La ocupación de las residencias para mayores en Estados Unidos promedió 89,9% en el segundo trimestre de 2026, frente a 89,5% en el primero, y es el trimestre número 20 consecutivo de alza, según el National Investment Center for Seniors Housing & Care (NIC). La construcción no acompaña: el inventario creció solo 0,4% interanual y hay menos de 16.000 unidades en obra. Con esas dos cifras, el segmento se volvió atractivo para los inversionistas y también para quienes lo promueven.
Qué muestran los datos de ocupación y de oferta
NIC ubica la ocupación en 91,3% para vida independiente y 88,4% para vida asistida en el segundo trimestre de 2026, con una brecha de 2,9 puntos, la menor desde 2014. En las comunidades para adultos activos llegó a 92,6%, y en 15 de los 31 mercados principales que sigue NIC la ocupación alcanzó o superó 90%.
La oferta casi no crece. NIC señala que el inventario avanzó menos de 1,0% interanual por quinto trimestre consecutivo: 0,5% en vida independiente, por debajo de su promedio histórico de 1,5%, y 0,3% en vida asistida, frente a un promedio histórico de más de 3% anual.
La demanda: más personas de 80 años o más
JLL, en su informe Seniors Housing and Care Investor Survey and Trends Outlook de la primavera de 2026, cita estimaciones según las cuales la población de 80 años o más en Estados Unidos crecerá 36,6% en diez años, de 14 a 19 millones entre 2025 y 2035, un ritmo muy superior al de la población total. Es la razón de fondo por la que los inversionistas siguen el segmento, aunque el informe es una encuesta a inversionistas y no una garantía de rentabilidad.
Cuánto promete un club de coinversión, y quién lo promete
En una columna de opinión publicada en BiggerPockets el 17 de septiembre de 2026, G. Brian Davis, que dirige un club de inversión inmobiliaria en SparkRental.com, cuenta que su club entró en la expansión de un operador familiar de residencias asistidas de alta gama en el condado de Sonoma, California. Según el autor, el negocio proyecta un retorno de 34% anualizado, en buena parte por la devolución anticipada del capital con una refinanciación en el segundo año, y distribuciones de 13% a partir del segundo año. El club admite aportaciones desde US$2.500 y reúne entre US$400.000 y US$800.000 por operación.
Son proyecciones de quien promueve el modelo, no rendimientos observados, y dependen de que la refinanciación llegue a tiempo. El propio autor describe el negocio como un híbrido que incluye la propiedad y el negocio operativo, es decir, que el resultado depende de cómo se gestione la residencia y no solo del inmueble. Davis dirige el club, por lo que su texto es una opinión de parte.
España en la mediana de rentabilidad de alquiler (5,02%); Brasil por debajo con 4,59%
El Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI no mide el negocio de las residencias asistidas, pero sirve para comparar el mercado residencial en el que se insertaría una inversión así. España suma 54,5 puntos, banda Neutral y por debajo del puntaje regional (56,0). Su rentabilidad bruta de alquiler es de 5,02%, igual a la mediana, y comprar equivale a 19,9 años de alquiler, también igual a la mediana (Numbeo, 2026). La carga hipotecaria de 58,2% del ingreso queda por debajo de la mediana de 138,8%: hipoteca más asequible.
Brasil registra 52,4 puntos, también en banda Neutral y por debajo del puntaje regional (56,0). Su rentabilidad bruta de alquiler, de 4,59%, está por debajo de la mediana de 5,02%, algo peor para el inversor. Comprar requiere 21,8 años de alquiler, por encima de la mediana de 19,9: sale más caro frente al alquiler (Numbeo, 2026). Son referencias de vivienda residencial en el centro de las ciudades.
Qué se puede trasladar a España y América Latina
En España, el INE proyecta en su serie 2026-2076, publicada el 17 de junio de 2026, que la población de 65 años o más pase del 21,1% actual al 30,9% en 2076. Las fuentes consultadas no recogen cifras de ocupación ni de inversión en residencias para mayores en España o América Latina comparables a las de NIC, así que el dato estadounidense sirve como referencia de cómo se comporta un mercado maduro, no como proyección para la región.
Para un inversionista, lo que sí se traslada es la forma de evaluar: pedir cifras de ocupación y de ingresos por unidad de operaciones que ya funcionen, distinguir entre rendimiento proyectado y observado, y recordar que en este segmento se invierte en un negocio operativo, con personal y regulación sanitaria, además de en un inmueble.
Fuentes consultadas
- NIC, Occupancy in Senior Housing Climbs as Half of Primary Markets Top 90% (09/07/2026)
- NIC, Senior Housing Occupancy Climbs in Second Quarter 2026 (20/07/2026)
- JLL, Seniors Housing and Care Investor Survey and Trends Outlook (primavera de 2026)
- BiggerPockets, 7 Real Estate Investments to Capitalize on the Silver Tsunami as America Ages, columna de opinión de G. Brian Davis (17/09/2026)
- INE, Proyecciones de población 2026-2076 (17/06/2026)
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