El déficit de vivienda en España podría superar el millón de unidades en 2028. Así lo advirtió la subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, el 23 de septiembre en Madrid, en el discurso de clausura del Forbes Economic Summit: desde 2021 se ha acumulado un déficit estimado de unas 755.000 viviendas, que podría aumentar en otras 300.000 entre 2026 y 2028.
Para el Banco de España, el problema «responde, en buena medida, a una oferta insuficiente». Según la subgobernadora, esa falta de viviendas dificulta el acceso sobre todo a los jóvenes y a los nuevos residentes, dado que el esfuerzo para comprar una vivienda crece por encima de la renta de los hogares.
Precios reales en niveles de 2005
Núñez recordó que el último informe anual del Banco de España, que dedicó un análisis extenso al mercado de la vivienda, señaló que los precios reales se han acelerado desde 2024 hasta situarse en niveles comparables a los de 2005.
También ofreció una comparación de largo plazo con la Unión Monetaria Europea. Desde 1980, la renta real disponible de los hogares se ha multiplicado por 1,8 en España, frente a 1,6 en la unión monetaria. En el mismo periodo, los precios reales de la vivienda se han multiplicado por 3,5 en España y por 1,8 en la unión monetaria.
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Las hipotecas se siguen concediendo con prudencia
La subgobernadora marcó una diferencia con la etapa previa a la crisis de 2008: los criterios para conceder hipotecas «siguen siendo prudentes y se encuentran lejos de los máximos históricos», y el país no está ante «la misma configuración de riesgos que precedió a la crisis financiera global».
Los hogares españoles tienen un endeudamiento 14 puntos porcentuales inferior a la media de la zona euro, el crédito a las familias crece en términos reales y la morosidad sigue bajando, según su diagnóstico. Aun así, Núñez advirtió que «el rápido aumento de los precios exige vigilancia, políticas de oferta eficaces y el mantenimiento de estándares crediticios responsables».
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España tiene la hipoteca más asequible de los 15 países del Índice de ATI
El Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, que compara 15 mercados de América Latina y España con datos de Numbeo del primer semestre de 2026, le da a España 54,5 puntos sobre 100, en la banda Neutral y en el puesto 8. Su mejor posición está en el acceso a la compra: la cuota de una hipoteca típica equivale al 58,2% del ingreso familiar, frente a una mediana de 138,8% entre los 15 países, y el índice de accesibilidad de la vivienda es de 1,72, frente a una mediana de 0,72. En los dos indicadores, España ocupa el primer puesto.
Esa comparación se hace frente a mercados latinoamericanos con una carga hipotecaria mucho mayor, mientras que el Banco de España compara al país con su propia historia y con la zona euro. En rentabilidad, España está justo en la mediana del Índice: el alquiler rinde 5,02% bruto anual y la relación precio/alquiler es de 19,9 años.
El Banco de España publicará en las próximas semanas la actualización de sus proyecciones económicas para el país.
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