demuestra que las disputas sobre roles y alcances continúan siendo motivo de conflicto.
Germán Arce, presidente de Asofiduciarias, remarca que aunque el 72% de los proyectos de construcción hoy dependen de las fiducias para su estructuración y cierre financiero, la reputación del mecanismo está en riesgo si no se enfrenta con mayor rigor el análisis de riesgo de cada proyecto y se refuerzan los controles internos para prevenir sanciones. De hecho, el deber de proteger los bienes fideicomitidos no puede quedar a criterio de cada entidad.
Panorama económico y desafíos regulatorios en la coyuntura actual
Este escenario apremia la necesidad de procedimientos fiduciarios más robustos y transparentes en la etapa de preventa y desarrollo: una comunicación certera a futuros compradores, controles más estrictos en el análisis del constructor promotor y el seguimiento al punto de equilibrio financiero, así como el cumplimiento absoluto de los deberes de lealtad y protección. Las recomendaciones de firmas legales especializadas insisten en anticipar estos riesgos en cada contrato y estructuración de proyectos, para evitar represalias judiciales que puedan comprometer la sostenibilidad de la marca y el capital del inversionista.
Perspectiva para América Latina
El caso colombiano representa una advertencia concreta para los países latinoamericanos donde el fideicomiso inmobiliario se expande como herramienta de financiación y protección de derechos. Si bien la experiencia regulatoria colombiana —con un 72% del mercado estructurado bajo este modelo— puede ser vista como referencia, la judicialización persistente y las debilidades identificadas en el control fiduciario deben servir de lección para fortalecer estándares y delinear claras responsabilidades en la gestión de proyectos en mercados como México, Perú o Chile, donde la sofisticación legal y el apetito inversor crecen aceleradamente. Adaptar experiencias y recomendaciones puede evitar costosos tropiezos en la región.
Para propietarios e inversores que buscan blindar su patrimonio mediante figuras fiduciarias en la construcción, el refuerzo de la due diligence y la actualización regulatoria se vuelve insoslayable.
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