Las fallas recurrentes en departamentos nuevos suponen un desafío para propietarios y para la misma reputación del sector inmobiliario en Perú, especialmente cuando los desperfectos aparecen tras la entrega oficial del inmueble y, con más razón, una vez vencido el plazo de garantía. El Código de Protección y Defensa del Consumidor impone una garantía mínima de 10 años para defectos estructurales, pero los mecanismos y plazos para exigir reparaciones pueden ampliarse, incluso si el desperfecto parece resurgir después de una intervención anterior.
Estas situaciones ya han sido materia de resoluciones recientes por parte de Indecopi, consolidando así criterios que fortalecen los derechos de los compradores frente a inmobiliarias que no ejecutan reparaciones idóneas.
Garantía estructural mínima y alcance posterior al plazo
La normativa peruana, a través del Código de Protección y Defensa del Consumidor, determina que cualquier defecto estructural del inmueble está cubierto por una garantía de al menos 10 años desde que la municipalidad expide el certificado de finalización de obra y acepta la recepción de la misma. Alberto Meneses, director de Gestión de Predios y Regulación Municipal del Estudio Olaechea, aclara que si un desperfecto reaparece tras una primera reparación, “no se le considera como un hecho nuevo ni un vicio posterior que estuviera prescrito, sino la evidencia de una reparación deficiente o inidónea de la falla original”.
Por su parte, Sabrina Mecinas, asociada del estudio Rodríguez García Asesoría Legal, refuerza que el titular del inmueble puede exigir la subsanación aun cuando el plazo de garantía hubiera finalizado: “Si se acredita que la falla persiste o reaparece debido a que la reparación no fue idónea, podría exigirse a la inmobiliaria que la subsane nuevamente, incluso si el plazo de garantía ya venció”.
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Resoluciones de Indecopi sobre reparaciones y compensaciones
Indecopi ha sentado criterios a través de resoluciones que marcan la pauta sobre la responsabilidad inmobiliaria ante fallas recurrentes. En la Resolución N.º 1511-2025/CC2, se responsabilizó a una inmobiliaria por el desprendimiento de cerámicos consecuencia de una deficiente aplicación del adhesivo, considerando el vicio como persistente pese a reparaciones previas.
Casos recientes incluyen la Resolución N.º 0861-2025/SPC-INDECOPI, donde se ordenó el reembolso de S/ 800 por reparación parcial de porcelanatos y S/ 15,859.20 por el reemplazo de bombas sumergibles, además de disponer la correcta reparación de paredes afectadas por humedad. En la Resolución N.º 0231-2025/SPC-INDECOPI, tras detectarse fallas estructurales en vigas y columnas, se ordenó la devolución total del valor de construcción del inmueble conforme a las condiciones contractuales. La decisión N.º 2305-2023/CC2 también incluyó el reembolso de S/ 800 a una junta de propietarios ante problemas en porcelanatos de áreas comunes, confirmando que la responsabilidad abarca tanto espacios privados como compartidos.
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Perú: contexto del sector y obligaciones legales frente a propietarios
En el contexto peruano, las garantías exigidas por ley interactúan con un mercado donde la relación precio/alquiler se ubica en 19,9 años, exactamente en la mediana de los 15 países analizados por el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI. Esto implica un equilibrio respecto a otras jurisdicciones de la región, ofreciendo a los propietarios una referencia clara para valorar su inversión frente a los riesgos de desperfectos.
Por otro lado, la rentabilidad bruta del alquiler en Perú es de 5,02% anual, también igual a la mediana de los países estudiados según los últimos datos disponibles en la página de indicadores de mercado y precios. En un entorno en que la garantía estructural y las recientes decisiones regulatorias buscan proteger la calidad de la inversión, estas cifras subrayan la importancia de exigir una solución adecuada cuando los desperfectos se repiten y afectan el valor patrimonial del inmueble.
El propietario y el inversor deben estar alertas ante los plazos de garantía formal, pero también frente a fallas recurrentes producto de reparaciones deficientes. Los precedentes administrativos establecen que pueden reclamar la rectificación aunque ya haya expirado el plazo, siempre que la causa sea una reparación inidónea. Esta postura fortalece la posición de los dueños en un mercado equilibrado y exige a las inmobiliarias un estándar más alto en la resolución definitiva de desperfectos recurrentes.
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