El Decreto 406/2026 reglamenta los beneficios incorporados por la Ley 27.802 y establece exenciones en el impuesto a las ganancias para determinadas rentas y operaciones inmobiliarias, con efectos retroactivos al 1 de enero de 2026, según Diario Río Negro (9 de junio de 2026). La medida busca incentivar la inversión privada, ampliar la oferta de viviendas y reducir la carga tributaria que afectaba a propietarios e inversores.
Dos exenciones: alquileres y venta de inmuebles
Alquileres destinados a vivienda: las rentas por el alquiler de inmuebles con destino casa habitación dejan de estar alcanzadas por Ganancias, siempre que el locador sea una persona física o una sucesión indivisa, sin importar cuántos inmuebles alquile. Antes, el propietario debía incluir el resultado neto de los alquileres en su declaración jurada y tributar según su escala, por el método de lo devengado: aunque no hubiera cobrado, el paso del tiempo generaba la obligación de pagar.
Venta de inmuebles: queda exento el resultado de la venta o transferencia de inmuebles de personas físicas o sucesiones indivisas no habitualistas, residentes y no residentes. La exención no alcanza a quienes desarrollan actividad inmobiliaria de forma habitual ni a ciertas estructuras societarias, que siguen tributando con las reglas generales.
Antes y después de la reforma
- Alquileres de vivienda: antes estaban alcanzados por Ganancias; ahora, las rentas de personas humanas por alquilar casa habitación están exentas.
- Casa habitación: no existía una definición reglamentaria específica; ahora se define como vivienda única, familiar y de ocupación permanente del habitante.
- Venta ocasional por personas humanas o cesión de boletos de compraventa: antes tributaba por el impuesto cedular de 15%; ahora el resultado queda exento.
- Habitualistas inmobiliarios: siguen tributando.
- Deducción de alquileres para el inquilino: la reglamentación la limita cuando el locador está alcanzado por la nueva exención.
Un ejemplo ilustrativo, con supuestos del propio medio
Río Negro calculó el efecto con un caso hipotético, no con datos de mercado: un inmueble de $80.000.000 que se alquila a $600.000 al mes ($7.200.000 al año) durante 10 años y se vende en $120.000.000. Antes de la reforma, con una alícuota efectiva de 35% sobre la renta de alquiler y de 15% sobre la ganancia de la venta, el ingreso anual neto era de $4.680.000 y la rentabilidad neta por alquiler de 5,85%, con una tasa interna de retorno (TIR) estimada a 10 años de 8,05% anual. Con la exención, el ingreso neto sube a $7.200.000 (9,0%) y la TIR a 11,09% anual, una mejora de 3,04 puntos porcentuales. Son resultados de ese ejemplo y dependen de sus supuestos.
Qué conviene revisar
Según el medio, la reglamentación aporta previsibilidad y buscaría reducir la litigiosidad y estimular la formalización de contratos. Los asesores deberán revisar las estructuras patrimoniales de los inversores para verificar si corresponde aplicar los beneficios. Antes de aplicarla a un caso concreto, conviene revisar el texto del decreto con un contador.
Argentina en el Índice de Oportunidad
Antes del efecto fiscal, el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI (Numbeo 2026-S1) ubica la rentabilidad bruta del alquiler en Argentina en 5,45% anual, por encima de la mediana de 5,02% de los 15 países (puesto 7, más favorable que la mayoría). En cambio, la cuota de una hipoteca típica equivale al 705,2% del ingreso familiar, frente a una mediana de 138,8% (puesto 15 de 15, menos favorable), y la inflación proyectada para 2026 es 30,4% (FMI), por encima de la mediana de 3,9%.
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