Recortar el presupuesto destinado al mantenimiento inmobiliario parece una decisión lógica en tiempos de presión financiera, pero en México esta práctica ha demostrado poner en riesgo el valor y la funcionalidad de los activos. Los propietarios e inversores que optan por reducir gastos en este rubro enfrentan un escenario de costos ocultos y riesgos crecientes. A largo plazo, el denominado “mantenimiento diferido” no sólo genera mayores desembolsos, sino que también compromete la competitividad del inmueble en un mercado cada vez más exigente.
Mientras la gestión profesional del Facility Management gana terreno, expertos del sector inmobiliario mexicano como Rafael Berumen, Managing Director de REMS México en Colliers México, advierten que los efectos de una política de recortes sistemáticos en mantenimiento pueden ser irreversibles para la rentabilidad y el posicionamiento de los activos.
Crece la presión sobre los presupuestos y emergen señales de alerta
En los últimos años, el sector inmobiliario en México ha experimentado una tendencia sostenida a restringir los presupuestos de mantenimiento ante la búsqueda de eficiencias operativas. Sin embargo, los expertos de Colliers México y REMS México identifican una serie de señales que indican un presupuesto insuficiente en esta área: el aumento de reparaciones de emergencia, postergación de inspecciones técnicas, ausencia de refacciones críticas, repetición de fallas en sistemas e instalaciones, reportes operativos sin evidencia clara y una dependencia creciente de proveedores reactivos. Estas circunstancias anticipan un escenario más costoso: un incremento en requerimientos de CAPEX imprevisto, y la reducción del ciclo de vida útil de los activos.
El fenómeno conocido como CAPEX no planeado, en el cual se deben realizar inversiones mayores para reparar o reemplazar instalaciones tras una política de mantenimiento insuficiente, se ha convertido en una amenaza directa para el flujo de caja de la propiedad. La recurrencia de fallas y el tiempo fuera de servicio de los sistemas críticos limitan la operatividad y experiencia de los usuarios, comprometiendo la percepción del inmueble tanto para inquilinos como para eventuales compradores.
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Indicadores profesionales para evitar el deterioro del activo
Frente a esta problemática, organismos internacionales como la International Facility Management Association (IFMA) y BOMA International han establecido parámetros concretos que permiten evaluar la gestión de mantenimiento más allá de simples cifras presupuestales. Rafael Berumen subraya la importancia de incorporar indicadores como el costo operativo por metro cuadrado, la relación entre órdenes preventivas y correctivas, el tiempo fuera de servicio de equipos clave y el consumo de energía y agua por metro cuadrado. Estos KPI permiten monitorear no sólo el gasto, sino la eficiencia, confiabilidad y sostenibilidad de las operaciones.
La IFMA recomienda medir cuestiones como la experiencia del usuario y el estado físico del activo para identificar áreas de riesgo y mejorar la toma de decisiones. BOMA International sugiere además adoptar sistemas de seguimiento de órdenes de trabajo, mantenimiento preventivo, calendarización de inspecciones y mecanismos sistemáticos de comunicación con inquilinos para anticipar problemas. Esta visión integral redefine la administración del mantenimiento, pasando de una gestión reactiva a una estrategia preventiva y basada en evidencias.
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La importancia de la profesionalización en Facility Management en México
A pesar de la disponibilidad de mejores prácticas internacionales, el mercado mexicano enfrenta el desafío de profesionalizar la gestión integral del mantenimiento. Instituciones como REMS México y Colliers México han promovido la adopción de procesos basados en indicadores, con el respaldo de herramientas tecnológicas que permitan documentar y dar seguimiento a cada intervención, mantenimiento programado y resultado operativo.
El avance del sector en México ha sido desigual. Mientras los grandes portafolios inmobiliarios son pioneros en la aplicación de modelos avanzados de Facility Management, una parte significativa de los propietarios y microadministradores siguen privilegiando la contención del gasto inmediato por encima de la preservación del valor a largo plazo. La comunicación efectiva con proveedores, el registro sistemático de incidencias y la capacitación continua del personal de mantenimiento son hoy elementos diferenciales en la competitividad de un activo inmobiliario.
A la luz de estas prácticas, la gestión profesional no sólo reduce fallas y gastos imprevistos, sino que consolida la experiencia del usuario y fortalece el posicionamiento de la propiedad ante potenciales nuevos inquilinos y compradores institucionales. Según la experiencia de operadores y consultoras del sector, anticipar los requerimientos y actuar sobre el ciclo de vida de las instalaciones es la única vía para asegurar la rentabilidad del inmueble y su apreciación sostenida en el tiempo.
El reto para los propietarios y administradores en México reside en equilibrar la eficiencia financiera a corto plazo con esquemas de mantenimiento que respalden la generación de valor y minimicen el riesgo operativo. Incorporar indicadores y buenas prácticas reconocidas a nivel internacional puede hacer la diferencia entre un activo resiliente y uno vulnerable.
El propietario que prioriza la gestión profesional del mantenimiento, respaldado por tecnología y medición rigurosa, se posiciona mejor ante los retos de liquidez y preservación de valor. La confianza de inquilinos, la estabilidad de los ingresos y la reducción de contingencias dependen, en buena medida, de la capacidad para anticipar y resolver de forma eficiente las necesidades de cada inmueble.
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