El debate sobre cómo mejorar el acceso a la vivienda mediante nuevos esquemas de financiamiento hipotecario vuelve a cobrar protagonismo en el mercado argentino. Los desarrollistas del país impulsan una reforma específica: incorporar los créditos hipotecarios para la compra de unidades en pozo, una modalidad aún no habilitada por el sistema bancario local. En un escenario donde el acceso tradicional queda lejos de las necesidades actuales y la construcción depende cada vez más de la preventa, esta medida se presenta como clave para destrabar la demanda y revitalizar el negocio inmobiliario.
Desarrollistas argentinos buscan créditos hipotecarios para unidades en pozo
Hoy por hoy, la banca argentina restringe el crédito hipotecario a propiedades finalizadas, dejando fuera las viviendas que se ofrecen en etapa de proyecto o construcción (conocidas como «en pozo»). Este escenario, destacan desarrollistas y actores centrales del sector, dificulta tanto a quienes buscan su primer hogar como a los propios desarrolladores, al enlentecer la colocación de unidades y condicionar la continuidad de muchas obras (puntoapunto.com.ar).
El caso de Carlos, quien busca comprar su primera vivienda, ilustra estas trabas: solo puede considerar créditos para viviendas terminadas, ya que ingresar a un pozo depende de poseer ahorros propios o de invertir sin apalancamiento. Los promotores inmobiliarios insisten en que abrir la puerta al financiamiento de proyectos en pozo ampliaría la base de compradores e impulsaría nuevas construcciones, reduciendo la interrupción de proyectos por falta de demanda fondeada y facilitando el acceso generalizado a la vivienda.
Asimismo, administradoras como la que dirige Sonia advierten que la ausencia de estos instrumentos limita la diversificación de portafolios: quienes buscan sumar unidades en pozo a sus inversiones se encuentran con escasas alternativas para financiar su adquisición, lo que obstaculiza el crecimiento y robustecimiento del mercado formal.
Referentes regionales: así funcionan los créditos hipotecarios en pozo en Chile y Colombia
Mientras en Argentina esta posibilidad aún es materia de discusión, países vecinos como Chile y Colombia ya han implementado soluciones bancarias para financiar la compra de viviendas en pozo, sirviendo de referencia para el sector local. En ambos mercados, la banca otorga créditos que van siendo liberados a medida que la obra progresa y cumple ciertas etapas, lo que ha dinamizado la oferta y permitido a más compradores acceder a inmuebles nuevos desde la fase de construcción.
En Colombia, por ejemplo, los bancos de mayor envergadura estructuran créditos hipotecarios donde los desembolsos acompañan el ritmo de avance de la obra, asegurando liquidez al desarrollador y previsibilidad al comprador. Chile, en tanto, lleva años consolidando este modelo, incorporando plataformas tecnológicas para que los futuros propietarios visualicen el progreso y las entregas de fondos en tiempo real.
Según los propios bancos y asociaciones inmobiliarias de Colombia, “estos productos acompañan las etapas del desarrollo, facilitan los pagos, reducen el stock de inmuebles invendidos y potencian la seguridad tanto del desarrollador como del cliente”. Gracias a este esquema, se ha logrado expandir el acceso a la vivienda, optimizar el flujo de fondos para los desarrollistas y acelerar el tiempo de entrega de las unidades. Frente a esto, el sistema argentino se mantiene en un enfoque conservador, restringiendo la movilización del ahorro privado y complicando el ingreso de nuevos compradores formales.
La restricción al crédito en pozo limita la expansión para inversores y brokers
Para perfiles como el de Jorge, corredor inmobiliario orientado a captar demanda insatisfecha y prever tendencias, la imposibilidad de financiar unidades en pozo afecta directamente el flujo de operaciones y la llegada de nuevos clientes. Si bien existen fórmulas alternativas mediante preventas y acuerdos privados, la falta de respaldo bancario deja a muchos potenciales compradores fuera del circuito formal, elevando el riesgo y fomentando la informalidad.
Esta situación constituye un límite al crecimiento del sector: desarrollistas se ven forzados a apalancarse en fondos propios o buscar vías alternativas de financiamiento para iniciar las construcciones, lo que eleva los costos finales y reduce las chances de comercializar proyectos a gran escala. Sin acceso a una base de compradores más diversa y menos dependiente de ahorros previos, tanto el lanzamientos de nuevos proyectos como la retención de inversores se ve resentida.
La demanda de profesionalización y digitalización impulsada por administradoras como la de Sonia y brokers como Jorge necesita de reglas de juego modernas, con esquemas de financiamiento escalonado y transparente aptos para responder a los perfiles y necesidades del consumidor argentino actual.
Argentina frente al avance de los créditos en pozo en la región
El desarrollo de créditos hipotecarios para la compra en pozo ha registrado avances notables en países como Colombia y Chile, en los que la banca introdujo productos hechos a la medida del proceso de obra y del ingreso anticipado de los compradores. En contraste, Argentina aún no da el paso hacia la implementación de estas herramientas, lo que evidencia su rezago frente a la adopción de buenas prácticas regionales y limita la expansión potencial del sector inmobiliario nacional.
De este modo, propietarios primerizos como Carlos, junto con administradoras y brokers, enfrentan barreras de entrada más elevadas, mayores riesgos y una menor velocidad de crecimiento en el ecosistema inmobiliario local frente a sus equivalentes latinoamericanos.
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