El crecimiento acelerado que marcó el mercado industrial en México durante los últimos años muestra señales de enfriamiento. En el segundo trimestre de 2026, la vacancia nacional subió a 5.2%, reflejando seis millones de metros cuadrados industriales disponibles en todo el país. Este dato, que representa un aumento de 1.3 puntos porcentuales en términos interanuales, cambia el eje de poder en las negociaciones: mientras la absorción bruta sigue dinámica, la llegada de nueva oferta y una demanda más selectiva están redefiniendo las condiciones para propietarios e inquilinos.
El auge de la oferta supera la absorción y eleva la vacancia nacional
El inventario industrial de México alcanzó 113 millones de metros cuadrados al cierre del segundo trimestre de 2026, según Solili, acompañado por la cifra récord de seis millones de metros cuadrados disponibles. La absorción bruta entre enero y junio llegó a 2,055,905 metros cuadrados, un 14% más que en el mismo periodo de 2025 (Datoz). Sin embargo, ese volumen sigue por debajo de lo reportado en 2024, un año que mostró aún mayor dinamismo.
La brecha entre nueva oferta y absorción se refleja en el incremento de la vacancia. Para los desarrolladores, esta sobreabundancia de espacios genera presiones por ajustar precios y negociar incentivos más flexibles para captar a inquilinos de calidad. Mientras tanto, las empresas buscan activos con mayor nivel de especificidad: ubicación estratégica, acceso a energía confiable y disponibilidad de mano de obra especializada se vuelven requisitos mínimos. Según datos de Datoz, durante el segundo trimestre de 2026 iniciaron 408,632 metros cuadrados en nuevos proyectos industriales, señal de que el sector (aunque desacelera) mantiene un flujo considerable de desarrollos.
En términos de construcción, los proyectos en proceso dejaron de crecer al mismo ritmo que en ciclos previos: Solili reportó una caída anual de 20% en el área industrial en construcción. La prudencia comienza a reemplazar la inercia anterior: actualmente, los desarrolladores sólo lanzan nuevas naves cuando cuentan con señales concretas de demanda o contratos prearrendados.
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Regiones industriales ante dinámicas opuestas: Bajío, Monterrey y CDMX
La región del Bajío, que durante años fue emblema de la atracción manufacturera en México, registró una demanda acumulada de 522,000 metros cuadrados en el primer semestre de 2026, un 25% menos que el año previo. Los inicios de obra tampoco conservan el ritmo; rondaron los 300,000 metros cuadrados, una baja de 32% respecto a 2025 (Solili). En este contexto, la competencia se intensifica y los propietarios deben ajustar sus estrategias, priorizando la retención de inquilinos y el rediseño de espacios ante una demanda más cauta (Inmobiliare, 2026).
Al norte del país, Monterrey mantiene su papel protagónico. El índice de vacancia se ubicó en 6.8% al cierre del segundo trimestre, el más alto entre los principales mercados, aunque apenas por debajo del trimestre anterior. Pese a ello, la ciudad alcanzó una absorción bruta acumulada de 426,000 metros cuadrados, lo que representa un incremento anual del 19.1%. La paradoja de Monterrey radica en que, pese a la presión sobre espacios disponibles, la demanda —impulsada por industrias avanzadas y nearshoring— se sostiene en niveles elevados, aunque más selectivos y con mayores exigencias en especificaciones.
En la Ciudad de México la tendencia se distingue por una mayor actividad y nuevas entregas: durante el primer trimestre de 2026, la absorción bruta llegó a cerca de 620,000 metros cuadrados, el doble que hace un año. Sin embargo, la vacancia subió a 4.1% por la entrada de 334,000 metros cuadrados de nueva oferta, de los cuales más de la mitad se colocaron bajo el esquema de prearrendamiento. El dinamismo logístico de la capital y de zonas metropolitanas como Guadalajara acentúa la competencia entre propietarios, pues solo los proyectos con mejores accesos, diseño y servicios logísticos logran anticipar el cierre de contratos.
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Industria manufacturera a la baja modera las perspectivas para el sector inmobiliario
El entorno manufacturero mexicano muestra señales de desaceleración que impactan directamente el ritmo inmobiliario. De acuerdo con el INEGI, la industria manufacturera cayó 0.5% anual en mayo de 2026 (cifras desestacionalizadas), y acumula una baja de 1.5% entre enero y mayo (serie original). Banxico añade que, durante el primer trimestre del año, la actividad manufacturera retrocedió en todas las regiones del país, con excepción del centro, atribuyendo el freno a un entorno de incertidumbre comercial y la revisión en curso del T-MEC.
Este panorama lleva a los desarrolladores a moderar su actividad: el boom de construir naves por inercia terminó y ahora los lanzamientos industriales se producen solo con mayor certeza en la demanda. Los incentivos y negociaciones flexibles se vuelven herramientas indispensables, así como la innovación en especificaciones técnicas o la diversificación de usos dentro de los parques industriales, para enfrentar un entorno donde el exceso de espacios disponibles podría prolongarse si la demanda manufacturera tarda en repuntar.
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Perspectiva para América Latina
La tendencia vista en México revela el impacto de la sobreoferta en mercados en proceso de maduración industrial: vacancias al alza y negociaciones con mayor margen para el inquilino. En América Latina, los principales hubs logísticos y manufactureros —como São Paulo, Bogotá o Lima— enfrentan retos similares por la expansión acelerada reciente y la volatilidad de la demanda global. Para propietarios e inversores de la región, la experiencia mexicana ofrece un anticipo de los ajustes necesarios: mayor selectividad al iniciar nuevos proyectos industriales, flexibilidad negociadora y adaptación a ciclos de demanda más variables serán clave para transitar el nuevo ciclo del real estate industrial latinoamericano.
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