La historia de Christle Stezskal destaca con fuerza en un mercado tan exigente como el de Estados Unidos: profesora de matemáticas y experta en TI, en menos de diez años reunió un patrimonio de 19 inmuebles en renta: 18 arrendamientos residenciales tradicionales y 1 propiedad tipo Airbnb. El grueso de su portafolio está ubicado en los suburbios de Chicago, así como en Kansas City (Misuri) y Rock County (Wisconsin). Para alcanzar este volumen, empleó estrategias típicamente accesibles para inversores particulares: adquisición de pequeños multifamiliares y viviendas económicas, rehabilitación de activos y financiación innovadora. Tras dejar su carrera anterior, gestiona personalmente sus propiedades, demostrando que el acceso a carteras considerables no queda reservado a grandes inversores institucionales. Este análisis explora cómo su caso se inserta en una tendencia observable en mercados anglosajones y examina hasta qué punto existen dinámicas similares en España o América Latina, con base en los últimos datos verificables.
Así construyó Stezskal su portafolio de 19 inmuebles: viviendas baratas y financiación a medida
Christle Stezskal accede al rango de multipropietaria combinando varias tácticas clave. Su enfoque principal: activos en el segmento de bajo precio, mayoritariamente por debajo de los 100.000 dólares, incluyendo viviendas unifamiliares y pequeños multifamiliares. Aunque comienza invirtiendo cerca de su hogar en el área noroeste de Chicago, pronto diversifica hacia puntos de mayor rentabilidad como Kansas City y Rock County.
Un ejemplo específico documentado por BiggerPockets retrata la adquisición –mediante un mayorista– de una propiedad por 52.000 dólares en efectivo. Utilizando financiamiento con calendario flexible, ejecuta un refinanciamiento inmediato sobre el 75% del valor de tasación, obviando el periodo obligatorio de tenencia normalmente exigido por los bancos. Su portafolio suma 19 propiedades, dedicadas casi en su totalidad al alquiler a largo plazo, salvo una unidad de explotación temporal tipo Airbnb, gestionadas de forma directa por la propia Stezskal.
El crecimiento progresivo de la cartera depende de aprovechar oportunidades puntuales –como la compra en subastas por impago–, mantener relaciones sólidas con pequeños bancos locales y reciclar el capital a través de refinanciaciones sucesivas. Con este método, Stezskal asegura flujo de caja constante e independencia financiera, consolidando el perfil de inversora a tiempo completo. Su caso se integra en una oleada visible en foros especializados, donde es cada vez más frecuente hallar relatos de propietarios particulares que escalan de una o dos propiedades a carteras de 10, 20, o incluso 39 rentas, utilizando estrategias como el BRRRR (buy, rehab, rent, refinance, repeat).
La multiplicación de pequeños multipropietarios en EE. UU.: patrones, cifras y entorno habilitante
El recorrido de Christle Stezskal ilustra una narrativa cada vez más común: el inversor individual estadounidense que, respaldado por precios accesibles en mercados secundarios y acceso a distintas formas de crédito, transforma un pequeño capital inicial en una colección relevante de propiedades en alquiler. Comunidades en línea como BiggerPockets impulsan y documentan este fenómeno mediante relatos de “Deal Diary” donde abundan casos de acumulación rápida –no es inusual encontrar portafolios de 20 a 40 viviendas capaces de generar hasta 20.000 dólares mensuales netos en menos de diez años.
Este desarrollo surge de características estructurales del mercado de EE. UU.: gran disponibilidad de vivienda asequible fuera de los grandes centros urbanos, opciones de financiamiento muy variadas (desde hipotecas convencionales hasta líneas de crédito específicas para inversores), dinamismo en la compraventa a través de subastas y la destacada presencia de intermediarios (mayoristas). El contexto regulatorio estadounidense facilita la autogestión y permite aprovechar economías de escala antes de alcanzar la dimensión de los grandes fondos. En síntesis, aunque casos como el de Stezskal no son la norma entre propietarios promedio, forman parte de un movimiento tangible y replicable donde convergen estos factores.
