El mercado de la vivienda en España ha entrado en una etapa expansiva que no se veía desde el ciclo alcista previo a la crisis financiera global. El empuje de la demanda, tanto de compradores nacionales como extranjeros, ha disparado las transacciones y tensionado el acceso, mientras la oferta de vivienda nueva apenas logra avanzar. La escasez estructural impulsa los precios a máximos históricos, agravando la brecha entre la demanda y la capacidad del parque inmobiliario para absorberla.
La reactivación de la compra: cifras históricas en transacciones y demanda extranjera
Entre junio de 2024 y junio de 2025, España registró 700,000 operaciones de compraventa de viviendas, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra marca un aumento del 19,7% respecto al primer semestre del año anterior y evidencia un ritmo de 14,3 transacciones por cada 1,000 habitantes. Aunque esta intensidad aún queda por debajo de las 17,3 transacciones por 1,000 habitantes que se registraron en 2007, la tendencia confirma el fuerte revivir del sector.
El impulso no recae solo en la demanda nacional. La compra de vivienda por extranjeros alcanzó las 50,000 unidades en el primer semestre de 2025, según la Association of Property Registrars, cifra que constituye el 14,1% de todas las ventas. Es un salto significativo respecto al promedio histórico del 10,5% (2006-2024) y supone un incremento del 15% respecto al mismo periodo del año anterior. Otras estimaciones del MIVAU elevan la actividad extranjera a unas 133,000 viviendas vendidas a este colectivo en los 12 meses hasta el primer trimestre de 2025, lo que representa hasta el 18% del mercado. El efecto de este aumento de compradores internacionales está tensionando la competencia, sobre todo en un contexto de creciente número de hogares y población: España cuenta ahora con 4,3 millones de personas y 3,2 millones de hogares más que en 2007.
Oferta de vivienda nueva: crecimiento insuficiente y déficit acumulado
La oferta de vivienda nueva en España no acompaña el ritmo de la demanda. En los 12 meses hasta mayo de 2025 se aprobaron 132,000 nuevas viviendas, lo que implica un aumento interanual del 13%. Este avance, aunque relevante y superior al incremento del 17% observado en 2024, resulta insuficiente ante un déficit acumulado superior a 500,000 viviendas desde 2021. La estadística revela que solo el 22,2% de las transacciones en el primer semestre de 2025 correspondió a vivienda nueva, una proporción levemente superior al 21,0% de 2024 pero muy por debajo del 42,1% de 2007, según registros del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU).
La presión sobre la oferta impacta también en la producción de insumos y el empleo asociado. En el sector de la construcción, el consumo de cemento en los 12 meses hasta enero alcanzó cerca de 15 millones de toneladas, con un crecimiento anual del 4%. El empleo se elevó un 3,5% interanual en agosto, hasta los 1,45 millones de trabajadores, superando el promedio de crecimiento nacional, que fue del 2,3% en el mismo periodo.
Mercado laboral del sector inmobiliario: más estabilidad, menos temporalidad
El ciclo expansivo de la vivienda viene acompañado de cambios en la contratación laboral dentro de la construcción. Los contratos temporales, históricamente característicos del sector, han caído drásticamente del 35% del total en 2022 al 4,8% en 2025. En contraste, los contratos indefinidos a tiempo completo han crecido del 63% en 2022 al 85,6% en 2025, mientras los indefinidos a tiempo parcial apenas subieron del 5,1% al 6,0% en el mismo plazo. Esta transformación indica una mayor estabilidad laboral, alineada con el dinamismo y el volumen de obra asociado al boom residencial.
Sin embargo, la aparente fortaleza del empleo y la inversión en insumos no se traslada con facilidad a una mayor producción efectiva de viviendas terminadas, por los rezagos estructurales en los procesos de planeamiento urbanístico y despliegue de nuevos desarrollos.
Los precios de la vivienda superan los máximos nominales de la burbuja de 2007
El aumento sostenido de la demanda y la insuficiencia de la oferta han generado incrementos acelerados en los precios de la vivienda. El índice de tasación del MIVAU muestra un avance del 9,0% interanual en el primer trimestre de 2025, respecto al 7,0% del último trimestre de 2024. Más aún, el índice de precios de transacción que publica el INE refleja una subida del 12,2% interanual en el mismo periodo (frente al 11,3% en el trimestre anterior). Ambas fuentes coinciden al señalar que, en términos nominales, los precios de la vivienda han superado los niveles máximos alcanzados en 2007, lo que plantea nuevos desafíos de acceso, especialmente para los primeros compradores y para quienes buscan vivienda asequible de obra nueva.
Para los propietarios e inversores, este entorno ofrece tanto oportunidades como retos. El crecimiento sostenido de la demanda, junto con la elevada participación de compradores extranjeros, puede suponer plusvalías para quienes poseen activos en zonas con alta competencia. Sin embargo, el déficit acumulado de vivienda nueva limita la capacidad del mercado para absorber la demanda, incrementando los riesgos de sobrecalentamiento. Para administradores y agentes inmobiliarios, el dinamismo en la compraventa exige revisar las estrategias de captación y promover herramientas digitales que agilicen operaciones en un contexto altamente competitivo.
Los datos anticipan que la tensión entre una demanda robusta y una oferta aún rezagada seguirá dominando la agenda de propietarios y profesionales en España. El seguimiento de los indicadores oficiales y la adaptación a los cambios regulatorios y demográficos resultarán clave para tomar decisiones informadas en un ciclo que, por ahora, apunta a seguir prolongándose más allá de 2025.
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