El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) de Perú oficializó la “Guía para el diseño de Viviendas Accesibles” mediante la Resolución Ministerial N.° 228-2026-Vivienda. Este documento, de alcance nacional, establece los lineamientos para que las nuevas construcciones y remodelaciones permitan que todas las personas, sin importar edad o condición física, puedan desplazarse por sus hogares en condiciones seguras y autónomas.
La guía propone eliminar barreras físicas, detalla requisitos para zonas clave dentro del hogar como ingresos, pasadizos, cocinas y baños, y enfatiza la importancia de evaluar las necesidades específicas de cada familia. La norma cita expresamente como referencia técnica la Norma Técnica A.120 “Accesibilidad Universal en Edificaciones”, contenida en el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).
La accesibilidad se convierte en requisito clave para nuevas obras y remodelaciones
Con la publicación de esta guía, Perú avanza hacia una vivienda inclusiva al establecer lineamientos orientativos para todo nuevo proyecto de construcción y remodelación residencial. El MVCS busca que el diseño arquitectónico evolucione de acuerdo con estándares de accesibilidad universal. De ahora en adelante, desarrolladores, arquitectos y constructoras tienen la responsabilidad de considerar, desde el inicio, características que faciliten la circulación autónoma de personas de cualquier edad o capacidad física dentro de los hogares.
Esta guía no es vinculante como una reglamentación obligatoria, pero al estar respaldada por la Resolución Ministerial N.° 228-2026-Vivienda, se convierte en referencia principal para proyectos de vivienda promovidos tanto por el Estado como por el sector privado. Al integrarse a las directrices ya establecidas en el RNE, la accesibilidad deja de ser un elemento opcional para convertirse en un aspecto que puede definir la elegibilidad de proyectos en concursos públicos y privados, así como afectar la valoración de activos inmobiliarios en el futuro.
El instrumento detalla condiciones para ingresos, pasillos, cocinas y baños
Entre los puntos críticos del nuevo documento, se especifican dimensiones mínimas y condiciones funcionales necesarias en áreas como los ingresos a la vivienda, los pasadizos internos, las cocinas y los baños. Esto implica, por ejemplo, asegurar suficiente espacio para sillas de ruedas, instalar pasamanos y considerar diferencias mínimas de nivel entre ambientes para evitar barreras.
La única referencia técnica obligatoria señalada en la guía es la Norma Técnica A.120, que forma parte integral del Reglamento Nacional de Edificaciones y rige todos los parámetros de accesibilidad universal en edificaciones peruanas. Sin incluir cifras de inversión, número de viviendas impactadas o casos de aplicación concreta, el documento busca sentar bases técnicas para la toma de decisiones durante el desarrollo y remodelación de viviendas.
El enfoque de la guía es participativo, ya que obliga a los desarrolladores y arquitectos a evaluar las necesidades específicas de movilidad, edad y situación de cada núcleo familiar. Esto significa que, antes de poner en marcha una obra, deberá analizarse la situación de los ocupantes, y las soluciones de accesibilidad deberán responder a esa situación particular y no limitarse a estándares genéricos.
Implicancias para propietarios, inversores y administradores
La puesta en marcha de la “Guía para el diseño de Viviendas Accesibles” marca un giro en la planificación de proyectos residenciales en Perú. Para propietarios e inversores, el cumplimiento de los criterios de accesibilidad puede aumentar el atractivo y valor de los inmuebles frente a una demanda creciente de viviendas inclusivas y adaptables. Los propietarios que apuesten por viviendas sin barreras físicas, especialmente en remodelaciones, estarán alineando sus activos con criterios que pueden ser exigidos en futuras regulaciones o por inquilinos con necesidades específicas.
Quienes administran proyectos y carteras inmobiliarias deben observar que tanto el sector público como el privado tenderán a exigir estándares mínimos de accesibilidad, ya sea para acceder a financiamiento, cumplir requisitos de licitación o atraer nuevos segmentos de demanda. La referencia obligada a la Norma Técnica A.120 del RNE ofrece un marco legal y técnico para anticipar inversiones necesarias en remodelaciones y reformas de activos ya existentes.
Para desarrolladores, arquitectos y empresas constructoras, la guía se convierte en una herramienta para evitar futuros conflictos legales o comerciales derivados de hogares difíciles de adaptar para personas mayores o con discapacidad. La anticipación en el diseño significa reducir gastos de adaptación posterior y obtener ventajas competitivas en mercados cada vez más sensibilizados por la inclusión y la diversidad de usuarios.
La norma aprobada por MVCS puede influir en la evaluación y compra de viviendas, particularmente entre familias que privilegian la autonomía y la seguridad en el hogar frente a una población peruana con tendencias de envejecimiento acelerado, tal como ocurre en otras economías latinoamericanas. Si bien aún no existen cifras concretas sobre la cantidad de viviendas impactadas a partir de la publicación de la Resolución Ministerial N.° 228-2026-Vivienda, el sector deberá anticipar un ajuste progresivo en los diseños y valorizaciones.
Adaptar inmuebles y proyectos a las recomendaciones de la guía incrementa las posibilidades de ocupación plena y facilita la gestión posterior de los activos, en especial para propietarios que busquen rentar de manera efectiva entre segmentos que priorizan la accesibilidad. Desde la perspectiva administrativa, la guía ofrece pautas claras para orientar remodernizaciones y filtrado de unidades en proceso de captación o puesta en valor.
La tendencia marcada por el MVCS podría acelerar revisiones futuras del reglamento nacional, convirtiendo los estándares ahora sugeridos en verdaderas obligaciones normativas. Propietarios, administradores y desarrolladores que alineen su portafolio a estos parámetros estarán mejor posicionados ante nuevos requerimientos regulatorios y demandas sociales orientadas a la vivienda inclusiva y universal.
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