El último informe de Knight Frank confirma una tendencia que propietarios e inversores latinoamericanos ya percibían: los precios de la vivienda en varios países de la región suben por encima del promedio mundial. Mientras el índice global registra un alza del 3.3% interanual, Colombia, México y Brasil escapan del promedio y avanzan hasta casi 10% anual en dólares, impulsados por condiciones de crédito relativamente laxas y la persistencia de la inflación.
Colombia ocupa el 11º lugar mundial por incremento de precios, con un aumento anual del 9.5%. México, en el puesto 12, sube 8.9%. Brasil se posiciona en el 18º lugar con un 6.9%. Chile evidencia el menor crecimiento regional, 3.5% anual y el puesto 32 global. La Encuesta de la Red de Bancos Centrales de América Latina y el Caribe (RIAL) arroja que, en promedio, los precios subieron 6.2% en dólares y 1% en moneda local real en ciudades grandes, tendencia que supera la media internacional y plantea nuevos escenarios para quienes ponen su capital en ladrillos.
Los precios en Colombia y México escalan por encima del mercado global
El sólido crecimiento de precios en Colombia y México responde, según el Knight Frank Index, tanto a la tolerancia en el otorgamiento de créditos hipotecarios como a la presión inflacionaria, que empuja a inversores y ahorristas a buscar resguardo en activos reales.
En Colombia, el 2025 marca el ritmo con aumentos del 9.5% anual, cuando el promedio mundial es poco más de la tercera parte. El mercado colombiano no solo sobresale en el índice: el ritmo de ventas se mantuvo robusto durante el año, señalando vigor en la demanda, tanto por habitantes locales como por inversionistas buscando rentabilidad por valorización. México sigue una dinámica similar, registrando un incremento anual del 8.9% y posicionándose inmediatamente después de Colombia entre los mercados de mayor crecimiento global.
Estas cifras resaltan la resiliencia de ambos mercados ante ciclos globales de inflación y recesión. Quienes adquirieron vivienda en los últimos doce meses obtuvieron una apreciación muy por encima de la inflación local y mundial, mientras el resto del mundo debate riesgos de burbuja y desaceleración.
Brasil y Chile muestran comportamientos divergentes dentro de la región
La dispersión de precios en América Latina es evidente: Brasil presenta una suba del 6.9% anual, ubicándose en el puesto 18 global y confirmando un mercado en recuperación, aunque más moderado que el colombiano y mexicano. Por su parte, Chile marca la pausa, lejos de la euforia regional, con un aumento modesto del 3.5%, el puesto 32 en el ranking.
Este diferencial de crecimiento responde en parte a factores internos. Brasil mantiene tasas de interés relativamente altas, aunque se benefició de condiciones crediticias mejores que en años anteriores. Chile, en contraste, enfrenta una desaceleración posterior al boom inmobiliario de la pandemia, presionado por una inflación contenida y medidas macroprudenciales que moderan el acceso al crédito.
El caso peruano también resulta ilustrativo: la inflación acumulada cerró en 1.5% en 2025, la tasa anual más baja en los últimos ocho años, según el INEI, y los precios de la vivienda avanzan a un ritmo moderado. Es un espacio donde la apreciación por metro cuadrado pierde fuerza frente a los vecinos regionales, pero aporta certeza y menor volatilidad para compradores cautelosos.
Ciudades premium y acceso desigual: la brecha norte-sur se profundiza
Más allá de los promedios país, la dispersión intrarregional es marcada. Ciudades como Montevideo, Ciudad de México y Buenos Aires destacan en el continente por los valores más altos de compraventa por metro cuadrado, evidenciando dinámicas de oferta restringida y demanda robusta, tanto local como extranjera. En contraste, urbes como Quito se consolidan entre las más asequibles para la vivienda, facilitando la entrada de inversores primerizos o diversificación de portafolio para administradores.
La Encuesta RIAL aporta un matiz importante: en las ciudades más grandes de la región, los precios promedio aumentaron 6.2% en dólares y apenas 1% en moneda local real al cierre de septiembre, lo que sugiere una dinámica dispar donde el efecto de la devaluación y la inflación local matizan las ganancias en rentabilidad efectiva. Para los agentes inmobiliarios y administradores de portafolio, leer este doble movimiento –apreciación en moneda dura y estancamiento en moneda local– será clave a la hora de evaluar riesgos y oportunidades.
El informe de Knight Frank y Nearshore Americas también subraya que la escalada de precios no se distribuye de modo uniforme ni temporal ni geográficamente. Factores como la regulación sobre arriendos, cambios impositivos y la dinámica de los flujos migratorios dentro de la región impactan las oportunidades de rentabilidad y expansión, en particular en mercados secundarios que todavía ofrecen espacio para el crecimiento de valor.
Para el propietario primerizo o el pequeño inversor, estos datos redefinen la ecuación riesgo-beneficio. Si el ciclo de valorización sigue, los compradores actuales podrían ver apreciaciones de dos dígitos en dólar, sobre todo en Colombia y México. Sin embargo, la velocidad del alza despierta alertas regulatorias y el fantasma de restricciones futuras en acceso a crédito o tributación. Para el administrador profesional –ya se trate de un portafolio propio o de terceros– el desafío estará en anticipar los movimientos de capital y ajustar estrategias: diversificar ubicaciones, monitorear cambios normativos y maximizar ingresos vía alquiler diario o temporal, según la ciudad.
El inversor sofisticado encuentra argumentos para consolidar posiciones en mercados donde la inflación y el clima monetario siguen impulsando precios, pero debe estar atento a señales de agotamiento, especialmente cuando la apreciación se sustenta en factores cambiantes como el crédito barato o movimientos migratorios coyunturales. Los datos indican que América Latina está superando al mundo en valorización de vivienda, pero la regionalidad de las cifras y la volatilidad propia del mercado exigen una lectura atenta y decisiones de gestión cada vez más informadas.
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