El debate sobre la vivienda en España se reaviva con la propuesta del Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España (CGCGAE), que reclama un pacto político de dos décadas para romper con la inercia de soluciones pasajeras y ofrecer estabilidad a las políticas de vivienda. La entidad articula 30 medidas concretas distribuidas en siete ejes, con un objetivo declarado: abordar de raíz el desfase estructural entre la demanda y la oferta, y revertir los problemas de accesibilidad que afectan especialmente a los jóvenes y colectivos vulnerables.
Déficit estructural y baja emancipación juvenil
El informe del CGCGAE pone el foco en el desequilibrio persistente del mercado español. El Banco de España estima que, entre 2021 y 2025, se acumuló un déficit cercano a las 750.000 viviendas, impulsado por la creación anual de 245.000 hogares, cifra significativamente superior a la terminación de obra nueva, que en 2025 solo alcanzó las 92.000 viviendas. Este desajuste viene acompañado de una presión creciente sobre la accesibilidad: comprar una vivienda requiere hoy 7,7 años de salario bruto, el nivel más elevado desde 2011.
Este contexto se traduce en una emancipación juvenil que sigue en mínimos: únicamente el 14,5% de los jóvenes de 16 a 29 años reside fuera del hogar familiar. El parque público de viviendas tampoco logra amortiguar la situación: representa apenas el 1,5% del total, muy lejos del 20-30% observado en Países Bajos o Austria.
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Propuesta de acuerdo a veinte años vista
El CGCGAE plantea que la vivienda no responde únicamente a coyunturas políticas, sino que exige una visión de Estado. Fernando Jesús Santiago Ollero, presidente del Consejo General, enfatiza que “la vivienda lleva demasiado tiempo en el centro de la preocupación de los ciudadanos y, sin embargo, las soluciones no terminan de fluir. Las cosas no avanzan con la intensidad ni con la continuidad necesarias, y por eso creemos que es el momento de tomar medidas: unas que pueden adoptarse ya, otras que deben desarrollarse durante los próximos años y otras que tienen que sostenerse durante décadas. Nada de eso será posible si cada cambio de gobierno obliga a empezar de nuevo”.
La propuesta de una política integral de vivienda gira en torno a siete ejes fundamentales que van desde el impulso a la construcción, el refuerzo del alquiler asequible, hasta el fortalecimiento del parque público y la mejora de la coordinación interadministrativa. “No se trata de oportunismo, sino de oportunidad”, argumenta Santiago Ollero. “No pedimos que todos los partidos piensen lo mismo sobre vivienda. Pedimos que sean capaces de ponerse de acuerdo en aquello que España necesita mantener durante veinte años. Porque las viviendas que no empecemos a planificar hoy serán las que seguirán faltando dentro de una década”.
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España y la oportunidad inmobiliaria en la región, según ATI
En el contexto actual, el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI sitúa a España en una posición intermedia: 54,5 puntos sobre 100, en banda “Neutral” y puesto 8 de 15 países evaluados. El mercado español presenta una relación precio/alquiler de 19,9 años (igual a la mediana de la región) y una rentabilidad bruta por alquiler de 5,02% anual, también en línea con la mediana según Numbeo 2026-S1. Sin embargo, aspectos clave favorecen la decisión de compra: la carga hipotecaria equivale al 58,2% del ingreso familiar (la más baja entre los 15 países del Índice) y el índice de accesibilidad de la vivienda es de 1,72, el valor más favorable de la región y muy por encima de la mediana.
Este escenario muestra un entorno de mercado inmobiliario en el que, pese a un déficit crónico de vivienda y altos niveles de dificultad para los jóvenes, España ofrece condiciones relativamente accesibles para la adquisición respecto a otros mercados de la región.
La propuesta de los gestores administrativos aspira a sentar bases sólidas para el futuro del mercado residencial en España. La urgencia de un acuerdo amplio cobra especial relevancia en un entorno donde el desfase entre oferta y demanda, así como el reto de la emancipación juvenil, requieren visión a largo plazo y, sobre todo, continuidad para no perpetuar el déficit estructural que arrastra el sector. Para propietarios e inversores, la apuesta por la estabilidad normativa puede traducirse en un escenario más previsible y atractivo de cara a las próximas décadas.
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