Transmitir una segunda vivienda familiar siempre plantea una pregunta fiscal clave: ¿qué opción resulta más ventajosa para propietarios residentes en Madrid con inmuebles en Tenerife? Cambios recientes en la normativa y bonificaciones autonómicas han modificado el escenario, especialmente para matrimonios como el de M. Gallego, quien consultó sobre las mejores alternativas para transferir un inmueble en Canarias.
La bonificación madrileña decanta la balanza hacia la herencia
El régimen fiscal vigente en la Comunidad de Madrid marca una diferencia sustantiva frente al de otras comunidades autónomas. Cuando una pareja residente en Madrid hereda una vivienda situada en Tenerife, la normativa aplicable es la vigente en el lugar de residencia del causante al momento del fallecimiento. Madrid mantiene una bonificación del 99% sobre la cuota del Impuesto sobre Sucesiones, lo que prácticamente elimina el coste fiscal por este concepto para los herederos directos.
Sumado a esto, heredar resulta especialmente atractivo si el valor actual del inmueble es superior al precio al que se compró. En este supuesto, la transmisión por herencia evita la generación de una ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Según la legislación vigente, este impuesto grava la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición en caso de venta o donación, pero dicha ganancia o pérdida patrimonial no se genera en la transmisión mortis causa. Así, los herederos no pagan IRPF por las posibles plusvalías en el momento de recibir la propiedad.
📌 Ver más: Precio vivienda España alcanza máximos mientras bajan las ventas
Canarias incentiva la donación cuando no hay plusvalía
La fiscalidad cambia si, al momento de la transmisión, el inmueble no ha ganado valor respecto al precio de compra. En estos supuestos, expertos recomiendan valorar seriamente una donación, ya que Canarias –la comunidad donde está ubicado el inmueble– aplica una tasa del Impuesto sobre Donaciones generalmente inferior a la que rige en otras comunidades, aunque el porcentaje específico no se detalla en la normativa disponible para este caso.
Para operaciones de donación, los propietarios deben considerar que cualquier ganancia –o pérdida– patrimonial generada tributa en la base imponible del ahorro del IRPF, a diferencia de la herencia. Sin embargo, cuando el inmueble no ha experimentado apreciación, el impacto fiscal en el IRPF puede ser mínimo o incluso nulo. La carga fiscal se limita entonces al Impuesto sobre Donaciones vigente en Canarias.
Si bien la plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se devenga tanto en caso de herencia como de donación y compraventa, el importe a pagar suele ser el mismo para cualquiera de las tres figuras, siempre que el precio de venta o el valor asignado a la donación o herencia supere el importe original de compra, sin que se puedan deducir los gastos asociados a la adquisición.
📌 Lea más: Mercado hipotecario en España: lecciones clave para Latinoamérica
Precisión en la fiscalidad: datos clave para la valoración
Las implicaciones tributarias concretas pueden variar significativamente según las cifras particulares de cada operación, por lo que resulta esencial tener a la mano documentación precisa para realizar cualquier estimación fiscal. Los datos necesarios incluyen: la fecha de compra del bien, el precio y gastos asociados a la adquisición, el valor de referencia catastral, el precio estimado de venta, así como el valor catastral actual y el del suelo. Sin estos datos, las autoridades fiscales no pueden determinar el importe final de los impuestos a liquidar tras la operación.
📌 Ver más: Plan Estatal Vivienda en España 2026: retos y control para propietarios
La brecha con el mercado latinoamericano
El régimen fiscal autonómico que permite un ahorro de hasta el 99% en el Impuesto sobre Sucesiones para residentes en Madrid marca una diferencia estructural frente a la mayoría de países latinoamericanos. En muchos mercados de la región, la tributación por heredabilidad y donación es centralizada, con escasa presencia de bonificaciones de este alcance y con valoraciones fiscales sujetas a tablas nacionales rígidas. La descentralización de impuestos en España y la competencia fiscal entre comunidades autónomas constituyen un factor clave que, por ahora, lejos está de replicarse en la arquitectura jurídica y fiscal de América Latina, donde la normativa tiende a ser menos flexible y el coste efectivo de heredar o donar un inmueble sigue siendo considerable para propietarios e inversores.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