La situación de la multipropiedad de alquiler en España y América Latina: datos y contrastes
España es, entre los países examinados, el que ofrece un mayor nivel de detalle sobre la concentración de inmuebles en alquiler, según cifras oficiales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y la Agencia Tributaria. Los datos muestran que el 52,8% de las viviendas en renta gestionadas por particulares corresponde a familias o personas con dos o más unidades; sumando empresas y fondos, los multipropietarios ya controlan el 60% de la oferta en alquiler, considerando cualquier persona física o jurídica con, al menos, dos inmuebles arrendados.
Aunque el patrón de acaparamiento de unidades por un solo individuo resulta menos extendido que en EE. UU., en el mercado español sí existe un núcleo minoritario con gran peso: en Barcelona, apenas el 1,2% de los arrendadores (aquellos con más de 15 viviendas) manejan el 24,1% del mercado particular. A escala nacional, solo un cuarto de los propietarios aglutina el 56% de las rentas totales. Según el Observatorio del Alquiler, solo el 14,3% de la población española posee más de una propiedad, y aún menos cuentan con carteras extensas al estilo “Stezskal” –la mayoría tiene apenas una vivienda extra. Así, la tendencia a la concentración está presente, pero la atomización de multipropiedad no es tan acusada.
En el caso de América Latina, la carencia de estadísticas precisas dificulta identificar fenómenos paralelos a los observados en EE. UU. o España. Según datos de la CEPAL, de 2002 a 2022 el porcentaje de hogares que alquilan vivienda creció del 16,4% al 20,9%, lo que podría preludiar un aumento futuro de multipropietarios. Sin embargo, prevalecen modelos de altísimo nivel de propiedad (Paraguay 82,9%, Brasil 72,3%, México 71,7%) y no existen reportes documentados que permitan saber cuántos propietarios poseen varias viviendas para alquiler. Tampoco se han identificado, en la literatura disponible, perfiles individuales parecidos al caso de Stezskal en términos de tamaño de cartera.
Reflexiones aplicadas para gestores de alquiler e inversores en la región y en España
El ejemplo de Christle Stezskal ratifica que, con constancia, acceso a recursos financieros y una estrategia clara de adquisición y gestión, es posible construir una cartera de alquileres capaz de proporcionar independencia. En el caso español, los propios datos oficiales ponen de manifiesto que quienes gestionan varias viviendas –más allá de empresas y fondos– ya representan la columna vertebral del sector, y aumentan su peso competitivo conforme profesionalizan su operación.
Para propietarios de una sola vivienda o potenciales inversores en España, el mensaje es directo: incrementar de forma gradual el número de inmuebles, gestionando eficientemente, puede traducirse en la construcción real de patrimonio y flujo de caja. Sin embargo, esto implica rivalizar con figuras que ya aplican economías de escala y técnicas avanzadas de gestión. La decisión estratégica para el pequeño propietario es si quedarse en la figura de arrendador aislado, o diseñar un plan de crecimiento que lo sitúe en la franja del 52,8%-60% de multipropietarios que gestionan el grueso del mercado de alquiler.
En el entorno latinoamericano, a pesar de que el alquiler crece según la CEPAL, los retos persisten: acceso limitado a créditos, predominio de la vivienda en propiedad y bajos niveles de profesionalización del alquiler. El camino de Stezskal encuentra frenos estructurales que solo podrán superarse conforme se fortalezca la formalización del sector, aumenten las opciones crediticias y se disponga de mejores datos. Sin embargo, adaptar algunas estrategias –como el escalamiento progresivo, la reinversión y la búsqueda de nichos poco explorados– puede acercar, en el futuro, trayectorias comparables en grandes ciudades de la región. El reto permanente es identificar cuándo y cómo dar el salto de la gestión ocasional a la escala que redefine el alquiler como un verdadero negocio.
Fuentes consultadas
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