Un inversor estadounidense adquirió una vivienda tapiada en Baltimore por 45.000 dólares, destinó 130.000 dólares en su rehabilitación y prevé venderla por más de 300.000 dólares. Este tipo de inversiones responde a cómo el stock de viviendas vacías, históricamente un desafío fiscal, empieza a captar el interés de capital privado impulsado por el alza de precios en mercados urbanos costosos. En países como México, donde se prioriza la demanda insatisfecha por vivienda ante la escasez, surge la cuestión: ¿podría replicarse allá una dinámica similar?
Baltimore: transformación urbana a partir de viviendas desocupadas y capital privado
El mercado de Baltimore, conocido por su elevado número de viviendas deshabitadas, atraviesa un cambio de paradigma. Propmodo estima cerca de 15.000 propiedades vacías en la ciudad, lo que genera aproximadamente 210 millones de dólares anuales por ingresos fiscales dejados de percibir y otros gastos, según cifras de Johns Hopkins.
La demanda insatisfecha y los altos costos en ciudades como Nueva York y Washington han canalizado inversiones y compradores hacia Baltimore, convirtiendo barrios antes estigmatizados en oportunidades para fondos y particulares. Las casas anteriormente depreciadas, producto de la imagen urbana deteriorada, ahora se comercializan en subastas donde en ocasiones el valor de venta sube hasta un 100%, como reporta Propmodo.
Esta transformación repercute en los precios: viviendas contiguas a propiedades vacías suelen venderse entre un 8 % y un 30 % más baratas que aquellas en zonas estables, de acuerdo con 21st Century Cities Initiative. No obstante, los nuevos flujos de inversión, junto con el apoyo estatal a través de más de 900 millones de dólares comprometidos por el Estado de Maryland y apoyo local, están modificando esta tendencia. A través de políticas de incentivos y financiamiento estable, se plantea revertir las depreciaciones y reactivar vecindarios completos.
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Realidad mexicana: prevalece el déficit de vivienda y las políticas favorecen construcción nueva
En el contexto latinoamericano, México emerge como un mercado relevante para analizar el fenómeno de la vivienda vacante, pero los datos oficiales muestran un camino opuesto al de Baltimore. En este país, el gran reto es la escasez: existe un déficit habitacional y la principal estrategia gubernamental es sumar vivienda, no rehabilitar grandes inventarios ociosos.
El Anuario de la Vivienda LAC 2024 reporta para México una inversión pública en vivienda de 41.918,92 millones de dólares, lo que equivale al 2,8 % del PIB nacional y un 3,4 % de toda la inversión pública. Este monto se destina en su mayoría a incrementar la oferta de nuevos hogares, presión motivada por un déficit cuantitativo de 9,6 % del parque habitacional según el mismo reporte.
No existen en México planes a gran escala para volver viviendas vacías a mercados activos, como la “Vacants Reinvestment Initiative” observada en Baltimore. Casi toda la política y el gasto público están canalizados hacia la ampliación de stock y la mejora de vivienda, en vez de dar nueva vida a grandes conjuntos desocupados.
Aunque sí se destinan fondos para la mejora urbana y el rescate de zonas en declive, las fuentes revisadas no mencionan cifras o ejemplos sistematizados de intervención en stock vacío, ni que las alzas de precios en ciudades mexicanas hayan volcado la demanda hacia inventarios subutilizados.
Rehabilitación localizada: los microcasos en el contexto mexicano
A pesar de eso, en ciertas ciudades mexicanas han surgido proyectos puntuales orientados a la reconversión: viejos edificios de centros históricos habilitados como departamentos turísticos o propiedades en barrios populares restauradas para alquiler de estudiantes o despachos. Sin embargo, estas rehabilitaciones siguen sin aproximarse en escala o estructura institucional a lo que sucede en Baltimore, según los registros actuales.
Dueños de vivienda en México: escenarios ante un aumento potencial en la valorización de inmuebles vacantes
En ausencia de un esquema nacional de rescate a gran escala de viviendas vacías, quienes poseen propiedades desocupadas en México no enfrentarán, por ahora, una oleada de inversiones similar a la estadounidense. Sin embargo, hay dos consideraciones clave para propietarios de activos infrautilizados:
Por una parte, el valor de un inmueble en una zona deteriorada está condicionado por la existencia o posible implementación de programas urbanos a escala municipal o estatal. Si se activan incentivos fiscales, créditos accesibles o flexibilización de los trámites para la rehabilitación, este tipo de bienes podría adquirir mayor interés comercial.
Por otra, en localidades donde comienzan a implementarse iniciativas de mejora o rescate—como suele ocurrir en centros históricos—, los propietarios de edificios antiguos pueden buscar alianzas con desarrolladores, capitalizar revalorizaciones tras la rehabilitación orientada a renta temporal, o aprovechar beneficios derivados de exenciones fiscales.
Para inversionistas y agentes inmobiliarios, la estrategia consiste en ubicar zonas estratégicas donde la rehabilitación cuente con sustento en políticas e incentivos públicos. El potencial está en identificar esos submercados donde las condiciones legales y comerciales permitan maximizar el valor a partir del rescate de inmuebles, especialmente conforme la presión de costos en áreas como Ciudad de México, Guadalajara o Monterrey comienza a canalizar más demanda hacia sectores tradicionalmente secundarios pero con potencial de plusvalía.
Cómo anticipar un posible auge de inversión en vivienda vacía en México
Frente a la falta de una política nacional de reaprovechamiento de inventario deshabitado, conviene prestar atención a dos variables: el avance de la inversión pública en regeneración urbana tanto federal como local, y la conformación de inventarios formalmente certificados de vivienda subutilizada, emitidos por autoridades o portales especializados. La consolidación de catastros actualizados y programas que motiven la rehabilitación podrá abrir la puerta, en los próximos años, a oportunidades equivalentes—en nichos concretos—a las que hoy protagonizan el mercado inmobiliario estadounidense.
Fuentes consultadas
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