Grupo Lar ha decidido dar un giro en su estrategia de desarrollos residenciales en Lima. Tras años apostando por megaproyectos extendidos en numerosas fases, la compañía española de bienes raíces ajusta su enfoque hacia desarrollos más cortos en el mercado peruano, con miras a proyectos de máximo dos fases y la búsqueda activa de nuevos terrenos, todo estructurado hasta 2027.
Cambios en la estrategia de desarrollo y nuevas apuestas en Lima
El cambio de rumbo de Grupo Lar responde a su experiencia en Lima y a los ciclos económicos y políticos a los que quedó expuesta con proyectos de muchas fases. “Hemos aprendido que con proyectos de muchas fases estás expuesto a muchos riesgos. Ahora, estamos buscando proyectos más cortos, de máximo dos fases”, explica Augusta Barrios, country manager de Grupo Lar en Perú. Hoy la compañía tiene 11 fases activas distribuidas en cinco proyectos.
Para el último trimestre de 2026, la empresa iniciará en noviembre la construcción de tres proyectos, con semanas de diferencia entre cada uno: la fase 3 de Elant en La Victoria (187 unidades en 28 pisos), la fase 2 de Zendai, también en La Victoria (128 unidades), y la fase 4 de Qantua en el Centro Histórico de Lima (139 unidades en seis pisos). Suman 454 departamentos y una inversión del orden de S/180 millones, de la cual ya se ha ejecutado cerca del 20% entre compra de suelo, gastos preoperativos, excavaciones, anclajes y muros pantalla. Qantua, por ser un edificio más bajo, se entregaría en el primer trimestre de 2028, mientras que Elant y Zendai lo harían hacia el tercer trimestre de ese año.
Barrios precisa que “no es que hemos buscado que sea todas en el mismo mes. Las ventas nos han acompañado al nivel que necesitábamos para estar en capacidad de iniciar los tres proyectos”. Para la compra de terrenos y gastos preoperativos, la empresa tiene asegurados S/25 millones en 2026 y prevé como mínimo S/60 millones en 2027. La búsqueda se concentra en Lima Moderna y el Centro de Lima, con ubicaciones en evaluación en Jesús María, Magdalena, Lince y San Isidro; Lima Norte y Lima Sur entrarían en su radar a largo plazo, siempre que avancen las habilitaciones urbanas y los servicios de agua, desagüe y energía. Por ahora descarta provincias por la falta de información sobre precios, costos de construcción y contratistas.
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Ventas inmobiliarias al alza y expectativas de crecimiento
El primer semestre de 2026 estuvo marcado por la cautela de los compradores ante un proceso electoral con muchos candidatos y una segunda vuelta muy reñida, con ventas frenadas aunque las obras mantuvieron su ritmo. Sin embargo, en palabras de Barrios, “la segunda mitad del año ha sido el lado opuesto de la moneda: las ventas se dispararon y logramos llegar a la meta de recaudación de varios de nuestros proyectos”. Para el cierre de 2026, Grupo Lar proyecta vender 310 unidades y alcanzar ventas por alrededor de S/150 millones, un 8% más que en 2025. Los ingresos, que la empresa registra con la entrega de los departamentos, los espera en el orden de S/250 millones. Planea sumar al menos dos proyectos al cierre de este año y tres o más en 2027, y para 2027 presupuesta un crecimiento de 15% en sus ventas, pese a un primer trimestre que anticipa lento por el efecto de El Niño.
Para el cierre de 2026, Grupo Lar proyecta vender 310 unidades y alcanzar ventas por alrededor de S/150 millones, cifra 8% superior a la obtenida en 2025. El presupuesto de ingresos registrados por ventas entregadas se estima en torno a S/250 millones para el mismo año. El grupo planea sumar al menos dos nuevos proyectos al cierre de 2026 y tiene previsto abrir tres o más en 2027. Las proyecciones para el próximo año consideran un crecimiento en las ventas de hasta 15%.
Barrios afirmó que hasta ahora no han visto un freno en las ventas por las tasas de interés, aunque anticipa una desaceleración en el cuarto trimestre: “En septiembre, producto del ruido de posibles subidas de tasa, hemos visto bastante apuro de nuestros clientes por obtener sus cartas de aprobación con los bancos para fijar la tasa de su crédito hipotecario”. Sobre El Niño, el principal riesgo que identifica es la cadena de abastecimiento de materiales, por eventuales cierres de puentes que retrasen los despachos, aunque estima que serían afectaciones de días.
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Perspectivas del mercado peruano y otros actores inmobiliarios
Grupo Lar es una compañía de capitales españoles con más de una década en el Perú y presencia en España, Polonia, México y Brasil. Barrios reconoció que el modelo con el que la casa matriz llegó al país, comprar grandes paños de terreno y desarrollarlos por etapas, expuso a la compañía a ciclos económicos y políticos, como el de la pandemia; Zendai, por ejemplo, contempla ocho fases.
Frente a las elecciones municipales, la ejecutiva no prevé cambios abruptos en los parámetros urbanísticos: “Los municipios se han dado cuenta de que apoyando al sector inmobiliario promueven el desarrollo”. Aunque el holding invierte en hoteles, centros comerciales, oficinas, almacenes y vivienda para renta en mercados como España y Polonia, en el Perú la búsqueda activa sigue enfocada en vivienda para la venta. Este año evaluó ubicaciones para un proyecto de oficinas y para uno mixto con vivienda, hotel y área comercial; sobre esos proyectos que no se concretaron, Barrios dijo: “Que no hayan llegado a concretarse este año no quiere decir que haya quedado descartado (…) Somos agnósticos a cualquier tipo de activo, siempre que las condiciones financieras y la rentabilidad acompañen”. Los nuevos desarrollos tendrían entre 140 y 180 unidades cada uno.
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El Índice de Oportunidad Inmobiliaria y el contexto peruano
La apuesta renovada de Grupo Lar debe leerse en un mercado donde, según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI para el primer semestre de 2026, Perú tiene un puntaje de 59,9/100 en la banda “Neutral”, en el puesto 6 de 15 países. La relación precio/alquiler, con 19,9 años para igualar el costo de compra, y la rentabilidad bruta del alquiler, de 5,02% anual, coinciden con la mediana de los 15 países. La carga hipotecaria, en cambio, es menos favorable: la cuota de una hipoteca típica representa el 173,1% del ingreso familiar, por encima de la mediana de 138,8% (puesto 11 de 15), y el índice de accesibilidad de la vivienda es de 0,58, por debajo de la mediana de 0,72 (puesto 11 de 15).
En lo macro, el FMI proyecta para el Perú en 2026 un crecimiento de 2,8% (puesto 6 de 13 países, por encima de la mediana de 2,5%) y una inflación de 2,5% (puesto 3 de 13, por debajo de la mediana de 3,9%): un entorno de estabilidad relativa. Los indicadores clave del mercado y los precios pueden consultarse en la página de indicadores de mercado y precios de ATI.
La razón que da la compañía para el cambio es el riesgo que acumulan los proyectos de muchas fases frente a los ciclos económicos y políticos. Para propietarios, administradores y agentes, vale seguir qué ocurre con las ventas del último trimestre, que la propia empresa anticipa más lentas, y con las condiciones de financiamiento hipotecario.
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