México llegó a 17,1 millones de personas mayores en 2025, el 12,8% de la población, según estimaciones del Consejo Nacional de Población (Conapo) que recoge El Economista, y se prevé que hacia 2070 uno de cada tres mexicanos tendrá 60 años o más. La vivienda no ha seguido ese cambio: Sergio Mendoza, directivo de la desarrolladora ENSō, dijo a ese medio que la mayoría de los desarrolladores sigue generando producto para familias jóvenes y que son pocos los que miran el mercado de adultos mayores. Para un inversionista, la pregunta es qué parte de esa demanda se convierte en un negocio y cuál no.
Una población que envejece y una oferta todavía incipiente
Conapo registra una tasa global de fecundidad de 1,6 hijos por mujer, lo que anticipa hogares más pequeños y más necesidad de soluciones habitacionales, según El Economista. Mendoza añade que en México todavía prevalece la idea de que las personas mayores vivirán con alguno de sus hijos o permanecerán en su vivienda actual, y advierte que ambas opciones pueden resultar insuficientes porque los espacios son más reducidos y muchas viviendas no fueron pensadas para recibir a un adulto mayor.
El director ejecutivo de Proyectos y Desarrollos de JLL México, en una columna de opinión publicada por El Economista en septiembre de 2025, afirma que la oferta de comunidades de senior living es todavía incipiente y que ciudades como Guadalajara, Monterrey, Puebla, Querétaro y la Ciudad de México reúnen demanda potencial y capacidad médica instalada. Según el autor, fondos de inversión, fideicomisos inmobiliarios y desarrolladores con experiencia en proyectos mixtos empiezan a interesarse en el nicho.
Cómo viven hoy los adultos mayores: casi todos en casa propia
El análisis de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), con datos de la ENIGH 2022, estima que en 13,2 millones de viviendas reside al menos una persona mayor y que el 80,7% de las personas de 60 años o más vive en vivienda propia, frente a 7,4% en vivienda prestada, 5,5% en rentada y 3,1% en una que se está pagando. Para quien piensa en rentas, el dato es una advertencia: el mercado de alquiler de este grupo es pequeño. Lo que sugiere es que la demanda relevante viene sobre todo de propietarios que deciden vender, reducir metros cuadrados o mudarse a una comunidad con servicios, y no de inquilinos.
Cerca del 35% de los hogares encabezados por adultos mayores está formado por una o dos personas, según el Inegi que cita El Economista. En esa línea, Desarrolladora del Parque, que promueve departamentos compactos en Santa Fe y Bosques de las Lomas, observa que cada vez más adultos mayores cambian su vivienda amplia por departamentos funcionales en colonias consolidadas para liberar capital. Es la visión de un desarrollador con producto que vender, no una cifra de mercado. Como referencia de precios, según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el valor de las viviendas adquiridas con crédito hipotecario creció 7,3% interanual en el segundo trimestre de 2026 y 7,9% en el primer semestre.
Qué proponen los desarrolladores y qué falta en el financiamiento
ENSō desarrolla un complejo residencial en Rosarito, Baja California, con departamentos adaptados para personas con movilidad reducida, infraestructura para incorporar asistencia cuando sea necesaria, servicios de transporte, restaurante, lavandería y limpieza, y una clínica de longevidad. La empresa prevé replicar el modelo en Cancún y San Miguel de Allende. El ejecutivo de JLL México sostiene en su columna que las comunidades de senior living bien estructuradas generan ocupación constante y baja rotación, y señala que estos proyectos deben cumplir regulaciones similares a las de una institución médica sin renunciar al estándar residencial.
En el financiamiento, la Corporación Financiera Internacional (IFC) informó el 27 de abril de 2026 que el 84% de las entidades financieras de México no ofrece productos o servicios diferenciados para personas mayores de 50 años, un grupo de 35,5 millones de personas, el 27% de la población. El dato describe al sistema financiero en general, no al crédito hipotecario en particular.
Qué tener presente antes de invertir
Las fuentes consultadas no publican cifras de ocupación, rentabilidad ni vacancia de las comunidades de senior living en México, así que la ocupación estable que describen consultores y desarrolladores es una declaración, no un dato verificable. El único indicador de retorno que aparece en ellas es de otro segmento: según El Economista, el retorno de inversión de los proyectos residenciales en la capital pasó de entre 15% y 20% antes de la pandemia a 7% en lo que iba de 2024. Es un dato de 2024 sobre el desarrollo residencial en general y no mide el rendimiento de la vivienda para adultos mayores.
Tres puntos pesan en cualquier análisis: la demanda viene sobre todo de propietarios y no de inquilinos, la regulación se parece a la de una institución médica y el sistema financiero casi no tiene productos pensados para este grupo. Antes de poner capital en este nicho, conviene pedir a quien lo promueva cifras de ocupación y de ingreso por unidad de proyectos que ya operen, y no basarse solo en las proyecciones demográficas.
Fuentes consultadas
- El Economista, reto de construir viviendas para población que envejece (05/08/2026)
- El Economista, columna de opinión: senior living, el siguiente gran capítulo del desarrollo inmobiliario en México (septiembre de 2025)
- El Economista, mudarse o quedarse: encrucijada de adultos mayores frente al nido vacío (26/08/2025)
- El Economista, inflación y caída de rentabilidad impactan construcción de vivienda en la Ciudad de México (30/09/2024)
- CONAVI, situación habitacional de las personas adultas mayores en México (2025)
- IFC (Banco Mundial), 84% de las entidades financieras en México sin soluciones para mayores de 50 años (27/04/2026)
- Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda, segundo trimestre de 2026
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