En agosto de 2026, las ventas de vivienda usada en Estados Unidos fueron de 3,98 millones en tasa anualizada, un 2,0% menos que en julio y un 1,2% menos que un año antes, según la National Association of Realtors (NAR). Es un nivel cercano a los 4 millones en el que el mercado lleva cuatro años, según el columnista Mark Milam. Lo que llama la atención es que la oferta ya no escasea: el inventario subió a 4,9 meses de ventas, el nivel más alto en más de diez años según la NAR, y aun así el precio mediano de US$429.100 está un 1,6% por encima del de hace un año, el mes 38 consecutivo de alzas interanuales.
Más oferta y precios que no ceden
El inventario de vivienda usada llegó a 1,62 millones de unidades en agosto, un 5,9% más que un año antes, y equivale a 4,9 meses de ventas frente a 4,6 un año atrás, según la NAR. La referencia habitual del sector es que un mercado está equilibrado con unos 6 meses de inventario. Aun así, los precios siguen subiendo: la Federal Housing Finance Agency (FHFA) midió un alza de 2,1% interanual en el segundo trimestre de 2026, con aumentos en 46 estados y en Washington D. C. y caídas en cuatro estados.
Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, explicó que las tasas hipotecarias y las ventas se mueven en direcciones opuestas y que la abundante oferta les da a los compradores mejores oportunidades para negociar. Las ventas acumulan un alza de 1,6% en lo que va de 2026 hasta agosto, pero sin salir de ese nivel de 4 millones.
La tesis de un columnista: palancas equivocadas
Mark Milam, director ejecutivo de Highland Mortgage, sostiene en una columna de opinión publicada en HousingWire el 17 de septiembre de 2026 que cuatro años de ventas cerca de 4 millones no son habituales fuera de una recesión: según él, la última vez fue entre 1993 y 1996, con unos 76 millones de habitantes menos. Para Milam, la ley federal 21st Century ROAD to Housing Act se concentra en aumentar la oferta, algo que ayuda poco a la vivienda ya existente, que según su cuenta representa el 86% de las ventas, mientras los propietarios que ya tienen casa prefieren mantener el precio.
Su propuesta es mirar costos que sí se controlan. Menciona la comisión de garantía (g-fee) que cobran Fannie Mae y Freddie Mac, que según sus cifras pasó de 22 puntos básicos en 2009 a 65,2 hoy. Son valoraciones de un ejecutivo del sector hipotecario, no hallazgos de la NAR ni de una entidad oficial, y conviene leerlas así.
Cuánto pesa la cuota, según quién mida
Las mediciones de asequibilidad difieren porque parten de supuestos distintos. En el Cost of Housing Index de la NAHB y Wells Fargo del segundo trimestre de 2026, una familia con el ingreso mediano de US$106.800 destinaría el 34% de su ingreso antes de impuestos a la cuota de una vivienda nueva de precio mediano (US$410.700) y el 36% a la de una vivienda usada de precio mediano (US$434.900). Para las familias de bajos ingresos, con el 50% del ingreso mediano del área, esas proporciones suben a 67% y 71%.
ICE, en su Mortgage Monitor de junio, calcula que comprar la vivienda de precio promedio requiere el 29,8% del ingreso mediano del hogar, frente al 31,6% de un año antes. Según la medición, entonces, la cuota absorbe entre cerca del 30% y el 36% del ingreso de un hogar mediano.
Fannie Mae y Pulsenomics recogen cada trimestre las proyecciones de más de 100 expertos del sector y la academia. En la encuesta del tercer trimestre de 2026, el panel promedia alzas de 2,5% para 2026, 2,2% para 2027 y 2,7% para 2028: un consenso de subidas moderadas, no de bajas.
España: precios al alza y compraventas a la baja
En España, el Índice de Precios de Vivienda del INE subió un 12,2% anual en el segundo trimestre de 2026, 0,7 puntos menos que en el primero, con la vivienda de segunda mano en 12,9% y la nueva en 7,4%, según la nota del INE del 7 de septiembre.
El Banco de España, en su síntesis de indicadores del mercado inmobiliario actualizada el 8 de octubre de 2026, muestra que el precio de la vivienda equivale a 8,4 años de la renta bruta disponible de un hogar en el segundo trimestre de 2026, frente a 7,6 años en 2025. Su esfuerzo teórico anual, que mide las cuotas del primer año de una vivienda tipo financiada con un préstamo del 80% del valor sobre la renta del hogar mediano, llegó a 38,0%, frente a 36,1% en el primer trimestre de 2026 y 34,3% en 2025. En paralelo, las compraventas ante notario cayeron un 7,1% interanual en el segundo trimestre, hasta unas 183.000 operaciones, según los datos del Ministerio de Vivienda que recoge esa síntesis.
Las medidas de Estados Unidos y de España no son comparables entre sí, porque cambian la vivienda de referencia, el ingreso usado y el cálculo de la cuota. Lo que sí comparten es el patrón: precios que suben con menos operaciones o con operaciones planas.
España con carga hipotecaria por debajo de la mediana; Perú, puntaje por encima del regional
El Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI permite mirar la asequibilidad de otros mercados con una misma vara. España suma 54,5 puntos, en la banda Neutral y por debajo del puntaje regional (56,0). Su carga hipotecaria es de 58,2% del ingreso familiar, por debajo de la mediana de 138,8% de los 15 países del Índice, lo que la ubica como la hipoteca más asequible de ese grupo (Numbeo, 2026).
Perú suma 59,9 puntos, también en la banda Neutral, pero por encima del puntaje regional (56,0). Su carga hipotecaria llega a 173,1% del ingreso, por encima de la mediana, lo que la hace menos asequible que la de la mayoría (Numbeo, 2026). En rentabilidad bruta de alquiler, España y Perú marcan 5,02%, igual a la mediana. La carga hipotecaria de Numbeo se calcula con datos que aportan los usuarios y no es comparable con el esfuerzo teórico del Banco de España ni con los índices estadounidenses de las secciones anteriores.
Qué mirar en este momento
Dos señales concretas ayudan a leer cualquier mercado ahora: cuántos años de renta cuesta una vivienda (8,4 en España) y qué parte del ingreso absorbe la cuota (38,0%). Si ambas suben mientras las operaciones se contraen o se quedan planas, el mercado sostiene precios con menos compradores, que es lo que muestran hoy tanto Estados Unidos como España. La pregunta para un propietario o un inversor no es si el precio baja, sino cuánto tiempo puede sostenerse con operaciones planas o a la baja.
Fuentes consultadas
- NAR, Existing-home sales report shows 2.0% decrease in August (10/09/2026)
- FHFA, U.S. house prices rise 2.1 percent year over year, up 0.3 percent quarter over quarter (25/08/2026)
- NAHB y Wells Fargo, Cost of Housing Index (segundo trimestre de 2026)
- ICE, Mortgage Monitor de junio de 2026 (08/06/2026)
- Fannie Mae, Home Price Expectations Survey (tercer trimestre de 2026)
- HousingWire, The wrong levers, columna de opinión de Mark Milam (17/09/2026)
- INE, Índice de Precios de Vivienda, segundo trimestre de 2026 (07/09/2026)
- Banco de España, Síntesis de indicadores: indicadores del mercado inmobiliario (actualizada el 08/10/2026)
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