La rehabilitación de edificios está consolidándose como la opción preferente en el mercado inmobiliario español ante la dificultad creciente para iniciar obra nueva. En las grandes capitales como Madrid y Barcelona, factores como la escasez de suelo finalista, el alza en los costes de construcción y un parque de viviendas envejecido están redirigiendo la actividad de promotores, inversores y fondos hacia la transformación de activos existentes como solución estratégica.
El ahorro en costes y plazos marca la diferencia frente a la obra nueva
Uno de los principales motores del auge en la rehabilitación es el impacto directo en el presupuesto y los plazos. Según datos manejados por Simplifika Capital, una reconversión técnicamente viable permite reducir entre un 20% y un 25% el presupuesto de ejecución por contrata (PEC), situando a estos proyectos en una clara ventaja sobre el desarrollo desde cero. Además, la firma destaca ahorros específicos del 10%-15% sobre rasante y hasta del 60%-70% bajo rasante en comparación con la obra nueva.
Esta eficiencia presupuestaria se traduce en una mejor TIR, ya que las rehabilitaciones suelen acortar “de forma significativa” los plazos de ejecución. Ernesto Villanueva, socio fundador de Simplifika Capital, resume así el cálculo detrás de esta preferencia: “En un contexto de costes crecientes y exigencias normativas cada vez más estrictas, aprovechar una estructura existente puede cambiar por completo la ecuación económica de un proyecto”. La entrada en explotación —y por tanto, la generación de ingresos— se puede adelantar respecto a los nuevos desarrollos, lo que resulta especialmente valioso en ciclos de mercado donde la financiación es más exigente y el acceso a suelo urbanizado se limita. En este contexto, inversores como Simplifika Capital han apostado decididamente por la tendencia, destinando el 75% de su portfolio a proyectos de rehabilitación, reforma o reconversión durante el último ejercicio.
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Un parque inmobiliario envejecido y una demanda estructural de actualización
El envejecimiento del stock inmobiliario español es otro factor de fondo en la expansión del mercado de rehabilitación. Actualmente, los activos construidos antes de 1980 engrosan un universo relevante de edificios que requieren profundas modernizaciones para responder a los estándares actuales de confort, eficiencia y accesibilidad. La presencia de grandes volúmenes de este stock, sobre todo en Madrid y otras capitales, genera una demanda estructural de proyectos de actualización, entre ellos rehabilitaciones de edificios emblemáticos y reconversiones de activos obsoletos, como los que ha ejecutado Simplifika Capital en Madrid y Barcelona.
A este escenario se suma la dificultad para habilitar nuevas parcelas edificables conforme al planeamiento urbanístico vigente, lo que otorga un valor añadido a la conservación y reutilización de estructuras, ya que permite mantener edificabilidades que, en muchos casos, ya no serían autorizables hoy. CBRE y otros operadores identifican en la rehabilitación de activos, incluso de patrimonio ferroviario como los edificios de Renfe, una oportunidad para regenerar zonas urbanas sin agotar nuevos suelos.
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El triple filtro en la selección de activos y la sostenibilidad como factor clave
El cambio de enfoque estratégico entre los principales players del sector se ha visto acompañado por una metodología cada vez más rigurosa en la selección de proyectos transformables. Simplifika Capital, con sede en Madrid desde 2020, emplea un triple filtro: demanda real de producto en la zona, viabilidad técnica de la estructura y compatibilidad urbanística. Solo aquellos activos que superan estos criterios acaban en cartera, como los dos proyectos en obra que desarrolla actualmente la firma, uno en Barcelona sobre estructura existente y otro en Madrid.
Junto al componente económico, la rehabilitación aporta beneficios medioambientales de primer nivel. La reutilización de estructuras permite reducir la generación de residuos y la huella de carbono frente a la demolición y reconstrucción total. Esto facilita la obtención de certificaciones ambientales como BREEAM o LEED, un valor especialmente apreciado entre bancos e inversores institucionales, cuya presión regulatoria es cada vez mayor en relación a criterios ESG y sostenibilidad.
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¿Se repite este patrón en América Latina?
En América Latina, si bien la rehabilitación de edificios comienza a ganar terreno en grandes ciudades como Ciudad de México, Buenos Aires o Santiago, todavía no alcanza el peso estructural que ya tiene en las principales capitales españolas. La mayor disponibilidad de suelo y la diferente regulación urbanística continúan favoreciendo la obra nueva, aunque proyectos de actualización patrimonial e incentivos medioambientales están empezando a abrir camino al modelo español en algunos mercados urbanos puntuales. No obstante, los volúmenes y porcentajes de inversión en rehabilitación en la región permanecen notablemente por debajo de los registrados en España en 2026.
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