El ritmo del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana y Callao mostró una aceleración significativa en los primeros meses de 2026: las ventas de viviendas alcanzaron un volumen de 23,626 unidades entre enero y septiembre, marcando un crecimiento de 26% frente al mismo periodo del año previo. Sin embargo, la amenaza de nuevas interrupciones logísticas provocadas por el Fenómeno de El Niño podría modificar pronto la dinámica de precios y accesibilidad para compradores e inversores en Perú.
Repunte de la demanda y ajuste en los indicadores del mercado en Lima y Callao
Durante los primeros nueve meses de 2026, el índice de absorción mensual, que refleja la velocidad a la que se venden las viviendas nuevas disponibles, creció de 3.9% a 4.5%, según reportes de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Solo en septiembre, el indicador se elevó a 4.8%, reflejando un entorno de alta demanda. Este movimiento rápido en la colocación de inventario ha reducido el periodo estimado para agotar la oferta hasta 20 meses, una mejora notable frente al promedio histórico de 27 meses.
El ticket promedio de las viviendas, sin embargo, mostró un ajuste a la baja: entre enero y septiembre de 2026, bajó de S/ 453,356 a S/ 440,565 comparado con el año anterior. A la par, el área promedio de los departamentos vendidos disminuyó de 66.1 m² a 64.3 m², lo que sugiere que el mercado está privilegiando unidades más compactas. Por su parte, el valor promedio por metro cuadrado evidenció un incremento anual de 2.8% entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026.
📌 Ver más: Mercado inmobiliario Chorrillos en 2026: oferta récord redefine Lima Sur
Posible presión de costos por El Niño
El Fenómeno de El Niño, con lluvias intensas previstas especialmente en el norte del país entre enero y marzo, introduce una variable de riesgo sobre los costos de construcción en la industria inmobiliaria. Las interrupciones viales por precipitaciones pueden complicar el transporte de materiales y ralentizar obras en curso, lo que podría provocar un aumento en el costo final de los proyectos. De materializarse estos sobrecostos, la expectativa del sector es un “traslado parcial” de los mismos a los precios de venta de las viviendas, impactando la asequibilidad para los nuevos compradores. Así lo plantea la gerente general de CODIP, Ana Cecilia Gálvez, quien precisó que podrían registrarse movimientos en los precios por metro cuadrado durante el cuarto trimestre de 2026 y el primero de 2027, y aclaró que todavía no hay indicadores que permitan medir el efecto de El Niño en el mercado, porque las lluvias recién han comenzado y las cifras de CODIP llegan hasta septiembre.
Según CODIP, el efecto también podría sentirse en la capacidad de compra de las familias de Lima si sus ingresos dependen de actividades económicas afectadas por El Niño. Hasta septiembre, el mercado limeño registraba un mayor dinamismo comercial y un avance moderado del precio por metro cuadrado, antes de que fuera posible medir los efectos del fenómeno.
Perú: oportunidad y riesgos en el contexto inmobiliario según los indicadores de ATI
En un mercado donde los costos de construcción amenazan con incrementarse y los precios por metro cuadrado ya muestran un crecimiento, el escenario para el propietario y el inversor en vivienda se refleja también en los indicadores relevados por el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI. Con un puntaje de 59,9/100 en la primera mitad de 2026, Perú ocupa el puesto 6 de 15 en la región, dentro de la banda que califica como neutral. El contexto indica que la relación precio/alquiler es de 19,9 años, exactamente igual a la mediana regional, mientras que la rentabilidad bruta anual del alquiler se ubica en 5,02%, también acorde a la mediana según datos de Numbeo 2026-S1. Sin embargo, la carga hipotecaria —que equivale al 173,1% del ingreso familiar— está por encima de la mediana regional, lo que implica un acceso al crédito menos favorable que en la mayoría de los países del índice.
La combinación de estos factores sugiere que, si los costos de construcción suben y se reflejan en el precio final de las viviendas, la capacidad de compra de las familias podría ver mayores restricciones, especialmente en segmentos de menor tamaño que hoy lideran la demanda, como reflejan también los movimientos en el área promedio de los departamentos vendidos. Quienes evalúan invertir en el contexto peruano deben combinar el seguimiento de la coyuntura climática y logística con una relectura de los indicadores de accesibilidad y rentabilidad ya disponibles en la página de indicadores de mercado y precios de ATI.
El mercado residencial de Lima y Callao ha probado su resiliencia ante la volatilidad, pero la llegada de El Niño podría obligar a compradores y desarrolladores a reformular estrategias y plazos de inversión. Para propietarios primerizos y agentes inmobiliarios, el foco estará no solo en la evolución de los valores por metro cuadrado, sino en la capacidad de los proyectos para sortear los cuellos de botella logísticos y mantener la promesa de entrega. Administradores y gestores enfrentan el reto de anticipar ajustes contractuales y evaluar el timing de nuevas adquisiciones en un entorno expuesto tanto a riesgos climáticos como a presiones de costos.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
