El capital sudafricano, liderado en España por Castellana Properties y controlado por el fondo Vukile, se ha convertido en un protagonista inesperado en el renacimiento de los centros comerciales. A pesar de años de escepticismo e incertidumbre tras la crisis del sector en Estados Unidos y el auge del comercio electrónico, estas firmas apostaron por adquisiciones estratégicas en un momento en que muchos inversores abandonaban el segmento, logrando transformar el panorama con cifras de ocupación y afluencia que sorprenden incluso a los analistas más cautos.
Los movimientos clave de Castellana Properties en el mercado español
Castellana Properties controla hoy una cartera de 15 centros comerciales con un valor de mercado conjunto estimado en 2.200 millones de euros. Entre las adquisiciones más relevantes de los últimos años figuran activos emblemáticos como Bonaire en Valencia, Islazul en Madrid, el 50% de Splau en Barcelona y Berceo en La Rioja. Esta expansión se sostiene sobre un dato imbatible: su tasa de ocupación, al cierre del ejercicio fiscal en marzo, alcanzaba el 98,9% (Castellana Properties, 2026), nivel superior incluso al promedio del sector español, situado en el 96,2% (Apresco, 2026).
Junto a la compra selectiva, la gestora también implementó una política activa de rotación de activos. En abril de 2026, Castellana Properties cerró la venta de nueve parques comerciales por 279 millones de euros, centrando su porfolio en activos de mayor valor y mayor potencial de revalorización. Además, salió completamente de su inversión en Lar España, operación de la que obtuvo “relevantes plusvalías”.
El apetito inversor no quedó restringido a España. Desde 2024, la compañía ha destinado alrededor de 1.200 millones de euros en la adquisición de tres propiedades en Portugal, lo que evidencia una hoja de ruta regional decididamente expansiva.
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Centros comerciales resilientes: ocupación y afluencia en máximos históricos
Los indicadores clave del sector reflejan un contexto de recuperación sostenida. La afluencia a los centros comerciales españoles creció un 3,5% durante el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo del año anterior (Apresco, 2026). Esta tendencia consolida la percepción de que el formato, lejos de estar obsoleto, ha sabido readaptarse a las nuevas demandas de consumo pospandemia.
Globalmente, la ocupación de locales en centros comerciales se sitúa en el 96,2% en España, cifra que resalta el atractivo del segmento frente a la caída de valores registrada en otras economías, como la de Estados Unidos, donde la crisis generalizada de algunas cadenas y el auge del e-commerce derivaron en cierres masivos. Castellana Properties, en contraste, no solo mantuvo sino que incrementó su ocupación (98,9%), batiendo récords recientes del mercado nacional (El País, 2026).
En cuanto al movimiento de grandes activos, la reciente venta de ocho centros –incluido el histórico La Vaguada de Madrid, antes propiedad de la familia francesa Balkany– por un importe total de 1.520 millones de euros, subraya la revalorización del segmento y el renovado apetito de grandes fondos internacionales como Norges Bank Investment Management y Sonae Sierra. Tal operación ha fijado un nuevo referente de precio para el prime inmobiliario.
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El capital sudafricano redefine la competencia en Europa
El papel de Vukile y de otros inversores sudafricanos, canalizado a través de Castellana Properties y plataformas asociadas como Lighthouse, ha sido clave en este resurgimiento. Vukile, respaldado por el fondo de pensiones del gobierno sudafricano, apostó por los centros comerciales en España durante años en los que las grandes socimis europeas y españolas –Merlin Properties, General de Galerías Comerciales (Tomás Olivo), Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre– optaban, en muchos casos, por desinvertir.
La perspectiva de Alfonso Brunet, consejero delegado de Castellana Properties, apunta a una lectura acertada del ciclo: la entrada en el mercado se produjo cuando los precios estaban deprimidos, permitiendo adquisiciones “a precios bastante competitivos” y maximizando la rentabilidad tras la recuperación de la demanda. Competidores internacionales como Hines (EE.UU.), Indotek (Hungría) y gestoras españolas como Rivoli (vinculada al Banco Santander) también han reactivado su actividad en el segmento, consolidando así una mayor diversidad y competencia entre fondos, tanto locales como internacionales.
El clima inversor ha virado en 2026: “Ahora hay más inversores mirando centros comerciales”, se repite en el sector. Las últimas transacciones y el crecimiento del valor de los activos sugieren que la ventana de oportunidad para comprar barato se está cerrando. Operadores que no anticiparon el rebote del sector, como Merlin Properties o Unibail-Rodamco-Westfield, lo perciben ahora en la escalada de precios y opciones reducidas para nuevas adquisiciones.
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Perspectiva para América Latina
El renovado interés inversor en centros comerciales españoles tras una etapa de crisis muestra paralelismos y contrastes con el contexto latinoamericano. Si bien el comercio electrónico también ha impactado la demanda regional, la resiliencia de formatos mixtos y la rentabilidad de ubicaciones prime conservan atractivo para los capitales locales y extranjeros. Para propietarios e inversores de América Latina, el ejemplo de Castellana Properties y Vukile sugiere el valor de anticipar ciclos y diversificar geografías, aprovechando momentos de menor competencia para posicionar carteras en segmentos temporalmente devaluados. Evaluar métricas como ocupación y afluencia será crucial para detectar mercados en recuperación antes que el grueso del capital institucional regrese.
Operadores profesionalizados y grandes fondos han modificado la estructura competitiva en centros comerciales, proponiendo estrategias defensivas y de rotación de activos que ahora copian sus rivales. La agilidad para reposicionar carteras ante cambios coyunturales emerge como diferenciador clave tanto en España como en mercados emergentes.
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