Los incrementos en las rentas de centros comerciales e industriales registrados por Fibra Uno (FUNO) en el segundo trimestre de 2026 marcan un punto de inflexión para el mercado inmobiliario mexicano. Con un ajuste al alza del 15% en los contratos comerciales denominados en dólares y un avance del 12.2% en el segmento industrial, la dinámica de los principales portafolios del país redefine el panorama para propietarios e inversores de todo el sector.
Las operaciones de FUNO se extienden sobre 12 millones de metros cuadrados y están reflejando una absorción adicional cercana a los 100,000 metros cuadrados en pocos meses. Este clima de incrementos sostenidos en rentas es acompañado por tasas de ocupación que siguen creciendo, a contracorriente de la incertidumbre global y de los ciclos políticos internacionales.
Rentas de centros comerciales y turísticos impulsan la recuperación
El segmento de contratos comerciales denominados en dólares, principalmente en plazas y resorts ubicados en destinos turísticos como Cancún, fue el motor del repunte durante el segundo trimestre de 2026. FUNO reportó un incremento del 15% en los valores pactados respecto al año anterior, una señal concreta del restablecimiento de la demanda interna y del mayor flujo turístico en puntos clave del país.
Este rebote no se limita solo a resorts; grandes superficies de comercio operadas por cadenas internacionales y nacionales, con Walmart como ejemplo en el rubro de distribución, han renovado y ampliado contratos en condiciones más favorables para los propietarios. Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, subrayó que el portafolio muestra una tendencia de recuperación generalizada a pesar de los retos macroeconómicos, permitiendo que la ocupación avance de 95% a 95.2%. Este aumento representa la utilización efectiva de 100,000 metros cuadrados adicionales, sobre un inventario que ya supera la docena de millones en extensión.
La recuperación también es visible en la iniciativa de FUNO de desarrollar nuevos complejos de usos mixtos en la Ciudad de México. Según Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados y relación con inversionistas, estos proyectos buscan capitalizar el regreso progresivo de usuarios a espacios integrados de oficinas, comercio minorista, y hospedaje de alta gama, justamente en un escenario donde la ocupación promedio de oficinas en la capital se mantiene entre 82% y 83%.
El sector industrial mantiene récords de ocupación y dinamismo
En paralelo, los activos industriales de FUNO se valorizan rápidamente, con rentas que han subido de 100 a 112 pesos por metro cuadrado en 12 meses, lo que equivale a un crecimiento del 12.2% solo en el segundo trimestre de 2026. En la zona metropolitana de la CDMX, el corredor logístico presenta la tendencia más marcada: las rentas industriales pasaron de 5 dólares por metro cuadrado en 2019 a 10 o 11 dólares en 2026, duplicando su nivel en apenas siete años.
La demanda por infraestructura de almacenamiento y distribución, apalancada en la consolidación del comercio electrónico y la reconfiguración de cadenas globales, sostiene la ocupación del sector arriba de los promedios históricos. Fibra NEXT, por ejemplo, opera un portafolio con el 80% de su superficie enfocada en logística y distribución, y presenta un nivel de ocupación del 98%. Raúl Gallegos, director general de Fibra NEXT, resalta que este ritmo responde a la alta renovación de contratos: en el último trimestre reportado, el 87% de los vencimientos fueron renovados, muy por encima del estándar de 65% a 70% que se utiliza habitualmente para proyectar la rotación en la industria.
A nivel nacional, la mayor presión sobre parques industriales continúa localizándose en el norte y centro del país, donde siguen llegando operaciones de logística tercerizada tanto de firmas globales como nacionales.
El contexto internacional ralentiza la llegada de nuevos jugadores
Pese a este momento favorable, la incertidumbre económica y política internacional introduce una variable de alerta para propietarios e inversores. Directivos de FUNO y Fibra NEXT coinciden en que las tensiones generadas por el entorno global —incluyendo las señales de cautela asociadas a un eventual retorno de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos— están desacelerando la absorción de empresas nuevas que buscan instalarse en México.
Sin embargo, la demanda proveniente de compañías ya establecidas no se ha reducido. Estas firmas siguen renovando contratos y aumentando la capacidad de almacenamiento y distribución en el país, lo que sostiene el incremento de rentas y la alta ocupación en el segmento industrial.
El Summit organizado en el JW Marriott Polanco reunió a actores clave que coincidieron en que la fortaleza local del mercado logístico e industrial, junto a la resiliencia del comercio minorista en plazas clave, distingue a México frente a otras economías emergentes, aunque obliga a quienes invierten a monitorear el ritmo de nuevas expansiones.
Para los portafolios diversificados de Fibras como Fibra Mty, Fibra Nova y Fibra Educa, la estrategia de enfocarse en segmentos de alta demanda y contratos dolarizados puede mitigar las fases de volatilidad externa, mientras transforman los desafíos de coyuntura en oportunidades de mayores retornos.
El momento que viven rentas y ocupaciones en retail y logística ofrece ventanas de rentabilidad a propietarios que sepan adaptarse. Negociaciones contractuales asociadas a dólares o revisiones más frecuentes pueden servir como escudo ante la inflación y los ciclos globales.
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