El gobierno de Pedro Sánchez ha centrado parte de su política en el control de alquileres y la construcción de vivienda, buscando frenar el auge de precios y ampliar la oferta disponible. Sin embargo, los datos más recientes ponen en cuestión la eficacia de estas iniciativas en el contexto español, especialmente en plazas clave como Barcelona. Mientras los precios del alquiler muestran leves descensos en periodos cortos tras los controles, los volúmenes de nuevos contratos y vivienda protegida no alcanzan las expectativas formuladas en un inicio.
A nivel nacional, el ritmo de construcción de viviendas bajo el mandato de Sánchez se ha ralentizado en comparación con los grandes volúmenes previos a la crisis financiera. Las cifras y experiencias recogidas en Barcelona reflejan las dificultades de aplicar políticas de acceso tanto a través de limitaciones como mediante cuotas para vivienda protegida.
El impacto del control de alquileres en Barcelona
La Generalitat de Cataluña reporta que el precio medio de los nuevos contratos de alquiler en Barcelona en el primer trimestre de 2026 fue de 1.137 euros mensuales. Este valor supone un descenso del 4,7% respecto al periodo inmediatamente anterior al inicio de los controles de alquileres en 2024. Sin embargo, en términos interanuales, el dato representa un aumento del 4,6%. Es decir, la renta de los nuevos contratos es menor que antes de los controles de 2024, pero mayor que hace un año.
Más allá de la variación de precios, destaca el retroceso en la firma de nuevos contratos. En Barcelona, la cantidad de contratos nuevos cayó de 53.524 en 2018 a 30.789 en 2025, lo que supone una disminución del 42,5% (la caída abarca años anteriores a los controles de 2024). A corto plazo, comparando el primer trimestre de 2026 con el mismo periodo de 2024, el descenso es del 17%. Este retraimiento del mercado preocupa a los propietarios y operadores, ya que reduce la movilidad residencial y limita la opción de acceder a vivienda de alquiler.
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Construcción de vivienda: cifras y retos en el ciclo de Sánchez
El discurso oficial contrasta los volúmenes actuales con la actividad previa a la crisis financiera. Según Spanish Property Insight, Sánchez argumentó que España construyó 4,5 millones de viviendas antes de la crisis financiera, y el preámbulo del decreto de vivienda del 6 de octubre de 2026 señala que se construyeron más de 3,5 millones de viviendas en cinco años sin contener los precios: el mero aumento de oferta no logró por sí solo frenar el encarecimiento residencial.
Según datos oficiales revisados por Newtral, entre la llegada al poder de Sánchez en 2018 y el primer trimestre de 2026 se terminaron aproximadamente 722.000 viviendas en toda España. Esta cantidad queda lejos tanto de los grandes ritmos de edificación previos a 2008 como de los objetivos que plantea el gobierno en sus anuncios públicos. En contraste, declaraciones del propio Sánchez ubican en un millón las viviendas construidas “en los últimos años”, aunque sin precisar el periodo ni la fuente de la estimación; de esa cifra, un 13% correspondería a vivienda protegida.
El caso de Barcelona ilustra las dificultades de trasladar exigencias a la realidad: desde 2018 rige la obligación de reservar el 30% de ciertos nuevos desarrollos para vivienda protegida, una medida que, según el Ayuntamiento, ha resultado en un número “muy por debajo” de lo proyectado inicialmente.
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España: acceso a vivienda y rentabilidad en contexto regional según ATI
En el escenario actual, datos del Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI ubican a España en una posición intermedia en el contexto regional, con un puntaje de 54,5/100 en la banda “Neutral” y el puesto 8 entre 15 países analizados. Para los propietarios y pequeños inversores, el país muestra una relación precio/alquiler de 19,9 años —idéntica a la mediana regional— y una rentabilidad bruta del alquiler del 5,02% anual, también en línea con la mediana.
No obstante, los indicadores de accesibilidad y carga hipotecaria aportan un matiz relevante: la cuota hipotecaria típica consume un 58,2% del ingreso familiar, el nivel más bajo de los 15 países, situación más favorable que la mayoría. Además, el índice de accesibilidad de la vivienda es de 1,72, también el mejor valor del comparativo, lo que señala que la vivienda en España presenta barreras algo menos severas que las de la mayoría de los países de la región, pese a la persistencia de retos en precios de alquiler. Estos datos pueden ser consultados en la página de indicadores de mercado y precios de ATI.
El balance de las políticas de vivienda implementadas en los últimos años refleja avances limitados en el control de precios y retos estructurales para ampliar la oferta protegida. El contexto nacional y local, particularmente en Barcelona, obliga a repensar estrategias más allá de la regulación y a considerar incentivos que acompañen la entrada de nuevo producto y la estabilidad en los contratos. Para propietarios e inversores, las condiciones actuales exigen atención a los cambios normativos y prudencia en la gestión de activos, en un mercado donde la accesibilidad y la rentabilidad se mantienen en niveles intermedios dentro de la región.
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