Cuando surge un daño en la cubierta de un garaje comunitario, determinar quién debe asumir el coste de la reparación puede abrir discusiones intensas entre vecinos. El criterio legal, en España, se apoya en la Ley de Propiedad Horizontal, que establece deberes precisos para todos los propietarios. Recientemente, casos consultados ante organismos como el Tribunal Supremo han reforzado la importancia de ajustarse tanto al título constitutivo de cada edificio como a los estatutos internos que rigen cualquier comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal marca las reglas del reparto
El punto de partida legal para entender el reparto de gastos lo indica el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Allí se obliga a cada copropietario a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido” (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e)). Esto significa que, salvo disposición específica en los estatutos o acuerdos previos, la cuota de participación —normalmente establecida en las escrituras del edificio— es la que dicta cuánto paga cada propietario por estas obras necesarias.
En el caso de la cubierta de los garajes, si la misma constituye, según el título constitutivo, un elemento común del inmueble, su reparación afecta a la totalidad de propietarios —no solo a aquellos cuyos inmuebles se sitúan sobre el garaje o hacen especial uso del mismo. Excepciones a esta regla solo son válidas si figuran expresamente en los estatutos de la comunidad.
La interpretación y aplicación de este criterio suele ser confirmada o invalidada en última instancia por el Tribunal Supremo cuando los desacuerdos llegan a los tribunales. Así, la jurisprudencia española tiende a privilegiar el criterio objetivo de cuota salvo que la comunidad haya acordado, de manera expresa y recogida legalmente, otro tipo de reparto.
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Modificar las cuotas de participación exige unanimidad
No todas las comunidades desean mantener el reparto tradicional basado en la cuota de participación si consideran que determinados gastos benefician, o perjudican, de modo especial a un grupo reducido de propietarios. Sin embargo, cambiar la regla base no resulta sencillo: la Ley exige —“con carácter general”— que cualquier modificación de las cuotas de participación cuente con la unanimidad de los propietarios.
Esto implica que, para repartir de modo diferente los gastos, por ejemplo, modificando que solo participen en el coste de la cubierta del garaje los titulares de plazas de estacionamiento, es imprescindible alcanzar un acuerdo unánime registrado y modificado formalmente en el registro de la propiedad. De lo contrario, cualquier intento de alterar el reparto será impugnable ante los tribunales y, en la práctica, revertido a la situación original.
Por este motivo, comunidades que pretenden adaptar el reparto a la realidad de uso y disfrute de ciertas zonas deben anticiparse y regular estos detalles en los estatutos desde el inicio. O bien plantear una modificación formal que, habitualmente, es compleja de lograr por la necesidad del consenso absoluto.
Lo que cambia para un propietario en LATAM
Para quienes gestionan inmuebles en América Latina, la experiencia española refuerza la importancia de los estatutos internos y la formalidad en el registro de acuerdos. Aunque cada país posee normativa propia, el principio de que los gastos de áreas comunes se reparten según una cuota previamente fijada —y que modificarla exige consentimiento pleno de todos— es extrapolable. Esto obliga a vigilar la redacción de los estatutos desde el inicio de la propiedad horizontal y a ser especialmente cautelosos al modificar mecanismos de reparto, dado que los acuerdos informales carecen de fuerza legal ante cualquier conflicto.
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