La industria de parques industriales en México atraviesa una etapa en la que ya no basta con una buena ubicación para atraer capital y garantizar el financiamiento de los proyectos. Las decisiones de inversión y otorgamiento de crédito han comenzado a priorizar elementos como la infraestructura, la certeza jurídica y el historial de los inversionistas, redefiniendo los requisitos para el desarrollo de espacios industriales en el país.
La ubicación ya no es suficiente para financiar parques industriales
Durante el Industrial & Logistics Summit 2026, expertos del sector enfatizaron la importancia de factores adicionales a la localización en la estructuración y viabilidad financiera de los parques industriales. Joaquín Pani, de Pani Abogados, advirtió que “el hecho de que tengamos una buena tierra con una extraordinaria ubicación, no necesariamente hace el proyecto viable o financiable”. Esta visión se alineó con el enfoque del panel moderado por José Luis Vega, VP Capital, donde se resaltó la relevancia del due diligence integral desde etapas tempranas del desarrollo, recomendando no dejarse “enamorar de la tierra sin hacer antes un due diligence integral y adecuado”. Pani subrayó que contar con capital propio no sustituye la importancia de acceder a financiamiento externo.
Oscar Méndez, de Advance Real Estate, añadió que la institucionalización, las políticas ESG (ambiental, social y de gobernanza) y la búsqueda de certificaciones en sustentabilidad han tomado un rol central. “Si un parque industrial es institucional tiene una política de ESG y se busca activamente la certificación en sustentabilidad que son difíciles porque toma tiempo, mucha inversión de capital y hacer cabildeo con los tenants. Algo que también es importante es la relación con los inquilinos porque debe haber un enfoque de cuidar los intereses del inversionista, del propietario y de quien paga la renta que son los clientes”.
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Disminuye la llegada de empresas extranjeras a la frontera norte y crece la demanda en grandes ciudades
El panel también reveló que la dinámica de demanda dentro del sector industrial presenta cambios destacados a nivel regional. En la frontera norte de México se ha reducido la llegada de empresas extranjeras, lo que implica una baja en la dinámica tradicional de inversión en esa zona. Por contraste, en las grandes ciudades y sus corredores industriales principales, la demanda por espacios industriales se mantiene alta, especialmente para grandes centros de distribución y bodegas urbanas, una tendencia que los expertos coinciden en señalar como una oportunidad que debe aprovecharse.
Esta transformación en el mapa de demanda exige tanto a propietarios como a desarrolladores ajustar sus estrategias, priorizando proyectos destinados a entornos urbanos y periurbanos donde los inquilinos mantienen una potente fuerza de mercado. La certeza jurídica y la estabilidad son ahora requisitos clave para que los activos sean elegibles para financiamiento.
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México: macroeconomía e inversión extranjera detrás de los parques industriales
El Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI para 2026 ubica a México en el puesto 4 de 15 países, con 68,6/100 en la banda «Moderada». Ese puntaje se calcula con datos de vivienda residencial (Numbeo 2026-S1) y no mide parques industriales, así que es solo una referencia del país. Para los parques industriales resultan más pertinentes los datos del Banco Mundial: en 2025 la inversión extranjera directa fue de 2,43% del PIB, frente a 2,48% en 2024, y la inflación bajó de 4,72% a 3,81%. Más detalles en la página de indicadores de mercado y precios de ATI.
La clave para propietarios e inversionistas mexicanos estará en desarrollar activos industriales institucionales, con certificaciones ESG, un marco jurídico sólido y una administración que contemple tanto los intereses del propietario como los del inquilino. Este enfoque será esencial para capitalizar la demanda activa en las principales ciudades del país y facilitar el acceso a financiamiento en un sector cada vez más competitivo y profesionalizado.
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