Colombia acaba de cerrar agosto de 2026 con un resultado a la baja en el arranque de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS): el país completó 40 meses consecutivos en caída de iniciaciones, sin señales de un repunte sostenido a nivel nacional. El retroceso interanual fue de 11,6 %, una cifra que revela la severidad del freno en el sector residencial. Mientras tanto, Bogotá registró un comportamiento atípico con un fuerte salto de nuevas viviendas VIS, pero la tendencia nacional no cambia de rumbo.
El sector vivienda VIS suma 40 meses consecutivos a la baja
El último dato de agosto de 2026 marca un descenso del 11,6 % anual en las iniciaciones de vivienda VIS, de acuerdo con un análisis publicado por el economista y profesor Diego Montañez-Herrera (@DiegomontanezH) sobre cifras de Coordenada Urbana. La caída acumulada se extiende ya por 40 meses, lo que confirma el estancamiento del segmento social incluso pasado el fin del programa Mi Casa Ya (diciembre de 2024).
La contracción no se limita solo a la VIS. El resto del sector, es decir, las viviendas No VIS, retrocedió 3 % anual en el mismo mes. El acumulado para todo el sector de construcción de vivienda nueva alcanzó un -8,7 % interanual en agosto de 2026. Montañez-Herrera resume el dato así: 40 meses consecutivos de caída en las iniciaciones de vivienda VIS, que se profundizó a 11,6% anual en agosto, mientras el total cayó 8,7% y las No VIS 3%. En su lectura, la construcción de vivienda social en Colombia sigue sin despegar.
La explicación inmediata apunta al ciclo debilitado de lanzamientos tras el cierre de Mi Casa Ya, pero también a ventas deprimidas en ciudades capitales, según el seguimiento de Montañez-Herrera. El crecimiento de VIS, recalca, se habría desplazado en algunos casos a septiembre simplemente por el aplazamiento de proyectos, sin que represente una recuperación de fondo.
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Bogotá rompe la tendencia con crecimiento puntual en VIS
A contracorriente del panorama nacional, Bogotá presentó en agosto de 2026 un alza del 151 % en iniciaciones VIS respecto al mismo mes del año anterior. Este incremento marca una excepción significativa en la serie, dada la magnitud de la subida después de meses consecutivos en retroceso.
No obstante, el repunte en la capital responde a un fenómeno puntual. La evidencia reunida indica que parte de este salto se debe al movimiento de ventas y a la reprogramación de proyectos, trasladando la iniciación de algunos desarrollos desde septiembre a agosto. Esto sugiere que la mejora no implica una reactivación sostenida para Bogotá ni para el resto de ciudades principales en Colombia durante los meses siguientes.
El desempeño de las viviendas No VIS y del sector en general en Bogotá no alcanzó la misma magnitud de variación. El ciclo en ciudades capitales, de acuerdo con los análisis, permanece afectado por una demanda débil, particularmente tras la expiración de subsidios como Mi Casa Ya.
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Colombia: rentabilidad del alquiler e Índice de Oportunidad en contexto de baja iniciación VIS
En un escenario donde las iniciaciones de VIS siguen retrocediendo, el contexto muestra un mercado inmobiliario con matices para los inversores y propietarios. Según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, Colombia tiene un puntaje de 66,5/100 en la banda “Moderada”, ocupando el puesto 5 de 15 países en 2026. Este nivel se sitúa por encima de la mediana regional y sugiere condiciones relativamente favorables para operaciones inmobiliarias.
Respecto a la rentabilidad, el país ofrece un retorno bruto por alquiler del 6,09 % anual (Numbeo 2026-S1), clasificado como más favorable que la mayoría al ubicarse en el puesto 6 de 15 países y superar la mediana regional del 5,02 %. La relación precio/alquiler también es atractiva para compradores: 16,4 años de alquiler equivalen al precio de compra, notablemente por debajo de la mediana de 19,9 años entre los 15 países, lo que hace la compra más ventajosa frente al arriendo.
Para propietarios e inversionistas, la baja iniciación VIS podría limitar la oferta futura, apoyando la estabilidad de precios en alquiler y venta. Quienes buscan rentabilidad, encontrarán que los indicadores del mercado y precios (ver aquí) posicionan a Colombia en el grupo con mejores márgenes brutos de arriendo, incluso en un entorno de baja actividad constructora.
A corto plazo, la caída prolongada de las iniciaciones de VIS refuerza la presión sobre la oferta futura y el acceso a vivienda social, mientras que el salto puntual en Bogotá no cambia la tendencia estructural del país. Para inversores y propietarios, los actuales indicadores sugieren margen para rentabilidad ante una actividad que todavía no da señales de recuperación masiva en nuevos proyectos habitacionales.
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