La National Association of REALTORS (NAR) presentó el 18 de agosto de 2026 un Índice de Demanda Inmobiliaria Comercial para 306 áreas metropolitanas de Estados Unidos. Las medidas habituales, como la vacancia, la absorción o las rentas, describen lo que ya ocurrió. Este índice mide lo que suele ir antes: las condiciones económicas locales, es decir, el empleo y la llegada de población que acaban generando demanda de oficinas, naves industriales, locales comerciales y vivienda multifamiliar.
Qué mide el índice y cómo se lee
El índice combina cuatro medidas, una por tipo de inmueble, con datos públicos del gobierno estadounidense:
- Oficinas: crecimiento del empleo en servicios profesionales y empresariales.
- Industrial: empleo en manufactura, transporte y almacenamiento.
- Comercio: empleo en comercio minorista y en ocio y hostelería.
- Multifamiliar: crecimiento de la población y migración neta, nacional e internacional.
Los pesos son 22% oficinas, 28% industrial, 22% comercio y 28% multifamiliar, porque NAR da más peso a los dos sectores que concentraron más actividad reciente. El empleo sale de la Oficina de Estadísticas Laborales y la población, del Censo, con cifras trimestrales desde 2022 hasta el segundo trimestre de 2026.
Un valor de 100 representa al área metropolitana promedio y cada 15 puntos equivalen a una desviación estándar. Una puntuación de 90 no indica contracción: señala que los motores de demanda crecen más despacio que en la mayoría. Cada área se compara con las otras 305, no con el país.
Quién lidera y qué cambió desde 2022
St. George, en Utah, encabeza con 128 puntos: tiene el mayor crecimiento del empleo en servicios profesionales del país y, a la vez, de los más rápidos en población y migración. Le siguen Fayetteville-Springdale-Rogers (Arkansas) y Huntsville (Alabama), con 125; Ocala (Florida), con 123; y Raleigh-Cary, Sherman-Denison, Lakeland-Winter Haven y Grand Forks, con 121. NAR aclara que estos mercados no tienen más inmuebles comerciales que las grandes ciudades: tienen más impulso económico reciente.
La serie desde 2022 muestra cómo rota el liderazgo. Austin pasó de 132 a 116, todavía por encima de la mayoría. Los mercados de Florida bajaron de 115 a 110 en promedio, y Miami cayó por debajo de 100 por primera vez, a 96. Carolina del Sur es hoy el estado más fuerte del índice, con 110 en promedio en sus cinco áreas, y Raleigh pasó de 114 a 121. En Texas, mientras Austin se enfriaba, Waco subió a 113, Abilene a 117 y Sherman-Denison a 121.
Lo que dice la economista de NAR
Nadia Evangelou, economista principal y directora de investigación inmobiliaria de NAR, explicó a Propmodo que el índice no mide vacancia, transacciones ni crecimiento de rentas, sino lo que lleva a esos resultados. Dos mercados con la misma vacancia, dijo, pueden estar uno creciendo y el otro estancado. La población importa, pero es solo una parte de la historia. Propmodo lo ilustra así: un área que suma residentes sin sumar empleo profesional no genera demanda de oficinas.
Evangelou resumió el modelo en un factor, la creación de empleo. Sin empleos, otros elementos como la asequibilidad o la calidad de vida no se traducen en demanda comercial. También reconoció un límite: el índice mide la demanda de forma aislada, y considera que algún día podría sumarse la oferta que absorbería esa demanda.
Propmodo subraya dos matices. Un área con señales de demanda fuertes y mucha obra en marcha es una inversión distinta a otra con las mismas señales y sin obra nueva. Y en mercados pequeños unos pocos miles de empleos pesan mucho, así que el historial trimestral dirá si el índice resulta más útil o simplemente más volátil en ellos.
España iguala la mediana en años de alquiler para comprar (19,9) y Ecuador queda por encima, con 21,0
El índice de NAR describe áreas de Estados Unidos con datos de empleo y población. El Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI mide vivienda en 15 países de América Latina y España con otras variables, así que no son comparables. Tienen un punto en común: mirar más que el precio, con datos de compra y alquiler junto al crecimiento económico y la inflación que proyecta el FMI.
España suma 54,5 puntos, banda Neutral y por debajo del puntaje regional (56,0). Comprar equivale a 19,9 años de alquiler, igual a la mediana de los 15 países, y la rentabilidad bruta de alquiler es de 5,02%, también igual a la mediana (Numbeo, 2026). La carga hipotecaria de 58,2% del ingreso queda por debajo de la mediana de 138,8%: hipoteca más asequible.
Ecuador registra 58,3 puntos, en banda Neutral y por encima del puntaje regional (56,0). Comprar requiere 21,0 años de alquiler, por encima de la mediana de 19,9: sale más caro frente al alquiler. Su rentabilidad bruta de alquiler, de 4,77%, está por debajo de la mediana de 5,02%, algo peor para el inversor (Numbeo, 2026). El FMI proyecta para 2026 un crecimiento del PIB de 2,5%, igual a la mediana, y una inflación de 2,9%, por debajo de la mediana de 3,9%: más favorable.
Qué se traslada a otros mercados
El índice de NAR se construye con datos públicos de Estados Unidos, así que no se puede copiar tal cual en otros países. Lo que sí se traslada es el método: contrastar la vacancia o la renta con las señales que las anticipan, como la creación de empleo y la llegada de población, y comparar cada mercado con sus pares en lugar de con un promedio nacional. Con una advertencia: la demanda es una cara de la ecuación, y sin la oferta en construcción dos mercados con la misma puntuación pueden ser inversiones muy distintas.
Fuentes consultadas
- NAR, Where Is Commercial Real Estate Demand Headed? Introducing NAR’s Commercial Real Estate Demand Index (18/08/2026)
- Propmodo, NAR’s New Index Aims to Show Where Commercial Demand Is Headed, Not Where It Has Been (21/09/2026)
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
