El riesgo de inundaciones asociado con el fenómeno de El Niño vuelve a poner en el centro del debate la fragilidad de la infraestructura habitacional en Perú. Según el Informe Económico de la Construcción N.° 105, la probabilidad de lluvias fuertes o muy fuertes en la costa norte se estima en 90%, mientras que Lima enfrenta un 19% de posibilidad de precipitaciones tan intensas como las registradas en enero de 1970.
Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), el Estado ha identificado 1.900 puntos críticos de desborde a nivel nacional. Sin embargo, las intervenciones avanzan a paso lento: menos de un tercio de esos puntos han sido intervenidos hasta ahora, lo que incrementa el riesgo para las ciudades y poblaciones vulnerables ante el inminente retorno de eventos climáticos extremos.
Brechas en la prevención y reconstrucción habitacional
Guido Valdivia, vicepresidente ejecutivo de Capeco, advierte sobre la persistencia de brechas, tanto en prevención como en respuesta. “La atención está entre la prioridad. El Estado ha identificado 1.900 puntos críticos de desborde, pero se ha intervenido en menos de un tercio de ellos, mientras varias de las principales obras preventivas no se han concluido o todavía no han comenzado”, señaló Valdivia.
Tras el Niño costero de 2017, la respuesta fue la edificación de más de 20.000 unidades habitacionales. Siete de cada diez viviendas reconstruidas se realizaron bajo la modalidad de construcción en sitio propio, una estrategia que permitió dar soluciones rápidas en las zonas afectadas. Sin embargo, la experiencia evidencia que los procesos de reconstrucción y prevención no marchan al ritmo que el contexto demanda. A la fecha, Capeco insta a acelerar y articular los esfuerzos para fortalecer la resiliencia del parque habitacional, sobre todo en regiones recurrentemente impactadas por inundaciones y huaicos.
📌 Ver más: Reglamento Nacional Edificaciones: cambios obligan a nueva gestión integral
Riesgos locales: Costa norte y Lima ante El Niño
El informe sectorial destaca que la costa norte concentra el mayor nivel de amenaza, con un 90% de probabilidad de lluvias intensas, lo que obliga a redoblar los esfuerzos de prevención antes de la temporada de precipitaciones. Lima tampoco está exenta: la proyección de un 19% de probabilidad de experimentar lluvias extraordinarias como las de hace más de cinco décadas es particularmente relevante tomando en cuenta el peso demográfico y económico de la capital.
El impacto potencial de estos eventos no se limita a la infraestructura, sino que amenaza la estabilidad de las viviendas, la seguridad física de las familias y la continuidad de la actividad productiva en múltiples ciudades. Frente a este escenario, los gremios del sector construcción insisten en la necesidad de un enfoque más ágil que articule los recursos públicos y privados en la mitigación de riesgos habitacionales.
📌 Lea más: Gestión inmobiliaria LATAM: cómo evitar pérdidas en mercados cambiantes
Oportunidad y desafíos para propietarios en Perú: contexto del mercado inmobiliario
En este contexto de vulnerabilidad ante fenómenos climáticos, los indicadores de mercado ofrecen una radiografía crucial para propietarios y potenciales inversores. Perú registra un puntaje de 59,9/100 en el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI (Numbeo 2026-S1; FMI 2026), ubicándose en la banda neutral y en el sexto puesto entre 15 países de la región.
Los ratios de mercado muestran que la relación precio/alquiler es de 19,9 años, exactamente en la mediana regional, mientras que la rentabilidad bruta anual por alquiler es de 5,02%, también igual a la mediana. En materia de asequibilidad, la cuota de una hipoteca típica en Perú equivale al 173,1% del ingreso familiar, un valor por encima de la mediana regional, lo que supone una carga menos favorable para las familias. Además, el índice de accesibilidad de la vivienda es 0,58, por debajo de la mediana.
Para los propietarios, estos valores sugieren operar en un mercado que ofrece oportunidades neutrales, pero con retos considerables en materia de financiamiento y acceso, especialmente relevante cuando la resiliencia de las viviendas se convierte en un criterio fundamental frente a amenazas como El Niño. Los precios y tendencias de referencia pueden ser consultados en los indicadores de mercado y precios de ATI.
El rezago en la atención de los puntos críticos multiplica la urgencia para quienes poseen inmuebles en zonas vulnerables, forzando a priorizar inversiones en refuerzo estructural y en la revisión de pólizas de seguro contra desastres naturales. Ante la proximidad de una temporada de lluvias de riesgo, tanto propietarios como inversionistas enfrentan un entorno volátil, donde la gestión proactiva de la tenencia puede marcar la diferencia entre pérdidas y resiliencia.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
